赵燕菁:房地产治本之策 从区隔不同市场开始

http://www.blogestate.com   赵燕菁   2006-07-13 08:21:25   来源:[ 传媒 ]

  目前出台一系列房地产政策,很大程度上都是建立在住宅首先应当是一种消费品,而不应当是一种资本品的认识基础上的。打击投机性房地产投资,成为九部门调控地产市场的主要手段。但事实上,住宅所特有的安全、长寿命周期和长交易期,不可避免地使其成为一种资本品。住宅的双重属性,要求我们在市场上区隔这两种不同的市场需求,并提出不同的对策。

  投资与消费的双重属性

  现在房地产市场之所以能够吹起巨大的泡沫,就在于房价上涨的速度大大高于以银行利率为指标的社会平均收益率。只要这个速度差在扩大,房地产就不可避免地成为一种具有保值功能的投资品。

  在目前这轮房地产住宅价格急升的背后,是巨大的剩余资本急于寻找出路以实现保值、增值。我国经济经过多年的高速成长,年均财富的积累以大约10%的速度上升,而全社会创造的财富中,40%左右没有消费掉。目前,全国银行的存差已经高达10万亿元,外汇储备已经超过日本,位居世界首位,加上看好人民币升值的外资通过各种渠道涌入中国,巨量的流动性亟需一个出口释放出来。

  在内需不足,产品过剩的今天,工业投资显然不能成为吸纳投资的主要渠道,房地产市场恰在此时起到吸收剩余资本的功能。如果此时房地产市场不能吸纳足够的剩余资金,这些巨额资金就会流入收益率更低的资本市场,并在那里吹起新的泡沫。否则的话,这些资本早晚还会回到房地产市场。对于宏观经济来讲,这笔剩余资本是导致银行破产,还是造成房地产泡沫破裂,或者股票市场崩盘,其影响都是一样的。现在的问题,不是将住宅看作一种资本品还是消费品,问题的关键是怎样在市场上区隔着这两种不同的市场需求,因地制宜地提出对策。

  在这个意义上,现在的房地产投资规模不仅不能减弱,而且还要大规模扩张。要尽最大可能地将账面上资产,转化为保值周期更长,更不易磨损的固定资产形态——不动产。现在的巨额剩余资金,对于中国的经济来讲,既是机会也是挑战:利用得好,我们就可能以最快的速度完成城市化原始资本的积累;利用得不好,就会提高各种产业的成本,使国家在未来的竞争中丧失优势,甚至导致金融系统的崩溃。特别危险的是,房地产市场规模的急剧萎缩,还有可能引发大规模的民工失业,触发社会的不稳定。

  不能偏离宏观经济目标

  在这样的宏观经济背景下,国家房地产政策的核心目标应当是——如何以最小的成本,完成最大量的资本形态转换。也就是说,要在降低房价上涨速度的同时,维持足够的建设规模。

  要实现这两个看似矛盾的目标,关键就在于如何将作为资本品的房地产市场和作为消费品的房地产市场作有效的区隔。只有将这两个市场区分开,我们才有可能制定更加有针对性的、“精确调控”的房地产政策:在资本品市场上抑制房价上涨的速度,消除泡沫经济隐患;在消费品市场上,扩大建设规模,吸纳巨额剩余资金。而我国目前的房地产政策恰恰相反,抑制的是投资的规模,而不是价格上涨的速度。

  从目前新政出台后市场的实际效果看,同去年出台“国八条”时非常类似,各主要城市住宅的成交量都出现大幅度下滑。我们可以预期,按照目前的政策,不仅房价降不下来,在经过一段时间的观望后,很可能出现像今年年初一样的报复性反弹。道理很简单:90平方米以上的住宅由于成为稀缺品,价格会继续上涨;而90平方米以下的住宅,由于总价减少,炒房的门槛降低,价格(特别是单价)也很难降得下来。果真如此的话,房地产新政的政策效果就可能与宏观经济目标发生偏差。

  现行房地产政策的误区

  最新出台的房地产新政本来的目的,是帮助买不起住宅的居民实现购房需求。但新政的实际做法,恰有可能使这些居民更买不起住宅。因为现在住房商品市场主要的需求是现在住小户型的居民升级,而他们升级的主要支持来自将其自住的小户型住宅在市场上出售。按照新政,大户型住宅因为短缺而价格上升,小户型住宅由于增加而价值下降,这就意味着希望改善居住条件的居民,现在拥有的物业在市场上贬值,而希望购买的物业却变得更加昂贵。

  用收紧贷款的方式“打压房价”更是一种不当的方法,因为收紧贷款,居民购房能力不升反降了。越用这种方式“打压房价”,居民反而越痛苦。加上首付比例的提高,能够改善居住条件的居民可能反而更少了。因此,房产新政真正伤害的是消费者,而不是开发商。

  现在房地产市场上的真正问题,不在于户型的大小,而在于不同产品的区隔;不在于应当收紧还是放松贷款,而在于应该贷款给谁。由于两种市场没有进行有效区隔,资本品市场的房价,完全主导了房地产市场。许多房价高速上涨的一线城市,外来的投资可以占到40%~50%,甚至更高。为了满足房地产作为消费品的需求,政府直接在房地产市场上调控(控制户型、压低房价),这种做法已经被证明是无效率的。正确的做法应当是,作为投资品市场的房地产应当全面放开,市场上是什么价格,就是什么价格;市场需要什么户型,就建设什么户型。政府应当做的不是干涉投资性商品房市场的价格和产品,而是应当利用在资本品市场上的收益和银行贷款,大规模介入针对消费需求的供给。

  作为投资品的住宅:价格还不够高?

  同目前的普遍认识相反,对于投资品来讲,房地产市场的价格并不算高。由于我国缺少物业税,一栋价值100万元的物业,按1%的税率、70年的周期计算,即使完全不考虑时间因素和地价上涨,政府损失掉的财富也至少是70万元。换句话说,现在开发商每卖出一个价值100万元的物业,以后的城市政府为其提供的服务补贴就是70万元。

  由于这些投资多是非本地纳税人,住宅收益对城市政府是一次性的,如果现在政府不尽量收足土地收益,并补贴到有长期收益的项目(如工业)里,今后的城市政府就可能背上长期的债务。

  在这个意义上,现在广受批评的政府高价拍卖土地和零地价招商这两种看似矛盾的行为,就可以得到合理的解释:这种做法不仅不是为出政绩而引发的短期行为,相反,是一种理性和长期的行为。

  很多人都认为商品房市场价格过高会危害国家宏观经济的稳定,甚至认为是房地产的这种投资需求“绑架”了国家经济,却很少有人问这其中的原因是什么?

  邮票市场也有投机活动,却没有人担心过集邮市场的“投机炒作”会影响国家的宏观经济稳定,也从未听到有人抱怨过集邮市场上的投机行为会抬高邮票价格、影响人们日常的生活。道理很简单,对于邮票来讲,集邮市场和日常消费的邮票市场实际上是分开的:在集邮市场上,银行从不贷款给集邮者,因此,集邮是一种孤立的投资行为;而在消费市场上,邮票则是以保障的价格由国家来提供的。

  将住宅投资市场与金融资产分开

  房地产市场也是一样,关键是如何通过制度设计,将投资品市场和消费市场分开。一旦将两者分开,抑制房价上涨的政策就变得清晰而简单:

  第一,对高档投资性不动产征收物业税,避免债务向下届政府传递。首先对大户型和在一座城市拥有多套住宅的人征税;

  第二,提高商品房首付成数,在评估物业价值时不是按照该物业市场出售的价格,而是参照物业出租收益贴现后的价值,以减少超值估价带来的财务风险。同时,要禁止银行为别墅等大户型(比如超过200平米)豪华住宅提供贷款按揭。

  有了这两条,非理性的投资行为就会得到有效抑制,价格就会应声而落。只要房地产增值接近银行、证券等其他投资品的收益,房地产投资领域的投机活动就会大大降低。这是比在流通环节进行限制(如延长禁止转让期或对转让抽税)更有效的办法。

  在这个市场上靠行政命令压低价格,实质上是在变相补贴炒房者。只要有效切断银行资金大规模流入资本品市场,房地产投机规模就会得到抑制,对高档住宅的投资就不是转变为全民性的投资行为。住宅市场的起伏就会像古董、字画、邮票等孤立的投资市场上的价格涨落一样,不会对宏观经济产生全面性的冲击。

  此时,其他城市的“炒房团”和外国基金进入本地房地产市场,就不再是影响国家经济稳定的洪水猛兽,“出口住宅”就会变得同出口汽车没什么两样。外资流入房地产市场,更多地反映了一个城市的国际竞争力。

  消费品房地产市场产品的缺失

  现在真正困难的是怎样将消费市场从投资品市场上区隔出来,并且设计出能够大规模投资和满足广泛需求的产品。否则巨额的过剩资金,依然会因为找不到合适的增值渠道,而成为金融系统的隐患。

  目前,非商品房消费品市场主要有两种产品:廉租房和经济适用房。但这两种产品都具有严重的缺陷。

  首先,廉租房的特点是政府长期持有产权,以低廉的价格出租给本地市民(纳税人),由于只租不售,无法进入市场流通,虽然可以同投资品有效分隔,但这必然导致政府财政资金的大量占用。

  同时,由于无法建立有效的退出机制,廉租房极易重新演化为新的计划分配住宅,并成为政府的长期负担。这就决定了廉租房的提供只能是少量的、辅助性的。

  此外,租赁住宅的维护也是一大问题,人们对自有住宅和公有住宅的使用,往往采取完全不同的态度。

  经济适用房本质上同限价商品房类似,都是消费者以低于市场的价格获得商品住宅的产权,补贴部分都是以损失政府土地收入为代价。

  由于经济适用房所有者短期内可以获得产权,加上获得住宅者的资格认定极为困难,这部分住宅很容易进入资本品市场,冲击现有的商品房市场。经济适用房与市场商品房之间租金的差额,必然会成为寻租者目标。最终的结果:经济适用房在二手房市场上一样会达到商品房的价格,只不过是从开发商炒楼,演变为众多有特权获得经济适用房的小业主炒房。不同的是,政府的收益在这个过程中流失到炒房的小业主手中。

  为了降低寻租的压力,有些地方将经济适用房与市场商品房的差价缩小,但带来的另一个后果就是经济适用房的价格即使低于市场商品房,大多数中低收入者还是买不起。

  此外,廉租房和经济适用房这两种产品的共同缺点,就是其本质上都是只针对本地户口居民的一种福利性住房制度,无法惠及大量刚刚进入城市的毕业学生、技术工人等流动性人口,而这些新增人口,才是城市化高速发展阶段住宅需求的主力。这些人的潜在需求如果受到抑制,就很难形成足够的建设规模,达到吸收数以万亿计的过剩资本的宏观经济目标。

  现在市场上完全没有一种正式的产品,供这些人口选择。其结果是,这些人大多只能以流动的状态,栖居在“城中村”等非正式的住宅里。这种非正式的流动状态引发了大量的社会问题,为高速城市化进程埋伏下巨大的不稳定因素。因此,必须设计出一种既能够满足这些人口需要,又能够不影响现在资本品房地产市场的制度路径。

  “先租后售”:大众置业的市场途径

   

  这个路径就是以“先租后售”为特征的住房供给制度。

  刚刚进入城市的毕业学生、技术工人等流动性人口的特点是,在进入城市的最初阶段,没有足够的资金获得永久居所,而只要他们居留下来,大部分在今后都可以获得足够的收入购买自己的住宅。

  “先租后售”的住房制度针对的正是这样一类需求。它既不同于廉租房“只租不售”,又不同于经济适用房“只售不租”,其本质上是一种“先按揭,后首付”:首先,政府用土地及住宅作抵押,从银行获得贷款建设住宅,然后“租”给需要的居民。由于居民在居住期间没有产权,这个市场就可以很方便地同资本品市场分开。十年或十五年后,政府将住宅以成本价(包括利息及物业)出售给居民,并将本息还给银行。居民在十年到十五年期间缴纳的租金作为房价的一部分加以抵扣。在租住期间,住户没有完整的产权,住宅不能上市流通,是将其同商品房市场区隔开来的技术关键。

  这一住宅提供模式的最大特点,就是可以不占用政府资金,而是利用政府信用,将目前银行过剩的大量资金从风险很大的资本品市场,转到风险较低的消费品市场,因此,建设的规模以及吸纳的资金可以十分巨大。而由于建设的成本是按当前的价格计算的,转让时物业的市场价值几乎一定会高于这些物业今天的市场价值(而资本品市场的房价却极可能上升,也可能下降),所以只要规划区位合理(靠近劳动力市场),银行几乎没有任何风险。

  多年后,当这些居民购买了住宅后,就开始向地方政府缴纳不动产税,从而成为本地正式的纳税人,住宅就变为今后的政府的新税源。今天的政府所做的就是将这些未来的真实需求借过来,使资本剩余的波峰同住宅需求的波峰在时间上重合。

  与商品房市场形成互补

  在发达国家,几乎没有一个是完全依赖市场来解决大众住宅问题的。这些国家有着发达的银行系统,使之可以通过更为曲折的方式实现对住宅市场的干预。

  首先是降低利息。美国1932年的《联邦家庭贷款银行法》规定在全国设立12家“联邦家庭贷款银行”,通过财政部发行专门债券来低价筹集资金,再把这些资金以低息贷款的方式借给成员银行,供其发放住房贷款。

  其次是降低首付。由于商业银行大都要求30%左右的首付,新进入就业的人要想积累足够的首付钱,必须一直租房。为解决这个问题,美国1934年的《联邦住宅法》创立了联邦住房局,由国家出面,为低收入者住房贷款提供按揭保险,以降低购房首付。通过这个机制,首付最低仅为房款的3%。这项政策显著增加了中低收入者,特别是新就业年轻人的购房能力。

  最后是缩短银行收款周期。在这个制度下银行贷款要几十年才能收回,大量占款限制了贷款的规模。为此,美国1938年又成立了另一家国有非营利企业FannieMae。这家公司从银行手中购买尚未收回的按揭贷款,打包后变成债券出售,从而迅速收回资金。

  我们建议的制度,实际上是通过政府信用将这三个目标:降息、低首付、短周期,通过一个更简单路径一次完成。

  特别重要是的,政府采用“先租后售”机制大规模地提供住宅,不仅不会对现在的商品房市场产生冲击,而且会为今后商品房市场的发展提供动力。因为一旦这些居民获得住宅的产权后,相当一部分就会在市场上卖掉其小户型的住宅,并用增值的收益,到商品房市场上购买新的更大户型的住宅,从而可能在长时期内,为商品房市场提供源源不断的需求。其效果类似于1997年至1998年的房改,正是因为那次房改,将我国带出了横扫东南亚的金融危机,并启动了改革开放以来持续时间最长、通货膨胀率最低的一轮经济的高速成长。

  从更广阔的角度看,低廉的居住成本,还可以使中国沿海城市在至少未来10到15年的“战略机遇期”里,抑制劳动力和其他生产要素价格的上升,在较长的时期内维持我国在国际经济格局中的竞争优势,为参与更高层次的竞争赢得宝贵的时间。

  使人民成为有产者

  “先租后售”的住房机制,实际上是将住宅的消费品和资本品属性合二为一,这里的租金本质上是一种强制住房储蓄(相当于公积金),不同的是,在储蓄期间就可以享用住宅(相当于扩大投资的同时,强制居民扩大内需)。当住户获得产权后,这些人就获得了自己在城市生存的第一笔资本。这时住宅可以加强他的个人信用,也可以作为医疗、养老等社会保险的抵押品。

  进入“先租后售”住房体制的居民,就好像获得了政府发给的不能即时兑现的城市公司“原始股”,随着城市的发展,这些“原始股”不断升值,社会财富因此可以分散到广大的中低收人群中(以前这些财富大多转移给了开发商),从而达到经济增长的同时,社会增量财富平均分配的目的。

  这个机制还可以使目前流动性极大的人口固定下来,成为有“地址”的永久居民(这对于普遍面临劳工短缺的沿海城市尤其重要)。个人信用的建立,不仅有助于扩大内需(信用不足,是目前内需市场不振的主要原因),同时,可以减少维护治安和社会稳定的成本(东莞流动人口作案占案件总数的97%,瑞安、晋江也都占到80%以上),使城市平稳度过高速发展带来的不稳定阶段。

  李光耀在其回忆录中,对新加坡“居者有其屋”在社会转型过程中的巨大作用,有过精彩的描述。在“让人民分享盈余”一节中,他写道:“当我发现人们在照顾自己拥有的住房和租赁单位采取截然不同的态度时,就深信一个人的产权感是与生俱来的。50年代和60年代发生暴乱时,路人也会参加,向汽车的挡风玻璃扔石头,把汽车掀翻,放火烧毁。到了60年代中期,当人们拥有了住宅和其他资产后,发生暴乱时他们的反应大不相同。年轻人把停放在路边的史古打抬上组屋的楼梯。这种情况加强了我的决心,我要让新加坡每个家庭都有真正的资产让他们去保护,尤其是他们自己的住房。”

  而这也正是我们今天在中国应当做的。把住房提供对象仅仅局限于现有城市居民,远不是一个完整的住房政策。富裕的城市居民,不可能像孤岛一样,安全地生存在大量的流动人口形成的贫困海洋里,南美那些曾经高速发展的经济就是前车之鉴。

  现在有一种似是而非的说法,认为我国过高住宅自有率是不正常的,居民可以通过租赁市场解决自己的居住问题。这种观点是没有依据的。中国居民,特别是城市居民的住宅自有率不是太高,而是太低了。将外来人口排除在外得出的高住宅自有率,是一种误导。让尽可能多的居民拥有住宅,应当永远是政府追求的目标。

  房地产市场可以成为宏观经济的稳定器

  需要指出的是,“先租后售”的住房机制并不是完全没有实践依据的学术臆想。事实上,新中国成立后第一批进入城市的居民,大多都是以这种方法定居下来的:公家(政府或单位)分配低租金住宅给职工和干部。作为交换,公家仅支付极低的薪水(相当于强制住房储蓄)。许多年后,按照工龄一次性将住宅以成本价转让给职工和干部(相当于用强制储蓄抵扣房价)。居民可以按照市场价格出让、出租,获得的收入用于购买商品房的首付或交付按揭。

  实践证明这一做法极为成功,对新政权的建立和稳定起到了关键性的作用,随后的房改更是显示出这一机制对社会财富分配的巨大作用。惟一不同的是,以前的住房提供及房改是被动的,靠财政支持为主;现在“先租后售”则是主动的,可以靠金融支持为主(现在的金融环境远比当年宽松)。

  房地产市场同其他市场一样,既需要豪华的五星级宾馆,也需要中低档的自助式旅馆。目前的一系列房地产政策,是将高端需求与低端需求对立起来,并企图通过打击一种需求来满足另一种需求。这种思路就像要求一家五星级宾馆,必须同时提供廉价房间,以满足低端旅客的需求一样,其结果一定是既打击了高档消费,又无法真正满足低端需求。通过“先租后售”机制的建立,我们就可以将资本品市场和消费品市场有效切割,在满足社会投资需求的同时,使主流房地产市场价格得到有效控制。

  资本品和消费品并没有明确的界限:今天的资本品,可能是明天的消费品;明天的资本品,也可能是今天的消费品。不动产的资本品特征,使其在宏观经济中经常扮演经济波动放大器的角色。正是因为它的这个角色,使得它常常成为破坏经济稳定的罪魁祸首。简单地否定住宅的投资功能,并不能帮助我们解决现实中的问题。

  只要我们能够有效地将不同的市场加以区隔,形成针对不同需求的产品组合,中国的房地产市场就能将巨大剩余资本带来的风险,转变为城市化原始资本快速积累的机遇,使房地产在宏观经济高速成长的过程中,成为重要的推进器和稳定器。

  (作者为中国城市规划设计研究院副总规划师)

原始出处:[ 瞭望新闻周刊 ]

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