人民币贬值与财富流向 国际化品质是留住高净值人群的关键

观点地产网

2016-01-12 22:30

  • 规模膨胀的时代,规模诉求、土地资源的抢占和高周转模式决定了房企难以兼顾产品精细化,但在可预见的未来竞争中,产品研发和品质将是成败关键。

    观点地产网 新年钟声刚响过,资本市场就刮起了凛冽寒风。2016年首个交易周,A股四次熔断再现千股跌停,两市融资余额较前周净流出712亿元。

    股市风险逼近中,人民币汇率走向也成为影响市场情绪的因素。1月4日,央行公布的人民币对美元中间价报6.5032,突破6.5关口。随后的4个交易日,人民币对美元汇率继续走低。1月7日,央行下调中间价后,在岸人民币对美元的汇率跌至6.5956,创下5年来最低点。

    汇率下跌固然有利好出口的长期影响,但短期资本外流压力却更引人担忧。

    2015年中国全年外汇储备累计减少5126.6亿美元,降幅13.4%,创有记录以来最大年度降幅,终止了连升22年的走势。彭博分析认为,外储超预期下降正在显示投资者对人民币信心疲弱,资本外流加剧。

    虽然央行1月7日发文表示人民币汇率对一篮子货币仍保持基本稳定,但无可否认的是,人民币开年走软已使得投资者避险情绪上升,逐渐将目光扩大至全球资产配置。

    数据显示,中国高净值人群在全球配置资产中更热衷于房产投资。中国投资者房地产资产配置比例超过60%,发达国家投资者的房地产配置比例仅5%-8%;中国内地资产净值达到三千万美元以上的超高资产净值人士中,平均每人拥有4.7个住宅物业,居全球首位。

    在海外,中国买家已成为全球高端房产买家中增速最快的群体;在国内,核心城市的优质房产也依然是他们资产投资和财富保值的必备构成。

    消费升级与豪宅嬗变

    在经济增速放缓和货币宽松背景下,A股市场泡沫渐消,基金、理财产品收益率迅速下降,优质的不动产投资反而呈现出规避风险的重要特点。

    发达经济体中房地产市场的周期表现也印证了这一点。自2008年以来,美联储为进一步支持经济复苏先后三次出台量化宽松货币政策,直接影响美国资本市场、金融市场以及大宗商品市场,房地产步入持续回暖,自2012年1月起,美国楼市一直呈上升趋势。

    国际房地产顾问莱坊发布的2015年第二季度全球豪宅指数显示,报告追踪的35个全球城市的豪宅楼价连续 22个季度录得上升,同比增幅2.5%。

    中国高净值人群已经成为这一轮全球高端房产升温周期的主角,在纽约、伦敦、悉尼等世界级城市的高端豪宅交易中,中国买家是不容忽视的主要力量。

    而在国内,高净值人群的房产投资瞄准了北上广深四大一线城市的豪宅。有统计显示,2015年北京单价10万以上的豪宅成交237套,而2014年一数字仅为24套,上海、广州和深圳千万元级别的豪宅成交同样呈现增长态势。

    长期深耕高端产品领域的房企在2015年可谓赢家。以品牌豪宅房企星河湾为例,浦东星河湾、上海星河湾2015年销售金额近50亿元,青岛星河湾开盘热销13.5亿元,而广州星河湾半岛同样领先广州千万级豪宅销售。

    随着中国经济地位和核心城市竞争力的上升,加入全球豪宅流通市场将是国内豪宅的未来之路。在此之前,中国豪宅将面对的是全球资产配置下高净值人群对不动产资质的国际化标准要求。

    然而,并非所有“豪宅”都能够迎合高净值人群的居住投资需求。星河湾曾发起对271位高净值人士访问,调查结果发现,44%的人士有重新选择第一居所的倾向。换言之,这部分人群并不认可现有的住宅是第一居所。

    2014年末,中国高净值人群规模突破100万人,作为高品质居住时代典型,高净值人群对居住需求也正不断提升。但近年日益增多的海外置业现象,又折射国内产品标准普遍得不到认可的尴尬。

    过去的一年,房地产行业依然处于调整期。中央定调的“供给侧改革”和“化解房地产库存”是业界解读2016年房地产行业走向的关键。从供给侧改革的提出来看,消费者已经不再是只看基本产品结构,还包括产品品质和服务的创造和提升。

    提高住房品质与服务满足真正有效需求的能力,将成为房企在竞争态势中的立足之本。对于高端物业而言,同样无可避免地在结构性问题上迎来优胜劣汰的震荡。

    “品质”如何评判?

    2015年12月27日,第二届房教中国地产人年会暨第八届中国房地产策划师年会在上海举行。星河湾集团副董事长、执行总裁吴惠珍在会上表示,供给侧改革提出的是一个中国经济及各个产业发展必须面对、非常严肃的课题和挑战。房地产因为不动产特性,面对的产品结构性问题将更加严峻,这在一线城市豪宅市场更加突出。

    2015年,被称为豪宅元年。除了现有成交之外,更多地是由于“北上广深”频频出炉的高价地,让市场关注到一线城市泛豪宅化现象。

    作为最早引领中国豪宅发展方向的星河湾也看到了问题所在,吴惠珍表示,中国的住宅出现因为地价攀升而“被豪宅化”,这种现象在一线城市表现更为明显。

    但吴惠珍认为,豪宅并不能以价格来评判,豪宅的核心价值是高端品质产品和高品质化生活,不是单纯的价格,“不能以价格来评判是不是豪宅,产品品质更重要。”

    “中国的经济发展、产业发展以及消费发展已进入一个结构性变革的阶段。这种影响将是深刻、深层次的,对于中国房地产行业、房地产企业未来发展方向及理念,将会是一次全新的梳理和升华,而中国将进入以品质需求作为导向的品质消费时代和生活方式变革时代。”

    在星河湾看来,消费者对于品质消费的要求,从需求侧开始倒逼产业升级、产品创新、市场结构调整,“所有企业都应该做好迎接这个市场变革的准备。企业竞争的根本,是产品品质和服务的创造和提升”。

    房地产企业规模膨胀的时代,规模诉求、土地资源的抢占和高周转模式决定了房企难以兼顾产品精细化,但在可预见的未来竞争中,产品研发和品质将是成败关键。

    逾二十年来专注于中国高净值人群生活方式研究的星河湾,率先感受到了行业结构变化趋势与中国高净值人群居住需求变化的温度。据吴惠珍介绍,星河湾未来创新方向将会以“理想的第一居所”为主旨,从豪宅向品质住区方向继续延伸。

    2015年12月27日,在第八届中国房地产策划师年会上,星河湾作为首家倡议发起单位正式发起“中国房地产行业品质住区联盟”,其对高净值人群消费研究成果以白皮书作品参评,获得高评分。

    基于中国豪宅客户鉴别能力飞速发展,星河湾对中国豪宅标准的提升空间进行探索,继续按国际标准要求自身发展。据介绍,星河湾未来仍将在中国高净值人群继续深耕,根据生活方式及家庭成员结构的变化来安排生产。

    按照星河湾集团董事长黄文仔的要求,星河湾的户型创新以“50年不落后”作为考量,必须符合中国高净值人群居住需求发展、生活方式变革以及家庭成员结构的变化。

    星河湾正不断进行产品迭代,继200平方米以上的经典户型后,在上海浦东星河湾新增加109-118平方米的中等户型作品。平均每三年,星河湾将对产品进行一次全面升级,以高净值人群需求导向探寻产品品质的最大匹配。

    更值得注意的是,在产品硬实力之外,当前星河湾更多地开始寻求通过高端资源的跨界整合,为业主提供品质生活的配套与服务。

    星河湾以房地产开发为核心,包括酒店经营、物业管理、教育事业、酒业、生产制造业、商务经营的“一主多元”的产业格局同样坚守国际标准,在开发、设计、物业、酒店、教育等板块提出了“要给业主看得见的附加值”的新要求。

    星河湾的创新和升级也折射出作为中国房地产市场中豪宅先驱对高品质产品与服务的不断探索。从百年建筑到品质住区,星河湾正在根据自身定位和优势瞄准着行业结构调整中的发展机遇。

    对于未来,星河湾集团副董事长、执行总裁吴惠珍如是展望:“星河湾集团七大业务板块发展,都希望能够对行业发展有所推动,能够建立国际化的星河湾品质标准,并且能够在产业发展上真正的独挡一面。”

    撰文:罗舒晗

    审校:徐耀辉

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