观点指数 | 深圳5月报:房价5.58万破纪录 融创恒大泰禾碧桂园扎堆进城

观点地产网

2016-06-06 23:03

  • 自5月以来,包括恒大、融创、碧桂园、泰禾、金茂电建联合体在内,通过收购旧改项目或招拍挂等方式,加大在深圳市场的扩张力度。

    观点地产网 深圳楼市处于调整阶段已是不争的事实,豪宅与刚需、改善产品间进一步出现分化,导致全市出现量跌价升的现象。尽管如此,深圳释放的增长潜力,仍吸引包括恒大、融创、碧桂园、泰禾、金茂等开发商扎堆入驻。

    据深圳市规土委监测数据,5月份全市新房共成交3217套,环比下跌4.4%,同比下跌58.8%。其中新房住宅成交2259套,环比下降3.5%,同比下降逾60%;成交面积24.57万平方米,环比下降3%。

    5月份一手住宅成交2259套,也是深圳4月份成交量几近腰斩后再度出现下跌。自2016年以来,深圳已经连续两个月成交量不足3000套。这说明深圳楼市仍然处于调整期,购房者尤其是刚需购房者入市积极性不高。

    尽管成交量下降,深圳新房住宅单月均价5.58万元/平方米,环比上涨11.9%,同比则上涨96%,创下历史新高。观点地产新媒体了解,期内半岛城邦、玖龙玺、前海时代广场等项目入市,高端楼盘集中成交是拉动全市均价上涨的主要原因。

    市场声音也指出,短期内新盘仍不适合提价入市,现时购房者对高价的接受度很低,特别二手市场成交量仍不高。5月份,深圳二手房均价由跌转升至5.53万元/平方米,价格仍处于高位震荡阶段。

    在这波调整潮中,深圳开发商的销售梯队也发生变化。其中得益于罗湖深业东岭开盘热销的深业集团,一举超过万科成为5月销冠。万科与深圳地铁,则分别依靠多点开花的策略,维持在前三行列。

    深业力压万科夺魁 佳兆业获解封重回前十

    深圳土地稀缺,拥有在售资源的开发商往往能占据相当优势。正因如此,深圳销售排行榜的入围名单时常出现变化,能长期霸屏的基本是诸如万科等资金实力较为雄厚、资源相对丰富的开发商。

    4月登上销售榜榜首的万科,5月份被深业集团追上,后者以28.3亿元的业绩首次夺魁。上个月未进前十的深业集团此番逆袭,很大程度上要归功于旗下罗湖地铁盘深业东岭。

    观点地产新媒体了解,4月17日,位于黄贝岭地铁站的深业东岭首次开盘,定价6.51万元/平方米和全市均价几近持平,这种定价合理的做法吸引了大批购房者,当天去化达九成。

    数据显示,深业东岭5月份以177套的备案数据领跑全市,成交金额达9.55亿元。

    万科仍旧凭借其万科云城、万科广场、万科公园里、万科麓城等多个在售项目的优势,最终以19亿元夺得第二。

    4月排名第二的地铁集团同样凭借前海时代、锦荟PARK、山海韵几个项目热销,录得成交金额15.1亿元继续排在前三。

    半岛城邦地产、龙光、佳兆业、宏发地产则是5月前十榜单的新面孔,主要靠旗下一两个热销盘拉动。其中半岛城邦地产旗下蛇口半岛城邦4月集中开盘,至5月以14.12亿元成交金额成为销冠;地王项目龙光·玖龙玺则通过加推,实现销售6.04亿元。

    值得一提的是,5月27日披露佳兆业悦峰花园、佳兆业中央广场、佳兆业前海广场锁定及司法解封已取消的佳兆业,重新迎来项目的正常销售。

    5月份,佳兆业悦峰、佳兆业城市广场录得成交金额5.63亿元,排名全市第七位。这也是佳兆业在“旧改风波”后,首次回归深圳开发商前十行列。

    此前以华润城、深圳湾悦府、银湖蓝山为主要支撑的华润置地,随着项目推货逐渐放慢,单月成交下跌近半至5亿元,位居全市第九名。

    豪宅拉高均价 外来房企扎堆入城

    尽管调控政策趋紧,但2016年以来,深圳豪宅市场几乎走出了前所未有的好行情,这反映出豪宅作为保值能力更高的商品,在高净值人群的资产配置中仍占有相当地位。

    据中原地产统计,3月-5月,深圳豪宅累计成交1607套;其中3月豪宅共成交725套,环比上涨35.3%,在全市新房中占比升至13.9%,这也是进入2016年以来占比首次突破两位数;4月豪宅成交386套,尽管环比下跌46.8%,在全市新房中的占比仍达到12.1%。

    5月份,深圳豪宅共计成交496套,在新房中的占比达到17.5%,创下历史最高位;千万以上豪宅的占比高达11.8%,相当于每成交10套新房住宅,就有一套千万级别豪宅。

    受豪宅成交的结构性拉动,5月深圳新房均价高达5.58万元/平方米,环比仍上涨11.9%。外界普遍指,房价高居不下,长期看涨是根本。

    这种趋势进入6月仍在持续,据观点地产新媒体了解,华侨城新天鹅堡6月3日开盘,单价11.6-16万元/平方米,开发商称当日销售额高达100亿元;万科回归市区的豪宅产品香蜜湖·瑧山府也将于6月首度入市,项目货值预计近350亿元。

    豪宅集中入市推高了深圳房价上涨预期,短期内也会加剧与刚需产品间的进一步分化。观点地产新媒体了解,5月份新入市项目诸如宝能城、前海丹华、星河传奇铂寓等刚需、改善性项目定价均趋于合理,最终去化率均在七成以上。

    同时从预售情况看,5月份全市仅有4个项目获得预售许可证,涉及3027套新房,共27.88万平方米,环比缩水一半,处于历史低位。

    不过市场预计,5月市场信心受几个低价入市项目带动有所回升,观望情绪减弱。6月开始进入供应高峰,新房成交量将慢慢回升。

    从土地市场看,据观点地产新媒体不完全统计,自5月以来,包括恒大、融创、碧桂园、泰禾、金茂电建联合体在内,通过收购旧改项目或招拍挂等方式,加大在深圳市场的扩张力度。

    其中,恒大以20.04亿元收购龙华新区大浪街道建滔工业园城市更新单元,融创接盘莱蒙国际旗下龙华创智谷项目。

    5月20日,泰禾以总价57.2亿元竞得坪山新区商业用地,折合楼面价1.56万元/平方米,溢价率74.23%,实现在深圳第二度落子。

    6月2日,金茂电建联合体以招标价82.8亿元、楼面价5.68万元/平方米竞得深圳龙华新区年内首宗商住用地,同时刷新区域单价纪录。这是电建金茂首次进入深圳,该宗地亦是现房销售的试点项目。

    市场人士对观点地产新媒体透露,由于深圳市场释放出极大的增长潜力,过去一年多时间里,全国大部分有实力的开发商都将深圳作为区域布局的重点。除了上述企业外,还有不少开发商在洽谈旧改项目,但尚未达到披露的地步。

    审校:徐耀辉

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