观点指数 | 北京5月报:通州商住限购落地 豪宅化趋势难改?

观点地产网

2016-06-08 00:46

  • 虽然通州商住萎缩带来整体市场成交下滑,但北京商住产品仍然占据半壁江山,其中原本通州的份额被房山、大兴等区瓜分。

    观点地产网 与开发商的“土地大丰收”不一样,五月北京楼市并未出现成交的“红火”。在通州“双限”第一月的政策背景下,北京市场显得异常冷静。

    根据链家研究院统计,5月北京全市新建商品住宅(含保障房、自住房)网签量为8505套,环比增长43.2%;前5个月共网签32444套,比去年同期减少16.2%。

    扣除保障房、自住房后,北京5月纯商品住宅成交4109套,环比下降22.4%,前5个月共成交19556套,比去年同期上涨13.6%。

    价格方面,2016年以来,北京纯商品住宅(扣除保障房、自住房)成交均价一直稳中有升,5月均价继续保持上扬势头,达到37589元/平方米,环比增加4.5%,这已是北京均价连续第九个月突破3万元/平方米。

    通州商住限购的传言被一纸公文正式坐实,显示了监管层洗掉城市副中心房地产色彩的决心,“双限”也让通州成交量趋于平稳。

    5月份的成交结构上,大兴、房山等地接棒通州,商住项目保持大量成交,撑起北京月度成交一半份额。

    一直占据楼市头条的豪宅亦风头正劲,单价五万元以上项目5月成交套数占总成交量的10%,北京商品房逐渐高端化已成事实。

    豪宅化楼市助推房企 前十争夺激烈

    没有了东亚新华4月份单盘的现象级发挥,首开终于坐上成交榜首。观点地产新媒体发现,上榜开发商中也有颇多企业受益于高端项目的热销。

    曾经以刚需刚改为主的首开股份,5月销售有一半来自于首开·琅樾、保利首开·天誉和首开龙湖天璞、首开璞瑅等高端项目,网签均价分别为47608元/平方米、72849元/平方米、72539元/平方米、82055元/平方米。

    5月榜眼远洋地产网签则主要来别墅项目远洋·LA VIE、远洋天著春秋,以及两个商住项目万和8号、远洋新天地。其中,别墅项目成交均价为93739元/平方米、71042元/平方米。

    拥有两个“网红”豪宅项目的融创排名第四,成交有赖于壹号院产品系列的出色发挥,包括紫禁壹号院网签2.9亿元,使馆壹号院网签3.17亿元,北京壹号院网签7.65亿元。

    其中,北京壹号院网签6套,成交均价167819元/平方米;使馆壹号院网签13套,成交均价113662元/平方米。

    排名第五的泛海销售全部来自于老牌豪宅项目泛海国际居住区,成交均价高达99408元/平方米。

    不止上榜企业,北京楼市的高端化是全面的。统计数据显示,单价在50000元/平方米以上的豪宅本月成交399套,同比上涨64%;成交面积7.59万平方米,同比上涨73%;成交均价78460元/平方米,同比上涨22%;成交金额59.53亿元,同比上涨112%。

    放眼前五月,北京单价10万元/平方米以上豪宅总签约量已突破162套,成交面积5.28万平方米,成交均价为11.95万元/平方米,成交金额为63.06亿元。

    这意味着,今年以来每天至少有一套10万+的高价项目签约成交,对比2015年同期的25套,涨幅高达548%。

    通州商住限购后 整体市场成交转移

    通州市商住限购的靴子正式落地,5月5日晚间,北京市住房和城乡建设委员会、通州区人民政府联合发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》,对通州区商务型公寓和商业、办公项目的购买条件加以限制。

    不过从这一个月的实践来看,北京商住的供应和成交仅仅出现了区位上的转移,并未有成交量上的大变化。

    亚豪机构统计数据显示,5月北京市场供应当中,商住类产品成为绝对主力,24个入市项目当中商住多达14个,这14个项目共新增供应3155套,占全部市场供应比重高达77%,环比上升20个百分点。

    亚豪机构副总经理任启鑫分析指,通州商住受限成为其他区域商住积极入市、瓜分市场需求的最大动因,且这些商住为抢占客源,多“大手笔”推盘,其中旭辉26街区单次推盘多达900套,而天恒世界集、中海·金鑫阁等单次推新也多在200-300套左右。

    在成交端,虽然通州商住萎缩带来整体市场成交下滑,但北京商住产品仍然占据半壁江山,其中原本通州的份额被房山、大兴等区瓜分。

    统计数据显示,5月北京商住市场成交3995套,同比上涨344%;成交面积24.71万平方米,同比上涨212%;成交均价30142元/平方米,同比上涨33%;成交金额74.48亿元,同比上涨316%,存量47113套。

    在这其中,通州商住成交下滑明显,5月仅实现成交271套,占比8%。房山与大兴成为受益区域,商住项目成交占比21%,上升近18个百分点;大兴商住成交占比20%,环比上升10个百分点。

    不过,在通州商住限购的余威下,北京其他区域将效仿该政策的消息在北京市场也不胫而走。该消息指,北京可能要全面实施商住限购,并称朝阳、海淀、丰台、昌平等区项目都表示收到了风声,截至发稿时并未有官方信源出现。

    审校:徐耀辉

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