博鳌特稿 | 仲量联行看楼市 冯建强:二线地王将面临巨大压力

观点地产网

2016-07-10 22:47

  • 虽然对大部分二线城市看好,但是相信随着紧缩政策的出台、价格企稳,这些二线城市地王的缔造者将在未来的两三年内面临巨大压力。

    编者按:2016年,又是一年博鳌之夏,这是一个新供给改革的年代。虽然房地产仍然是支撑中国经济稳定发展的重要力量,但改变已经在进行,唯有直面并顺应时代潮流,才能更好地生存、发展。

    这个夏天,一直以前瞻思想引导中国房地产脉络跳动的博鳌房地产论坛,因应形势推陈出新,坚持为行业的变革找寻全新思路,奠定思想高度及方向。

    总结过往、沉淀历史。观点地产新媒体继续推出“2016博鳌特稿”系列报道。

    观点地产网 当曾经的“避风港”三四线城市陷入去化泥潭,供求关系更为健康的一二线城市成为了房企们的“热土”,争相抢入直接催生出了一二线楼市一派繁荣景象,一线豪宅化与二线地王热已经成为市场常态。

    “一线城市豪宅化是必然的,因为所有的资源都在向一线城市集中。”在仲量联行大中华区董事总经理冯建强看来,北上广深引领着中国经济的发展,加之土地资源相对有限,房价长期看涨,豪宅化是不可避免的。

    不过,冯建强同时指出,部分二线城市的地王热可能存在一些泡沫。

    他举例分析称,万科和信达在杭州地王上的分歧已经可以看出端倪,这些城市的购买力不足以支撑起部分开发商目前支付的土地价格。

    5月27日下午,万科-信达联合体以123.18亿元总价、楼面价21575.78元/平方米,力压融信竞得2016年全国总价地王。但仅仅过了一小时,就有消息传出,万科因超过授权价而与信达“拆伙”,撤出该地块。最终,信达找来融创、滨江两个新伙伴取代万科。

    冯建强表示,虽然对大部分二线城市看好,但是相信随着紧缩政策的出台、价格企稳,这些二线城市地王的缔造者将在未来的两三年内面临巨大压力。

    据冯建强判断,一二线城市经历过上半年的火爆之后,下半年成交将会有所放缓。一方面因为部分城市(如上海、深圳)已经出台紧缩政策,以控制房价快速上涨。在这些城市,成交已经开始大幅下降,更多的城市(如合肥、南京)会出台类似的政策。

    另一方面,中国整体的信贷规模已处于历史高峰。出于风险控制的要求,预计市场流动性将会在下半年有所收紧,这无疑会影响到购房者。此外,部分一二线城市目前的房价已非常的高,致使部分购房者开始延迟购房决定。

    在成交放缓之际,一二线城市与三四线城市的分化将继续加大。未来,一二线城市将以收缩政策为主,而三四线城市保持目前的宽松政策环境。此外,由于一二线城市经济增长动力以及人口吸附能力都明显高于三四线城市,本地购房需求也面临截然不同的表现。

    零售物业市场方面,与恒隆地产陈启宗先生提出的“商业寒冬”观点一致,冯建强认为,购物中心普遍面临压力,一方面是新增供应的压力,另一方面是电商的压力。

    面对着严峻的大环境,冯建强指出,开发商需要转变思路,在提升开发、定位、招商和运营能力外,还需要更加精准的把握开发节奏,轻资产模式也是开发商值得尝试的方向之一。

    对于近两年如雨后春笋般涌现的联合办公,冯建强认为,随着千禧一代逐渐成为劳动力市场的主力军,以及“大众创业、万众创新”的兴起,联合办公在中国具有巨大的发展潜力。

    但也正因为如此,这个新兴行业的竞争也异常激烈。“在过去的两年内,中国出现了上千家类似于WeWork的联合办公空间运营商。”

    在白热化的竞争中,联合办公品牌最重要的优势是它们为租户提供的附加价值。冯建强分析称,联合办公这个行业的竞争已经超越租金的竞争,关键是看谁可以提供给租户更大的附加值。

    以下为观点地产新媒体对仲量联行大中华区董事总经理冯建强先生的采访实录:

    观点地产新媒体:今年以来楼市成交回暖,您认为下半年的趋势将如何发展?一二线城市与三四线城市在这轮回暖中是否将继续放大分化差距?

    冯建强:得益于持续宽松的政策,今年上半年中国楼市成交火爆,特别是一二线城市。我们预计今年下半年楼市成交将会有所放缓,主要出于以下几个原因:

    部分城市(如上海、深圳)已经出台紧缩政策,以控制房价快速上涨。在这些城市,成交已经开始大幅下降。我们预计更多的城市(如合肥、南京)将出台类似的政策。

    中国整体的信贷规模已处于历史高峰,出于风险控制的要求,我们预计市场流动性将会在下半年有所收紧,这无疑会影响到购房者。

    此外,部分一二线城市的房价已非常的高,致使部分购房者开始延迟购房决定。

    一二线城市和三四线城分化将继续加大。一方面,楼市政策将分化。一二线城市未来将以紧缩政策为主,而三四线城市有望保持目前的宽松政策环境。另一方面,楼市表现将继续分化。一二线城市未来经济增长的动力明显高于三四城市,人口的流动正在向有利于大城市的方向发展,持续支撑本地购房需求。而三四线城市大部分面临转型困难,人才流失的困境,未来的购房需求不足。

    零售物业市场,购物中心普遍面临压力。一方面是新增供应的压力,另一方面是电商的压力。

    但是,多数二线城市面临供应高峰,租赁需求的增长不足以匹配供应量的增加。因此,多数二三线城市办公楼租金处于下降通道,物业价值也随之下降。

    在商业领域已经投入资金的开发商,需要转变思路。一方面,要增加开发、定位、招商和运营能力,提升项目质量。另一方面,需要更加精准的把握开发节奏。有些项目可能需要赶在其他项目出来前竣工,以取得先发优势。但是有些项目可能需要延迟开发,以避免供应高峰内的竞争。

    观点地产新媒体:4月份以来,一二线城市土地成交升温,是否这个原因导致了房价的上涨?继上海、深圳出台楼市新政以来,合肥、南京等二线城市也陆续传出出台限制政策措施的消息,政策调整是否将会成为改变楼市走向的关键?

    冯建强:一二线城市房价的快速上涨在先,之后推升了土地成交的升温。此外,市场分化的加剧致使开发商们不约而同的选择在基本面较好的一二线城市增加土地储备,降低风险。

    紧缩政策的出台将会改变市场成交和价格走势。如上所说,随着紧缩政策的出台,成交有望放缓,价格将开始企稳。但是,政策不会改变基本面,那就是一二线城市还是值得长期投资,三四线城市还需时日才能找到新的增长点。

    观点地产新媒体:去库存形势下,部分城市的地价与房价不断上涨,出现了一线豪宅化和二线地王热的现象,热潮过后,您认为这部分城市的市场会呈现什么状态?

    冯建强:一线城市豪宅化是必然的,因为所有的资源都在向一线城市集中。从宏观政策、产业结构、城市治理等各方面来看,北上广深在引领中国经济的发展。加之土地资源相对有限,这就导致一线城市房价长期看涨,豪宅化不可避免。

    部分二线城市的地王热可能存在一些泡沫,这些城市的购买力不足以支撑起部分开发商目前支付的土地价格,万科和信达在杭州地王上的分歧已经可以看出端倪。长期来看,我们虽然对大部分二线城市看好,但是我们相信随着紧缩政策的出台、价格企稳,这些二线城市地王的缔造者将在未来的两三年内面临巨大压力。

    观点地产新媒体:商业地产热潮逐渐消退,空置率、去库存难等问题开始显现,从仲量联行的专业物业估价服务经验来看,近两年商业物业的估值是否面临增长瓶颈甚至下滑趋势?在商业地产领域投入大量资金和时间的房企,应该怎样应对这种变化?

    冯建强:商业物业的估值由其租金决定。在一线城市,市场强劲的租赁需求在不断推升租金上涨,从而推高办公物业资产价格。但是,多数二线城市面临供应高峰,租赁需求的增长不足以匹配供应量的增加。因此,多数二三线城市办公楼租金处于下降通道,物业价值也随之下降。

    而在零售物业市场,购物中心普遍面临压力。一方面是新增供应的压力,另一方面是电商的压力。购物中心的区位和运营能力已经变得尤为重要。我们看到,部分经验丰富的开发商和运营商仍然可以保持其项目租金双位数增长。但是另一方面,很多购物中心已经开始出现租金下跌、空置率增加等情况,这些物业估值也随之下降。

    在商业领域已经投入资金的开发商,需要转变思路。一方面,要增加开发、定位、招商和运营能力,提升项目质量。另一方面,需要更加精准的把握开发节奏。有些项目可能需要赶在其他项目出来前竣工,以取得先发优势。但是有些项目可能需要延迟开发,以避免供应高峰内的竞争。

    观点地产新媒体:部分省市已出台“商改住”,“商改租”鼓励措施,您认为此种措施是否有助于消化商业地产库存?您怎么看房企在商业地产方面对轻资产模式的尝试?

    冯建强:二三线城市确实需要这些政策,以帮助消化商业市场库存,单靠市场自然的增长来消化库存,大部分二三线城市需要非常长的时间。

    轻资产模式是开发商值得尝试的方向之一,商业地产开发需要大量资本的沉淀,这会消耗开发商大量的资本,降低开发商的回报率。

    要让资本投资者为开发商的轻资产模式买单,就需要开发商拥有丰富的商业地产开发、定位、招商和运营能力和经验。因此,中国本土的开发商想要实现轻资产模式,就需要在这些方面积累大量的人才和经验。

    观点地产新媒体:不少房企在写字楼业务中尝试联合办公,您怎么看联合办公的发展空间?写字楼过剩是否仍然是二线城市面临的难题之一,房企们可以通过哪些方式应对挑战?

    冯建强:随着千禧一代逐渐成为劳动力市场的主力军,以及“大众创业、万众创新”的兴起,联合办公在中国具有巨大的发展潜力。也正是因为如此,在过去的两年内,中国出现了上千家类似于WeWork的联合办公空间运营商,很多开发商也是乐此不彼,在自己持有的物业中纷纷成立创客空间。与此同时,一些企业为激励员工创造力,在自身办公空间的设计、布局方面也在融合联合办公空间的要素。

    但是目前这个新兴行业的竞争也异常激烈,联合办公品牌最重要的优势是它们为租户提供的附加价值。联合办公空间着力创建一个社交的、互动的、开放的工作环境。它们的标准配置通常包括提供社交应用软件以方便会员们在线上交流,开放大面积的公共空间鼓励会员们交流。这些附加价值将联合办公空间与传统的商务中心区分开来。所以,在这个行业的竞争已经超越租金的竞争,关键是看谁可以提供给租户更大的附加值。

    如上所述,二线城市普遍面临办公楼供过于求的局面。开发商需要转变思路。一方面,要增加开发、定位、招商和运营能力,提升项目质量。另一方面,需要更加精准的把握开发节奏。

    撰文:黄银桥

    审校:武瑾莹

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