新城106亿地王秀 揽下苏州巨无霸地块的甜蜜忧愁

观点地产网

2016-09-25 22:56

  • 尽管产业园是新城试水的“新业务”,但由于自身这方面开发经验积累不够,未来也可能面临一些压力。

    观点地产网 “五点开始,现在都八点四十分,可是还没结束……”这是周五苏州2016-WG-62号“巨无霸”综合体地块(相城区高铁新城地块)出让持久战的真实写照之一。

    结果终于在接近晚上九时整的时刻惊艳出炉,捧花掉落在常州万方新城房地产开发有限公司手中。

    这也就意味着新城以106.3亿的总价摘得苏州历史总价地王桂冠,成交楼面价7929元/平方米,溢价率79.29%,“剔除商业的纯住宅部分楼面价约30000元/平方米”。

    其实,当天新城还在苏州隔壁的南京连下两城,40亿拿下南京城东麒麟G59地块,再以33.9亿纳入青龙地铁小镇G60地块。

    没有了地王噱头,南京两宗地块并未掀起口水战,但顶着苏州总价地王光环的综合体地块显然已被舆论所关注。

    “新城会不会找其他KFS(开发商)合作的?不然感觉没这么大操盘能力。”类似的评论不绝于耳,究其原因则来缘于地块“严苛”出让条件带来的挑战。

    按照要求,新城摘获2016-WG-62号地块后必须建设包括国家服务贸易示范基地等于一体的综合性产业园区,且需要在6个月内签约注册最少五家符合认定的总部企业。

    对此,苏州世联兴业房地产顾问有限公司客户总监许跃先向观点地产新媒体采访指出,新城会争夺到底拿下这宗地说明事先肯定有研究过这些规则,不然对资金成本的要求就太高了。

    另一业内人士则表示,尽管产业园是新城试水的“新业务”,但由于自身这方面开发经验积累不够,未来也可能面临一些压力。

    新城百亿地王秀

    9月23日,苏州楼市“限购”新政出台后的首场大型土地拍卖正式上演,12宗地块中有4宗地块设置了指导价格。

    其中,最引人注目的地块则是出让面积达35.07万平方米的苏地2016-WG-62号综合体地块(相城区高铁新城地块),起拍价格约为59.28亿元,起拍楼面价为4447元/平方米。

    开拍4分钟后,该地块仅有三次竞价记录,溢价2%的总地价为60.28亿元,折合楼面价4506元/平方米。

    面对有些冷清的开场,在BBS直播论坛中甚至有人猜测称,“不会就这样底价成交了吧。”而现实是,这场长达三个多小时的持久战才刚刚开始。

    “2%,3%,4%……”溢价率似蜗牛前行般慢慢爬升。开拍超过160分钟后,地块总价才升至95.78亿元,楼面单价7160元/平方米,溢价率62%。

    此后,开发商们的加价频率有所提速。“1052786万元!哎呀~3个半小时了!”此时,苏地2016-WG-62号地块总价升至1052786万元,楼面单价7871元/平方米,溢价率78%。

    结果终于在接近晚上九时整的时刻惊艳出炉,捧花掉落在常州万方新城房地产开发有限公司手中。

    这也就意味着新城以106.3亿的总价摘得苏州历史总价地王桂冠,成交楼面价7929元/平方米,溢价率79.29%,“剔除商业的纯住宅部分楼面价约30000元/平方米”。

    “这块地是净地,体量也很大,规划设计可以有很好的发挥余地,建设周期也会相对较长,未来可以施展和想象的空间都很大。”问及补仓考虑,欧阳捷如是回应。

    据观点地产新媒体了解,62号地块位于相城区高铁新城南天成路南、澄阳路西,规划为商服用地和城镇住宅用地,面积35.07万平方米,容积率2.0至6.0。

    该地块要求配备一所3轨幼儿园,且计容建筑面积不小于3000平方米,占地面积不小于5000平方米;现代风格建筑风格,建筑色彩与周边建筑协调;社区居委会用房每百户不少于30平方米的标准设置社区居委会用房。

    摘获苏州总价地王同时,新城还在隔壁南京连下两城,分别以40亿拿下南京城东麒麟G59地块,楼面价达到22429元/平方米,以33.9亿拿下青龙地铁小镇G60地块,楼面价达到20069元/平方米。

    至此,新城仅在一日内付出的地价总金额高达180亿元,超过其半年销售总额(280亿)的一半。

    “巨无霸”双重考验

    没有了地王噱头,南京两宗地块并未掀起口水战,但顶着苏州历史总价地王光环的综合体地块显然已被舆论所关注。

    首先随之而来是大手笔拿地带来的“资金压力”,新城控股高级副总裁欧阳捷对观点地产新媒体解释,从今年预计超520亿元的销售额来看,此次拿地基本不会给公司带来资金压力。

    官方资料显示,1-8月份,新城累计销售面积约367.64万平方米,累计合同销售金额约384.24亿元(包含合营项目1-8月累计销售面积63.40万平方米及合同销售金额86.19亿元)。

    这一成绩单已经接近年初预定的400亿元销售目标,“下半年销售目标已调整至520亿元,很有可能全年最终还会超过这个调整目标的”。

    舆论掀起的风波除了有“资金压力”外,“巨无霸”地块自身严苛出让条件带来的开发挑战,“现房销售”应该是第一道门槛。

    按照苏州此前出台的“新十五条”调控政策规定,土地出让成交价超过市场指导价10%,工程竣工验收后方可申请预售许可,开启“现房”销售模式。

    对此,欧阳捷分析称,因为苏州2016-WG-62号地块并没有超过限价,因此不需要现房销售,而且“即便是有现房销售,对于新城来说,个别项目开盘时间晚一些,并不会有太多的影响,随着时间推移房价也会走高”。

    走过“现房销售”这道坎后,新城需要面对的第二个问题则是在地块打造一个包括国家服务贸易示范基地等于一体的综合性产业园区,且需要在6个月内签约注册最少五家符合认定的总部企业。

    否则,“出让人有权解除土地出让合同,并没收乙方缴纳的土地保证金,乙方及其所属集团或所属企业不得参与该地块的再次竞买”。

    考虑到这是新城首次遇到此类“严苛”土地要求,“新城会不会找其他KFS(开发商)合作的?不然感觉没这么大操盘能力。”

    对此,苏州世联兴业房地产顾问有限公司客户总监许跃先向观点地产新媒体采访指出,新城会争夺到底拿下这宗地说明事先肯定有研究过这些规则,不然对资金成本的要求就太高了。

    另一业内严跃进则表示,尽管产业园是新城试水的“新业务”,但由于自身这方面开发经验积累不够,未来也可能面临一些压力。

    “新城是双上市房企,拥有香港和A股主板两家上市公司,国内外的资源非常丰富。同时,这个地块也是政府着力打造区域,其中包括三座办公楼、五星级酒店和购物中心,对企业总部极具吸引力。”欧阳捷如是回应市场。

    此外,欧阳捷也特别强调称,考虑到地块本身有综合购物中心要求,且项目住宅超过50万平米,加上办公、公寓等超过百万平米,“未来建设新城吾悦广场也是非常适合的选择,商业机会非常大”。

    至于第一次接触产业园“新业务”是否会考虑引入合作伙伴一起做,欧阳捷也明确指出,

    如果有合适的合作对象和合作机会,新城控股不会放过这样的机会。

    撰文:付庆荣

    审校:杨晓敏

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