北大资源地王补仓记 高单价与低溢价并行的杭城土地轨迹

观点地产网

2016-11-02 22:46

  • 考虑到杭州新一轮土拍潮袭来,高单价与低溢价并行的轨迹是否会重复出现成为下一个市场热点。

    观点地产网 许久未见地王的杭州楼市,再次开闸。虽然溢价率继续维持在5%以下的低位,但超1万6的成交楼面价亦让冷清的余杭炸开了锅。

    11月2日,继昨日乔司商贸城宅地成交后,余杭良渚核心区的准单价地王终花落北大资源囊中,成交总价26.26亿元,折合楼面价16578元/平方米,溢价率3.61%。

    这是北大资源在未名府之后落下的余杭第二子,至此,其在杭州的布局图谱已经划上四笔。不同于一年前拿下未来科技城宅地的低调,高调的地王之名总是掺杂着诸多议论声。

    “隔街对望的三宗地成交单价最高也就7500元/平,北大资源这价格都近人家的两倍,是不是有点太高?”主持人刚宣布结果,直播论坛中的看客们已按耐不住“激动”情绪。

    观点地产新媒体第一时间致电北大资源相关人士,对于市场发出的疑虑声,其回应称,“从地块自身所处的位置来看,此次成交价还是非常合理,因为地块自身价值具有不可复制性。”

    随后,杭州业内人士马英枢则对观点地产新媒体分析称,土拍结果也是意料之中的,“就像乔司地块起价高导致溢价率低,而且良渚这宗地本身容积率低,起拍单价高未来去化也不会有太大压力”。

    考虑到杭州新一轮土拍潮袭来,高单价与低溢价并行的轨迹是否会重复出现成为下一个市场热点。对此,马英枢给出的回答是:“具体会因地而异,毕竟优质地块引发争夺也是正常规律。”

    北大资源地王补仓记

    继乔司商贸城宅地成交后,11月2日,余政储出[2016]40号地块余杭良渚核心区的宅地如期入市。据现场消息,竞拍前仅有中粮、正荣、北大资源、郑州绿都四家竞买单位入席就坐。

    14点06分,北大资源第一轮叫价253446万元,郑州绿都立即跟进,加价20万元至253466万元。

    随后,北大资源与郑州绿都开始长达33轮的拉锯战,而中粮、正荣只是充当现场看客角色。最终,北大资源以26.26亿元总价将地块收入囊中,折合楼面价16578元/平方米,溢价率3.61%。

    虽然只有不到5%的溢价率,但40号地块在开拍前已贴上了余杭片区“准单价地王”之名。因此,当主持人宣布最后结果后,直播论坛中的看客们已按耐不住“激动”情绪。

    “隔街对望的三宗地成交单价最高也就7500元/平,北大资源这价格都近人家的两倍,是不是有点太高?”

    观点地产新媒体第一时间致电北大资源相关人士,对于市场发出的疑虑声,其回应称,“从地块自身所处的位置来看,此次成交价还是非常合理,因为地块自身价值具有不可复制性。”

    除地块自身“独特”属性外,北大资源上述人士亦补充称,北大资源目前在长三角的发展战略是深耕已进入城市,杭州无疑是重中之重。

    据观点地产新媒体了解,北大资源自2009年开始关注杭州市场,但直到5年后才找到等待已久的机会。

    2014年11月,北大资源以股权收购的方式获得海港城及浙商财富中心两个项目,“曲线”进入杭州。

    综合体和写字楼的布局未能满足北大资源对于杭州市场的预期,2015年9月23日,其以7.6亿元总价拿下了未来科技城宅地,折合楼面价5714元/平米。

    今年7月9日,北大资源未名府项目首次开盘,两小时内首开的220套房源全部售罄。时隔19天,未名府再次开盘售罄。

    如此看来,在已经尝到未来科技城带来的甜头后,北大资源如此高调补仓似乎也在意料之中。至于项目未来的定位,北大资源上述人士则表示,未来将以改善型客户为主,“这也是公司目前最主要的产品发展方向”。

    而北大资源集团浙江区域总裁董建国在拿地后接受媒体采访时也公开指出,未来项目将以低密度的洋房、联排别墅为主,打造成一个适宜居住,有北大人文特色的精品。

    高单价与低溢价并行

    虽然北大资源官方对地块未来前景充满信心,但市场的担忧则更多来自其周边项目带来的挑战,特别是东面核心区的万科·梦溪里、融信·澜天以及和昌项目,以及西面良渚文化村秋荷坊及郡西澜山。

    观点地产新媒体了解到,良渚板块最近一次宅地成交发生在今年6月,彼时和昌地产以7559元/平方米的楼面价首次入杭,与北大资源拿下的地块直线距离仅约1.5公里。

    “这些项目相对于北大资源地块而言,地价更低,距离地铁、商圈更近,对于刚需或首改需求来说吸引力更大。”有相关评论称。

    而世邦魏理仕杭州公司董事总经理马英枢则对观点地产新媒体分析,地块自身容积率低,即便起拍单价高,未来卖到2到3万一平,去化也不会有太大压力。

    至于土拍的低溢价,马英枢则表示,“意料之中的结果,就像乔司地块起价高导致溢价率低。”

    11月1日,余杭乔司地块下午2点先拍,绿地、正荣,以及两家粤系房企富力、合景泰富分散落座。仅六轮竞价后,合景以12012元/平楼面价成功拿地,溢价率0.1%。

    地处不限购区域的大江东地块现场竞拍则激烈得多,经过30轮拉锯,宋都成为了新湾地块的最终得主,成交楼面价4767元/平方米,溢价率90%。

    冰火两重天的地市情绪激起阵阵涟漪,处在不同的政策场景中显然是不可忽视一个因素,但更多观点聚焦的则是乔司地块的“高起价”,并有人就此推理良渚地王会遭同样状况。

    上述猜测显然得到了印证,又是一宗高起价与低溢价完美结合的实例。对此,马英枢解释称,“在市场观望情绪渐浓、银行信贷收紧及土拍新规趋严的当下,开发商的拿地态度越来越谨慎,高起价地块遭疯抢的盛况会受到很大遏制。”

    考虑到杭州新一轮土拍潮袭来,高单价与低溢价并行的轨迹是否会重复出现成为下一个市场热点。相关资料显示,在9月底土地新政短暂“闭关”1个月后,杭州楼市将在11月重启土地大闸,主城区的艮北、余杭、萧山将迎来集中的开仓供地。

    如此一来,杭州市区(不含富阳区)年内已具备出让条件的土地数量共计达71宗,累计可出让面积约4300亩。

    当中不乏此前曾被叫停的杭政储出[2016]22、23号(杭州市艮北新城商业核心区东地块、三墩北单元A-R21-16地块)这样的热门地块。

    对此,马英枢给出的回答是,“增加土地供应会更大程度上抑制开发商的抢地潮,给楼市带来更大的稳定作用,但具体情况会因地而异,毕竟优质地块引发争夺也是正常规律。”

    撰文:付庆荣

    审校:杨晓敏

    致信编辑 打印
  • 你可能感兴趣的话题

    土地

    地王

    北大资源