启德航企争霸 海航基础88亿飙地押注港岛九龙地王

观点地产网

2016-11-03 23:26

  • 目前的启德发展区是香港启德机场旧址,有市场分析人士认为,拥有着航企背景和海口大英山CBD(海口老机场)操盘经验,是海航基础此次选择高价进驻的重要原因。

    观点地产网 继五矿、世茂、万科、中海等房企之后,香港房地产圈又新增一位内地玩家。

    11月2日,香港地政总署公布,将九龙启德第1K区3号地盘的新九龙内地段第6565号用地批给了香港海岛建设地产有限公司,总作价88.37亿港元,批租期为50年。

    以88.37亿港元的夺标价,及总可建楼面近65.5万平方呎计算,该地块楼面呎价高达1.35万港元,较7000多港元的预期上限高出近九成,且较过去三年间售出的6幅启德商住地皮,高出1.07至1.75倍。

    而此次高价夺地,是海航基础于10月份完成重组后的首笔大单投资,也是海航基础首次进入香港市场。据了解,香港海岛建设的母公司Total Thrive Holding Limitsd实为海航基础。

    目前的启德发展区是香港启德机场旧址,有市场分析人士认为,拥有着航企背景和海口大英山CBD(海口老机场)操盘经验,是海航基础此次选择高价进驻的重要原因。

    88亿九龙飙地

    据了解,第1K区3号地盘是香港政府时隔两年多后再次推出的启德发展区地块,共收取20份标书,涉及恒大、世茂、万科、华润置地、招商局置地新世界联合体、龙光地产联合体等28家企业。

    由于景观较区内早前推出的地皮更好(中高层单位可望海),加上区内新盘热销以及早前多宗地块均以高价成交,香港业内人士都预期地价有望创新高。

    地块于今年九月份港推出时,市场预测楼面呎价约5500港元,随后升至6500港元至7200港元之间,增幅约两成,但最终1.35万港元/平方呎的成交价足足高出市场最高7200港元估值近九成。

    而且,该成交价更是较过去三年间售出的6幅启德商住地皮,高出1.07至1.75倍。历史资料显示,2013年中海拿下的两宗地楼面呎价分别为4913港元及5428港元,而2014年内,会德丰、建灏地产、嘉华国际、保利置业拿下的4宗地中,价格最高的1I区3号地块楼面呎价也只有6530港元。

    也因此,投标结果一出,香港市场一片哗然,“中标价与自己心目中的入标价差太远”、“必定不会以此价钱入标”、“相当惊讶”成为不少人的心声。

    不过,在美联物业执行董事张锦成看来,海航基础拿地价虽高,但并不能说是拿贵了,只能说是比市场预期高而已,而且,现在的地价也不能跟两三年前来比。

    他续称,香港开发商估值一向较为保守,海航基础目前以1.35万港元/平方呎单价拿地,未来成交单价大概是2.2万港元左右,市场绝对是可以接受的。“成交价就是现在的市价。”

    据观点地产新媒体了解,目前中海启德1号今年第二季度已经入市,并于8月29日进行加推,加推平均呎价18361港元,较首次开盘提价2%。

    张锦成表示,香港楼价现在也是一直上涨,海航基础这个项目两年之后推出,到时楼价也不是现在的水平了。

    数据显示,香港房屋交易量在今年2月达25年来最低之后出现反弹,今年9月反弹至7826户,达近15个月内最高。香港政府9月30日公布的数据则显示,香港私人住宅价格在连续上涨5个月后,触及9个月来的最高点。

    启德航企争霸

    启德发展区位于香港市区之内,九龙半岛南岸,维多利亚港之滨,为香港启德机场原址,机场范围以外是九龙城闹市,但早前距离住宅区还比较远。

    但随着住宅区和机场不断扩展,机场的位置和住宅区变成只被太子道一街之隔。到了1980年代,启德机场四周已经再无发展空间,机场负荷过重,同时直接影响了新航班的开设。

    于是,1998年7月,香港政府正式将香港国际机场搬迁至大屿山赤鱲角,启德机场旧址进入了新的发展时代,被定义为“汇集历史文化、绿茵、体育及旅游特色”的“崭新的海滨”。

    正是因为启德发展区这种天然属性,有市场分析人士认为,拥有着航企背景和海口大英山CBD(海口老机场)操盘经验,是海航基础此次选择高价进驻的重要原因。

    据悉,海航基础旗下海航机场、海航地产、海航工程等平台,亦因此,海航基础对机场的规划、建设、改造等工作有着丰富经验,同时海航地产也为房地产开发提供了基础。

    更重要的是,海航基础在海口已经有一个旧机场改造项目在运作中,这无疑将给海航基础开发启德地块很好的借鉴。

    观点地产新媒体获悉,大英山CBD原址是海口的老机场,同样由于离市区太近而被搬迁。机场搬迁后,海航基础作为操盘方,将对整个片区进行提升改造。

    大英山CBD定位为海南国际旅游岛中央商务区,主力打造金融商务区及旅游服务区。整个项目规划总用面积约8440亩,核心区域用地面积约3000亩,区域内共有16个项目,包括海南地标性建筑——海口双子塔、日月广场、国兴城、洲际酒店、海航豪庭、慈航医疗国际中心、海航首府国际双语学校等。

    在一系列现代建筑中,大英山CBD东西轴线将保留旧机场跑道轴线,作为历史的印证。

    对比启德发展区以及大英山CBD的规划和定位可以发现,两者的发展轨迹是非常相似的。

    也因此,尽管海航基础并没有负责启德发展区的全权发展,但有着大英山CBD的改造经验,其对片区的定位及后期发展脉络亦将更为熟悉,这对启德项目的打造亦将带来一定利好。

    除此之外,于10月25日完成重大资产重组后,海航基础成功募集160亿资金,公司市值也由60亿元增加至505亿元。

    海航基础称,本次募集资金到位后,公司总资产和净资产相应增加,资产负债率有所下降,公司的融资能力和抗风险能力得到进一步提高。

    在对区域发展更熟悉、手有余钱且融资能力增强的前提下,无疑让海航基础此次进军香港市场显得更有底气。

    撰文:黄银桥

    审校:杨晓敏

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