跨越老龄化的改变力量从何发生、将如何燎原?

观点地产网

2017-04-20 15:52

  • 当下房地产行业正从开发往运营转型,创新风口下养老地产与养老产业正蓬勃兴起以应对庞大的市场需求。而超高净值”富人“们即将变老,他们的消费水平亦有望助推养老市场发展。

    主持人:谢谢张雁惠女士的精彩演讲,请您回座,稍作休息。第一环节的演讲到这里就告一段落,接下来开始今天的第一场主题讨论会。星星之火,可以燎原。

    当下房地产行业正从开发往运营转型,创新风口下养老地产与养老产业正蓬勃兴起以应对庞大的市场需求。而超高净值”富人“们即将变老,他们的消费水平亦有望助推养老市场发展。有报告显示,到2050年中国养老支出将达到5万亿元,与此同时,预计未来5年我国养老金市场规模有望达到10万亿元。

    第一环节主题讨论会的讨论主题是:跨越老龄化的改变力量从何发生、将如何燎原?接下来让我们掌声由请出主持嘉宾,有请北京大学国家治理与老龄产业政策研究课题组执行主任、中原集团首席咨询顾问、中国房地产业协会经济组专家 张坤昱女士,以及参与本场论坛的各位嘉宾,他们是:

    星健副总裁兼上海蜂邻健康管理咨询管理有限公司总经理 张雁惠女士

    阳光颐康(北京)养老服务有限公司联合创始人、常务副总经理 刘岩萍女士

    盛世神州投资基金管理(北京)股份有限公司首席执行官 李万明先生

    主持人:谢谢各位参与讨论的嘉宾,下面请张坤昱女士开始主持今天这场主题讨论会,本场讨论时间是40分钟。

    张坤昱:大家下午好,很高兴又成为嘉宾主持。今天三位都是有资本方,包括金融方面非常丰富的专家。大家都比较关注这个行业星星之火可以燎原,但是这个火怎么可以燎原,大家知道这个蛋糕非常大,但是怎么吃到嘴里面。所以请大家对目前从事的事情做简单的介绍,张总刚才说过了,咱们请刘总和李总简单的先说一下。

    刘岩萍:各位来宾下午好,非常感谢主办方给我们这个机会跟大家一起来交流和分享。先做个自我介绍,我是来自于阳光颐康(北京)服务有限公司刘岩萍。其实我们这家公司成立时间不长,也是跟随着中国养老行业开放以后的产物,阳光颐康(北京)大股东是阳光保险。

    为什么是在2015年年末成立?其实保险进军养老,也是有一个观察、思考,最后行动的过程。我们阳光保险的董事长关注养老很早,将近十年,也看美国的形势和日本、欧洲的形势,包括之前也观察养老的保险,还有泰康。

    最终选择阳光颐康保险模式,之前大家看到CCRC,确实从影响力来说,包括效益也挺好的,但是保险要算帐,一算投资回报,包括也看到了人群的基数,以及养老模式,最终还是定位说“居家和社区”的形式,所以这是我们当时成立的背景。

    张坤昱:谢谢刘总。

    李万明:我从资本角度来谈一下对中国养老现状和发展的可能性。

    首先第一方面,政府现在看到养老存在的缺口和问题,号召了一些事情,我觉得是没办法的。比如说刚刚说的社区养老主体,其实仅仅靠这个方式是存在缺陷的,现有的基础设施不够。

    农村养老不一样,后面谈不上质量可言。我们也知道农村还有养老院,当然城市也有,农村养老院缺口太大,前几天我们老家一个景德镇市的一个镇,养老院才30几个老人,太少,基本上是孤寡老人。

    临时把这个忽略了搞社区养老,社区养老,我们清华校友会也做了思考,提了很多建议。我觉得思考是可以,但是还要追求老人的生活质量。所以我认为政府下一步应该在高端养老行业,或者是对真正成规模化、产业化的养老还应该有一些扶持政策。

    第二点,目前养老产业我们经常说把它当成“养老地产”的说法。早就有人分析过了,认为它更多是产业,不是地产的概念。地产我们知道是快速开发、快速卖,变现。这种情况下对后续的经营、管理不会足够重视。

    如果把它当成产业,产业投资回报很强,就算工业,经常投五六年基本上勉强能维持,之后慢慢产生利润,当然时间可以很长,除了微转型、微调之外,整个厂房和土地可能是到未来十年二十年的价值。把它看成产业,肯定会有碰到问题,也会有自己的社会责任和义务在里面,养老产业会涉及到医疗和管理经营的问题。

    如果我们还是传统的观念动不动要出很多钱,又挣很高的利润,这可能是存在不确定新的,或者是存在不可复制性,这就需要政府提供一些低价地,或者是市场足够低,导致像美国,怎么年化回报5%、6%,刚刚他说将来还高一点,既能让养老服务的人挣钱,同时又养老机构的人挣钱,这应该做呼吁。

    第三点,养老地产这行到底谁来做?管理人的管理规模不够,成本就会高,导致其他真正的养老法案参差不齐。只有我们国家目前来说的保险,阳光颐康在三亚做的非常好,像泰康在北边昌平也做的非常不错。全社会全员力量参与,就有养老产业的RISE,或者是投资RISE化。

    投资有专业机构,运营也有专业运营机构负责,谁能够承担得起支付,这是政府要做一些作为,比如说清华学子园在昌平,很低,就是跟当地村里北七家镇形成合作,大概才一万多一点,就是房租的成本,能花得起,折合每个月费用五六千块钱,能掏得起。

    我想在这方面希望政府能够继续在这个方向作出一些努力,这样才能真正把养老问题解决,或者是化解,而不是全部推向社会,养老到底能不能跟上,以及养老那么庞大,会存在一些问题。我们盛世神州投资基金也愿意在这方面和各位共同探讨,养老地产共同去推动去努力。谢谢!

    张坤昱:刚才包括刘总和李总提到,在商业建设上面给我们这个行业更多的指向和更多支持。但是我们大家做的这些事情一定要找到合适的运营模式,企业发展的战略,具体怎么样去实施。我想跟咱们星健的张总再做沟通,因为复星也在这方面做一些探索,有没有什么发展重点或者是什么项目?

    张雁惠:刚刚两位都谈到了构件体系,包括角度。实际上养老不单纯是养老概念,我们这边想到是大健康的概念。老人是有几个阶段,我们说我们是从幼儿,到年轻,到老年,再走向最后的阶段。但这个过程,整体来说,我们从全生命周期状态来去看,我们更关注是养老是结果我们要去关注。

    但是前面我们说要关注健康。现在很多人对健康的概念理解越来越多,但是对健康还是有初级的认识,有病了才关注健康,而不是保护的角度。所以我们从生活健康角度去关注。

    第二,真正走到养老角度,不单纯是某一个环节,而是整个企业。刚刚我们讲的体系构件,企业资金的构件,包括我们说在客户端,大家对养老的认识。我相信现在大家看到越来越多的在讲养老,宣传养老,政府在做一些引导,要用正确的观念去看待养老,怎么样为我们在生活当中提供解决方案。

    对我们星健来说,我们是在构件产业链布局。我曾经在2015年做社区时,跟政府和企业沟通时他们讲到,你们做这么小的社区照料中心,怎么回做这个?实际上这不是怎么回去做,而是说在体系产业链里必须要去做,那是一个家庭,在做养老的时候首先要关注家庭,他是家庭成员体系。

    我们说更多老人不愿意去养老院,他更愿意在自己熟悉的社区里生活,不离开他的家庭,这是他最大的需求,这是我们关注最大的。像我刚刚在PPT介绍的时候,社区是最大的基石,所以我们在构件过程当中以客户需求为主,客户的家庭成员,包括他的老人,他的需求是什么。

    然后我们再整合式的照护体系,家庭、社区、护理院,再到医院,这样每个环节形成比较好的服务一体化推给客户,或者他有需要的时候能找到我们,知道我们在他身边,这是最关键的。

    所以我们讲到改变的力量从何发生,实际上我们讲每个环节和每个细节,从产业链过程当中去做投入。同时我们早期做是最关键的,我们说到2030年大状态的时候,那时候就来不及了,是很恐怖的状态了。

    张坤昱:张总的介绍就是在未来发展是下一盘大棋。包括不同的服务、不同的年龄段、不同的标准在做。大家知道在养老当中非常重要的是险资,包括阳光、平安都进来了,我想请刘总从险资角度谈谈,险资企业进入养老行业有什么目的,包括运营当中有什么特点?

    刘岩萍:其实关于保险,因为在座的是房地产,任何一个产品或者是养老,它是一个产业,它不可能跟任何的行业割裂开,我们说构件生态。保险是天然的回报来源,它是相对轻一点的投资回报期。还有大家看到强力收购一些机构,包括海外的一些养老,都在风起云涌。最终还是要落到服务,你怎么跟客户发生联系。

    所以其实我觉得抛开险资背景,因为保险有天然的客群因素,未来也有潜在的需求。包括之前的论坛交流会,我们的老年人,老年人的储蓄全世界之首,它距买房和消费的可能性不大,但是70后以上的快60岁了,在我们这些人已经开始要考虑到退休生活的时候,对二次产品选择一定是生态型的,不光是房子,还要看硬件。

    养老是一种生活方式,一定不是说因为我是传统的印象,我需要去护理,我需要去关注以后的失能的情况。因为这整个是很漫长的过程,这方面是构件生态圈。所以阳光保险生态布局就是有“大健康”,跟复星一样。也构件自己的医院,在海南有自己的三甲医院,包括跟机构收购绿色食品,包括发源地的牛奶生产的地方。一产、二产、三产都在横跨,形成一个闭环。

    回到今天的重点,今天讲到健康,世界卫生组织,其实讲的是一个好的状态。好状态,健康是一方面,还是有先天的基因优势,我们有好的状态,再提供什么产品,我们的社区和平台给他构件这么一个平台。

    我们不是大的公司和上市公司,当地如何生存下来?就是一个建立小小的生态,比如A公司,它一定会有特色,一定能够解决居民从头到脚,老年人的特点是必须要的,不管是自理还是半自理,你要有配套的习惯。到脚是什么,老年人年龄的衰退以后,他的智力和行动的协调,其实对脚部,一个修建脚趾甲都很困难,如果当地有一个修脚院,他一定会去。

    所以要构件一个好的生态环境,我是认为不必倡导过渡医疗,其实香港生存压力那么大,是基于它也非常好的医疗体系和质优价低的健康,才有好的生活。

    今天我们认为是正确的和对的历年,怎么是养老,一定是把好的服务和均衡的健康的生态搭建好,不是说我有钱,就席卷整个行业。这需要整合式的平台服务,包括理念的服务。

    李万明:实际上任何一个投资,主要是看投资对象和投资标的价值。我们回顾中国过去十几年的房地产情况,房地产售价都在背离价值。因为政府强行控制土地,使得拍卖特别贵,比如我们的租金回报率回报很低,很多超过10%都不多。

    我们盛世神州在美国投资是几十个住宅小区,整个小区几百套房子全是我们持有,出租出去,我们也能够达到5%、6%的情况。所以我认为在中国,如果不改变地价,不改变房价的期盼值,也是做不了养老地产,所以也泼个冷水,如果原来的房子不好卖,现在想做养老产业。

    养老产业不是小地产商能做好,可以说复星这样早就不是地产商,在医疗行业也非常的庞大了。她刚刚说的东西很多不是养老,就是针对医疗怎么发展,社区医疗怎么发展,全方位的形成利润增长点。

    张坤昱:谢谢李总,我听的差不多,您要是没有那么大实力您就先歇会儿,这个行业看起来很美好,但是理想很丰满,现实很骨感。咱们在座的行业这么多,有小的有大的,肯定会心理不舒服。凭什么复星能干,阳光能干,我们不能干。

    所以我们今天看看大家有没有什么问题跟三位专家请教的,我没有资金,但是看好这个行业了,能不能干。下面有没有愿意跟专家进行互动的?大家有问题吗?要没有问题接着聊。

    嘉宾提问:我有一个问题,大家看到这个资料袋里面资料栏里面大概有上百家养老机构,刚刚李总说一些小的公司和机构没有机会,我就很好奇这些养老机构最后可能会留下几个?

    李万明:我也许说的不对,我觉得任何一个行业都会存在这样的状况,在发展过程中大家都看到这个机会都去尝试,但是未来也是会存在并购和退出的机会。当然被并购了也不是自己一点利益没有。

    所以像我们比如说整个大的房地产开发现在也出现并购潮,排名前一百多位企业已经占了40%几很快达到50%几的分量,全国还有7、8万家的房地产开发商都退出房地产开发。

    我倒认为养老机构一百家,全国那么大,但你一定要在自己的行业之内扎扎实实做好,不像五年前房地产黄金期那样,借钱借高利贷,就卖房子,就回收挣钱了,不是这样。养老产业不是这样,所以还是要在经营上下功夫,是否真正把它当成长期产业来做。

    刘岩萍:我补充一下,今年3月份,习主席亲自下令养老机构大检查,真正学习,接下来马上部署阶段,刚刚说的要确保我们的老年人安全入住,接下来国家会推过大的行动,通过规划和强制性,该关停的关停,该整合整合,最终让行业走向健康发展的道路。

    张坤昱:刚刚这个地图应该不是一百家,北京市600多家,但是真正地图上入册的是400多家,所以这是不完全统计。所以养老行业确实如雨后春笋,各个行业在这个行业角逐的时候,有两方面影响对我们非常大。

    一方面看政策,最近不管是两会还是刚刚李总提到检查也好,养老服务主体怎么样在社区建设和组织建设上面给予支持,因为养老不可能完全市场化环节,一定跟民主结合在一起,所以大家会看到政策会越来越清晰和明白。

    另外各方市场进来,由政府主体的运营方式,服务主体,会发生非常大的变化。今年是400个,明年和后年有多少家,真的不好说,因为就像大浪淘沙。像大企业、大资本、大战略、大投入,我想未来五年应该是行业整个洗牌的期间,是金子永远都会发光,您就屹立不倒。

    真正潮水衰退时谁没穿衣服咱们也会看的比较清楚,所以这个服务体系运营非常重要,但是这个行业相对来讲起步晚,行业政策少,国外人家吃牛肉长大,咱们是喝豆浆长大,肯定不一样。

    正好是中西文化包括社会体制时代发展的交替时,怎么样为老服务,怎么样演进行业的格局,确确实实是我们在座的大家包括各位每个人值得思考的问题。

    张坤昱:我就再问一个问题,因为三位老师确实非常资深,包括背景也非常资深,我想请三位老师给我们指点指点,都说养老想进,但是摸不着门。我们是小机构,咱们三位是大出身,从大处着眼小处着手,咱们运营服务的精髓怎么做这个事情,怎么把服务做好,让老人愿意把钱给我们。

    张雁惠:刚刚提问的也讲到,我们都讲到匠心,术业有专攻。我记得前一段时间有一个挺也意思的新闻,美国一个大学生,他是研究一个老人用品,我记得是一个勺子,他是因为他自己的奶奶一辈有这样的状况,勺子前面是平的,他正是因为这样的研究,工厂帮他定制,然后快速市场化。

    养老不是需要物理场所,还是要实用。讲到物理场所,你在这里关键是为老人提供什么样的服务,老人需要什么样的服务,有活跃老人,有半失能老人,有全护的老人,在这里每个人都有自己的需求点,抓住这个需求把它做到极致,那就是好的。

    我有一个新西兰养老院的负责人朋友,他是一个总裁,他会带领员工去照顾老人,他甚至在最初培训时讲到说我要多少时间把整个过程完成。那个护理员说不行,后来他亲自上手。

    这是非常专业,他自己原来没有做过,但是他因为去研究,去投入到真正自己实践服务过程当中,他会看到通过培训通过每个过程当中真正的投入,去感受到老人需要什么,老人他有直接的回报,他知道你为我着想,我就愿意住在这里不愿意走。

    我们在香港,入住率不是很高,第一批是活跃老人过来,活跃老人爱花很多心思,真正的感受不一样。回去以后他跟他的子女说还想去,因为在那里他很开心,很温馨,你们上班没有人管我,在那里人管我,有人陪我说话。

    里面的服务人员他说他让我的子女像你看齐。所以你做活跃老人也好,做社区中心也好,或者说社区服务场所的服务能力,都要关注到他需要是什么,真正围绕它的需求把你的服务做到极致,我想一定会做到很好。

    刘岩萍:我们回到最核心的,养老服务的收入无非就是床位、服务费加餐费。机构收入最大的就是房租,怎么在洋县的能力下给到老人比较好的服务?其实这块最核心的就是养老服务是一种生活方式,我们从建筑、设计、功能,员工培训,不断的加入“加”的文化,我想在这里才能真正感受到幸福、快乐。

    李万明:我知道前几年我们在养老房子的规划设计选择方面大家做了很多工作,第二个讨论会介绍。我估计这方面慢慢会比较成熟。真正的在挖掘或者发现、或者研究老人的需求使得他生活愉快方面我认为还要专业的做一点工作,我想是不是能够对待像幼儿园的吸引力一样,幼儿园下海的娱乐设施一样,小孩半岁就开始游泳,这只不过是一个突变,或者说是跟以前概念不一样。

    但是老年人这块能挖掘很多,这方面清华学子园的聂华远教授做的不错,画画、跳舞,80多岁的老人在舞台走T步。还有养花养鸟。所以这方面我们还有待提高,尤其是跟日本、美国发达国家比还有很多需要提高。谢谢。

    张坤昱:感谢三位老师,提到服务这块,都在说建立标准。怎么养护是有标准的,但是服务怎么样从老人的需求出发,从每个个体老人需求出发,让他不管是在家里面、社区里面、机构里面都能够安度晚年,这整个行业终极的目标。所以我们感谢今天三位老师一起探讨养老话题,今天第一场的论坛就到这里。谢谢大家。

    主持人:谢谢张坤昱女士的主持,也谢谢所有嘉宾的精彩发言,相信大家受益匪浅。

    审校:刘满桃

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