深圳控股出售百万平土储 这家国资房企这样做的三四线选择题

观点地产网

2017-04-21 20:59

  • 过去几年来,深圳控股一直在推进对三四线城市项目的处置。如今即使在三四线房地产回暖趋势下,也未改变既定策略。

    观点地产网 于2016年业绩会上重提剥离三四线城市资产半个多月后,深圳控股很快就有了相关动作。

    4月21日,深圳控股发布公告称,拟以公开挂牌方式出售5家间接全资附属公司的全部股权及股东债权,总挂牌底价约56.5亿元。据统计,以上5家公司分别于江苏泰州、佛山三水拥有项目,未开发土地合约100.47万平方米。

    过去几年来,深圳控股一直在推进对三四线城市项目的处置。如今即使在三四线房地产回暖趋势下,也未改变既定策略。于公告中,深圳控股表示,此次出售事项符合其处置三四线城市项目及优化土地储备结构的发展策略,并可实现资产增值。

    据深圳控股年报披露,2016年深圳项目平均毛利率约为49.9%,其它一线城市平均毛利率约为36.1%,二线城市平均毛利率约为31.8%,而三线城市平均毛利率仅约为11%。

    或许大幅撤出三四线的背后,除了管理上的考量外,更多的是利润及其他。

    加快撤出三四线

    4月21日,深圳控股发布公告称,拟出售三水地产、三水投资、三水酒店、鹏基资产管理公司、鹏翔公司5家间接全资附属公司的全部股权及股东债权,总挂牌底价约56.5亿元。以上公司分别持有深圳控股于佛山三水和江苏泰州的地产发展项目。

    这也是深圳控股继2016年1月将广东河源约62万平方米未开发土地退还给当地政府后,又一次三四线城市大撤退。

    观点地产新媒体查阅公告获悉,三水三家项目公司共同持有深圳控股于佛山三水区的项目,项目地块规划为低密度居住用地及商服用地。其中,未开发部分土地约1073亩,截至2017年3月31日,已开发部分剩余未售别墅139套(建筑面积64996.16平方米),转让总挂牌底价为28.15亿元(其中股权约为2.99亿元,股东债权约为25.17亿元)。

    据观点地产新媒体进一步查询,2007年深圳控股以内部资金支付的方式收购三水项目,代价为22.7亿元,地皮面积为178万平方米,总楼面面积114.2万平方米。据彼时媒体报道,深圳控股计划发展成别墅及低密度住宅,配合部分商业设施及五星级酒店。当时该区别墅售价约1万元/方米,分层住宅约4500元/方米。

    除三水区的三家项目公司外,深圳控股在公告中表示,拟将位于江苏省泰州市的鹏基资产管理公司和鹏翔公司透过公开挂牌方式潜在出售,权益挂牌底价合约28.33亿元。

    从公告获悉,鹏基资产管理公司拥有江苏省泰州市周山河新城的“上林苑”项目。该项目地块规划为商住用地,其中未开发部分土地约275亩,在建部分的建筑面积为10.56万平方米。截至2017年4月14日,已竣工部分剩余未售住宅46套(建筑面积4969.75平方米),剩余未售商业22套(建筑面积5423.94平方米)。

    深圳控股于报告中透露,“上林苑”项目北地块配建4000平方米、南地块配建7800平方米公共租屋将无偿提供给泰州市政府。

    与上述四家公司不同的是,鹏翔公司持有的地块还未进行开发。该地块为居住用地,位于泰州市姜堰区,面积为159亩,其中可建设用地面积约136亩,绿化面积约22亩,计容建筑面积227,546平方米。

    至此,深圳控股于三四线还有常州、马鞍山等项目未处置。

    “固守本土”背后

    据观点地产新媒体观察,最早深圳控股提及剥离三四线项目是于2014年中期业绩会上。

    彼时,深圳控股上半年毛利率为24.2%,同比下降15.5个百分点。对于毛利率出现下滑的原因,深圳控股方面解释称是由于对三四线城市项目的积极促销所致,并表示将加快落实部份三四线城市项目的处置,优化土地储备结构和资产运营效率。

    斗转星移,两年时间过去,深圳控股的营收已得到大幅增长。2016年深圳控股实现营收213.54亿港元,同比上升15.9%。然而于业绩报告中不变的表述还是“三线城市低毛利率”、“积极推进三四线土地退出”。

    据深圳控股年报披露,2016年,其深圳项目平均毛利率约为49.9%,其它一线城市平均毛利率约为36.1%,二线城市平均毛利率约为31.8%,而三线城市平均毛利率仅约为11%。

    今年3月28日,深圳控股董事长吕华在香港举行的2016年全年业绩发布会表示,虽然感受到了三四线市场在回暖,但是经过管理层研究决定后,还是坚持既定的“聚焦深圳,聚焦重点一二线,撤出三四线城市”的策略。

    对于深圳控股急于从三四线楼市中拔出脚来,深职院房地产研究所所长邓志旺指出,和深圳控股一样,很多深圳开发商也在剥离三四线城市项目,主要还是基于管理和利润上的考量。

    “对于一些规模不是很大的开发商来说,如果布局的城市半径过大,则意味着更多的管理投入。另外三四线城市利润比较低,销售周期长,从投入产出来看不划算。”

    于业绩会上,深圳控股也透露了这方面的担忧。吕华表示,三四线的回暖迹象主要是受政策驱动。从人口、财富和其他经济发展因素来看,这种回暖或者增长很难持续。未来政策因素淡化后,整个房地产的趋势必然会向一二线城市,特别是重点的一二线城市回归。

    基于这样的判断,2016年上半年在部分三四线城市复苏回暖下,深圳控股抓住上半年的时间窗口,积极推动旗下楼盘销售以及三四线项目的退出。2016年年报中深圳控股如是描述这一果断“脱手”,“得益于对三四线项目的撤退,公司在史上最严厉调控下,仍提前完成全年目标。”

    不过,深圳控股也多次表态,不是所有的三四线城市都不进入。对于一些特大城市周边,尤其是轨道能够达到的卫星城市,未来深圳控股也会积极争取。“我们最近连续参加的一些招拍挂,都是处于这些地方,因为一线基本上没有这种土地。”吕华表示。

    撰文:陈朗洲

    审校:徐耀辉

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