特写 | 全宇:存量资产投资的核心是管理能力

观点地产网

2017-05-04 17:37

  • “并购的业务,即存量资产是我们的一个常态的业务,这块的空间绝对是巨大的。”

    观点地产网 无论商业社会如何发展,大抵逃不开共同的变化规律,即从分化逐步走向进化。

    作为整个商业生态中的一个因子,房地产行业也在被重新定义和解构,开始迈进存量市场阶段。来自中金证券的报告预测,2020年我国存量房交易占新房成交的比例将提升至70%。若按2016年的市值估算,中国存量住房大概有2.2亿套,保守估计市场价值超过200万亿元。

    不过,与巨大的市场蓝海相比,尴尬的是目前国内的存量物业流通率只有2%左右。业内人士普遍认为,未来房地产行业或将迎来兼并收购大潮,而手握重金的股权投资基金,在这一轮资本逐利过程中捕金身影频现,成为市场关注的焦点。

    2017城市观点论坛上海行中,五牛股权投资基金管理有限公司副总裁全宇在接受观点地产新媒体采访时表示,随着房地产进入存量时代,并购整合已成为大势所趋,股权投资基金开始扮演着越来越重要的角色。

    据了解,2016年9月,五牛基金与丰树集团就上海丰树商业城一栋写字楼达成合作协议;同年五牛基金还以市场价折扣成功收购上海小陆家嘴金融贸易区的写字楼项目。收购完成后,五牛基金对物业等软硬性设施进行提升,大幅提高了租金单价。

    “目前为止,我们的浮盈已经有25%,租金至少提升了30%。”全宇表示。

    对于上述资产价值的提升,全宇用“画龙点睛”一词来概括,发挥主动管理能力对项目进行运营改造,是五牛提升资产价值的秘诀之一。

    “存量资产投资的核心就是管理能力,开发商可能很会造楼,但是在管理上未必有天然的优势。目前国内股权投资基金也在大力发展主动管理,这会成为长期的品牌优势,未来3-5年也许会决定你在存量市场的位置。”

    然而提篮买菜容易,如何才能精挑细选出优质的标的,享受属于“买方时代”的红利呢?全宇回应,五牛基金收购标的时兼顾“客户需求”,以低价进场,赢在起跑线上。其次,对物业的提升空间,如管理的水平、资产品质等都会有所要求。

    不过,在存量物业挑选中,最受投资者关注的则是资金的退出问题。据了解,过去15年,股权投资的存量市场至少累计了4万亿元,其中至少有50%的资金没能得到有效退出,也就是说投资基金面临着不小的退出压力。

    针对这个问题,全宇回应称:“我们在收购物业前做好充分的考虑,要求资金退出有充分的保障,包括资产证券化。”

    全宇透露,随着投资人的逐步成熟,存量资产的投资越来越得到认可。近期,五牛基金将有一个20亿左右的交易推向市场,并进入快速资金募集阶段。

    截至4月末,五牛基金的资产管理规模已超过280亿人民币。其中,不动产业务板块已形成以传统债权业务为主,辅之以股权和并购业务的多元化资产管理格局。

    全宇表示:“并购的业务,即存量资产是我们的一个常态的业务,这块的空间绝对是巨大的。”

    撰文:陈朗洲 黎倩

    审校:劳蓉蓉

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