特写 | 金辉:存量资产时代的华住酒店策略

观点地产网

2017-05-10 23:18

  • 资产价格是跟企业的经营能力、现金流挂钩的,存量资产去化效率低、投资收益率低,一方面是因为企业经营能力弱,另一方面是资产价格被错估了。

    观点地产网 由于开发成本过高和现金流收益偏低,投资回报率过低一度成为中国酒店市场最大的痛点。但随着近几年全球经济发展放缓和国内市场变化,中国酒店业经营开始进入调整期。

    凭借着近几年旅游业的支撑和网络经济的带动,越来越多的酒店集团从传统模式中出走,开始探索新的运营模式,酒店经营也逐渐呈现出多元化的新型业态发展趋势。

    日前,华住酒店集团总裁金辉在接受观点地产新媒体的采访时,透露了华住酒店业务发展的新动向。

    面对酒店业存在的问题,金辉指出,对绝大多数开发商来讲,酒店、公寓和类住宅的资产回报率非常低。相对于此类投资收益率较低的类住宅项目来说,大部分投资者更青睐办公楼、商业地产等存量资产。

    金辉认为,资产价格是跟企业的经营能力、现金流挂钩的,存量资产去化效率低、投资收益率低,一方面是因为企业经营能力弱,另一方面是资产价格被错估了。

    他强调:“存量资产的去存量化的核心问题是资产能产生一定的经营回报。”

    他提到,如果有合适的资产,华住将来可能会通过跟金融机构合作,作为品牌管理方参与到存量资产收购、运营、管理以及未来资产证券化的整个闭环链条中去。

    金辉进一步表示,很多经营效率不高的经营类、住宿类产品,实际上有非常大幅度的改善和提升的空间。针对这一点,华住将利用自己建立的客户端及系统化、精细化的管理运营能力和营销能力,帮助地产商加快实现存量资产的去化。

    上海市“五一”小长假之前曾出台相关规定,要求办公用地不得建设公寓式办公,商业用地未经约定不得建设酒店式公寓等“类住宅”,而早在3月份,北京和广州也曾发布相关调控“类住宅”的政策。

    近期写字楼和商铺等商业地产的投资热潮,则与类住宅的低迷形成了鲜明对比。

    金辉指出,对于开发商来说,商业地产要求的管理运营能力比较低,一般的开发商通过招商进行托管,不需要太过精细化的运营能力。而酒店或者公寓式酒店、公寓等对精细化的运营管理能力要求比较高,一般开发商难以驾驭。

    据金辉介绍,从全球范围来看,目前酒店业比较成熟的做法是资产和经营管理的“两手抓”。尤其是国外一些大的酒店集团,不仅开设资产公司进行资产储备,同时还从事经营管理。

    也就是说,把资产买回来以后提高坪效和收益以后再进行资产证券化,把资产和运营管理进行剥离,同时也达到了长期持有稳定的经营权的目的。

    早在2015年,就有业内人士预计,酒店业的阵痛期与房地产业类似,会因城市功能属性、经济实力和人口聚集力不同有所区别。

    谈及两者在经营模式上的差异,金辉分析说:“房地产的经营就像是出门打猎,做酒店经营就像种地。我们是精耕细作,关注到每一项成本,进行的是长期的精细化运营管理。因此,企业的经营和文化决定了它们之间的差异性。”

    以华住为例,金辉透露:“随着近两年酒店经营能力的不断提升,我们已有足够的管理能力和溢价能力去收购住宿类存量资产。目前,华住有相当一部分酒店品牌的经营效益已经接近了写字楼。”

    对于目前市场热度不减的非标类产品,金辉认为,应该从时间和产品两个维度去定义,前者在于时间的非标准化,后者在于体验和服务的个性化。据介绍,为满足不同人的需求,目前华住体系面对这两个维度推出了相应的产品和服务。

    撰文:王楚莲 王州婷

    审校:劳蓉蓉

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