供应时代 商务地产如何创新与变革?

观点地产网

2017-05-17 20:41

  • 传统写字楼办公形态正在被颠覆,不管是创新型企业还是传统型企业,都需要在互联网时代下研究和适应新的市场法则。

    观点地产网 随着联合办公市场崛起所带来的多元化需求和科技创新的驱动,以写字楼为主导的商务地产市场,正在迎接新一轮的变革。

    2017年1月份,世邦魏理仕于发布《2017年中国房地产市场展望》报告称,中国写字楼的供应将在2017年出现高峰,特别是新商务区建设带来大量的新增供应,市场持续承压。

    报告指出,未来三年,绝大多数中国主要城市将迎来写字楼供应高峰,其中四个一线城市将成为主力军,供应总量预计将达310万平方米。

    报告同时显示,受到P2P退潮、外企经营预期无改善等因素影响,今年写字楼市场需求很难出现爆发式增长,主要城市写字楼空置率将小幅上升。

    早有业内人士预测,随着写字楼供应持续井喷,存量或将达到历史峰值,写字楼市场竞争将会进一步加剧。在此情况下,写字楼去化压力的加大给开发企业带来的将不仅仅是对运营管理、项目增值保值的战略调整,更多的是对整个宏观市场环境下的商务创新与变革的思考。

    近几年,从传统互联网到现在的移动互联网,每个传统行业都尝试与互联网进行对接,以开拓新的商业模式。房产电商的火热,似乎预示着房地产行业也开始享受互联网时代的红利。

    但据观点地产新媒体了解,现下“互联网+地产”模式概念大于实质,无论是由哪一方作主导去“拥抱”另一方,都只是两者的部分环节的物理叠加而不是对地产业务发展具有实质性意义的化学裂变反应。

    有分析指,两者融合的阻碍主要在于地产的“互联网+”模式重点聚焦在营销环节上,很少涉及开发环节。从长远的角度看,互联网环境下去中介化趋势将会加剧,数据化和智能化将成为地产业务实现创新变革的方向。

    商务地产的创新范本

    传统写字楼办公形态正在被颠覆,不管是创新型企业还是传统型企业,都需要在互联网时代下研究和适应新的市场法则。

    变革的号角已经吹响,以深圳写字楼市场为例,世邦魏理仕发布的2017第一季度深圳写字楼市场报告指出,写字楼新增供应持续高位,租金在本季实现增长,但面临未来新增供应将表现承压。数据显示,深圳第一季度新增供应录得29.4万平方米,未来半年新增供应预计超过50万平方米。

    世邦魏理仕分析指出,未来深圳写字楼市场每年均有大量新增供应入市,而需求预计不会出现大幅度的增长,这将导致项目间竞争加剧。

    如何应对这种局面?从“供给侧改革”出发,顺应互联网时代的商务地产发展大潮,从而扭转写字楼供给井喷、产品同质化的市场现状,塑造有灵魂、有内涵的办公空间,已然成为越来越多商务地产开发企业的共识。

    4月底,华润商务Officeasy在深圳正式发布,这一作为试水“互联网+地产”模式的大数据化、智能化、物联化、全生态化的商务办公新成果,在给市场带来了冲击的同时,也是供应井喷时代以写字楼为主导的商务地产创新与变革的企业应对策略的真实体现。

    据观点地产新媒体了解,近两年来,科技、文化、教育与医疗行业企业办公需求引发了办公场所共享化、多元化变革,华润置地开始致力打造一套覆盖写字楼从前期定位、产品开发、后期运营到产品创新全过程的全新办公生态系统——华润商务Officeasy。

    华润方面介绍,这套系统由空间产品、智慧平台和多元服务三大模块构成,三者相辅相成形成生态系统中的良性循环。其中,智慧平台方面,一个全新的APP应用取代了原来的微信服务号运营。

    作为华润商务智慧平台的核心产品,“Officeasy”APP集成系统、资产、服务等架构。其中,资产管理囊括了招商运营、资产经营、客户维护和资产交易等内容,增值服务层还包括O2O电商、圈层社交等功能,以满足用户的不同需求。

    据介绍,平台产品的数据后台可作为关联办公生态系统空间产品与用户大数据的连接点,数据库系统将为后续产品和服务的升级迭代提供数据支撑,商务人士和办公人群可以通过线上平台联动线下关于办公的多维度体验,构建智慧化、物联化的完整办公体验闭环。

    而与原来只关注写字楼项目的租售不同,如今华润商务Officeasy还强调项目的运营和外延产品及服务体系的构架。产业服务的延伸,使原先只强调生态绿色和价值链条的单一的生态办公的概念被颠覆。

    由此,华润商务Officeasy这一典型案例不仅为改变原先狭隘的生态办公理念找到一个新的突破口,还显示着以华润为代表的商务地产开发运营商们,正以一个前瞻者的姿态适应市场的变化。

    供应时代的变革挑战

    毫无疑问,商务地产市场正处于变革之中,开发者、投资者和租户都意识到当今最强大的发展方向,就是更加智能化、数据化、创新化。

    除了需求转变上带来的挑战,供应量剧增带给企业的竞争压力也会愈加凸显,空置率上升压力仍将持续。

    面对技术革新和供应井喷带来的双重考验,包括华润在内的不少开发商推进业务变革的步伐也明显加快。

    有消息称,华润置地旗下中国华润大厦(春笋)、华润置地大厦与华润前海大厦三大写字楼项目于今年内陆续入市,届时华润商务Officeasy这套全新的办公生态系统也会根据项目实际情况被落地应用。

    同时,华润商务Officeasy的全部要素,正随着写字楼项目及空间产品开发的进程逐步布局深圳。

    据介绍,这套办公生态系统将从华南出发,全面覆盖华润置地在全国近400万平方米建筑面积的写字楼,服务近50万客户。

    华润置地2016年报显示,截至去年年底,写字楼在售总楼面面积约40.7万平方米,应占楼面面积39万平方米;在建和拟建总楼面面积约165.22万平方米,应占楼面面积144.04万平方米。

    事实上,在供应压力下,写字楼租赁市场正逐步变为租户市场。租户在可选择物业增多的情况下,议价能力也变得更强。这个时候,不同品质的写字楼就将出现分化——更适应市场需求的产品才能获得更多租户青睐。

    对于深圳写字楼市场的预期情况,多家研究机构发布的最新研究调查报告指出,深圳甲级办公楼占据市场需求主导的,将是创新金融、传统金融、高新科技、专业服务业、企业自用等。

    华润商务的Officeasy,正是从开发环节开始把控和打造适应市场需求的产品,从大数据化、智能化、物联化、全生态化的角度,为商务办公产品的创新营造出新的样本,应对市场的博弈。

    未来,商务地产开发商需要更加紧跟客户需求、顺应市场趋势,通过深度整合内外资源、灵活组合业务内容、因地制宜落地应用等手段,适应和推动商业办公产品的平衡发展与持续更新。

    撰文:王楚莲

    审校:刘满桃

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