博鳌特稿|法巴李伟烈:我们仍然看好中国房地产

观点地产网

2017-07-16 21:36

  • “我觉得以后全世界最贵的房价在中国都一点不奇怪,就算是最贵也没有泡沫,因为这些地方是最多人想去的地方。”

    编者按:8月7-10日,博鳌房地产论坛将连续第十七次年在海南举办。十七年来,几乎所有房地产英雄人物及标杆企业,都参与了这个全行业年度盛会。

    “跨越与去地产化浪潮”主题下,在激烈的论剑中思辨,在专业的交流中融合,2017博鳌房地产论坛海纳百川,为中国房地产注入新的生命力。

    不断探索、不断创新,观点地产新媒体特别推出“2017博鳌特稿”系列报道。

    观点地产网 近年来,中资房企赴港投地渐成气候。2017年初至今,中资开发商在香港拿下的宅地可建楼面面积已经超过2013年、2014年和2015年全年的数字。

    当被问及对于中资高价来港拿地的看法时,法国巴黎银行董事总经理李伟烈表示:“香港是自由市场,在竞拍土地时不会设太多的限制。”

    据不完全统计,近一年香港出让的12块启德住宅地皮中,有8块是中资房企拿下的,而且几乎都是高价摘得。

    中资房企组团赴港拿地的原因是多方面的。李伟烈表示,算上新移民,香港一年的住宅需求约达4万个单位,比2016年翻了一倍。而与需求相悖的是,每年只有2万多个单位的房屋推出市场,“在这种情况下,很多开发商觉得香港是个刚需非常好的市场,房价还是会往上走”。

    专业机构的报告中这一点也有所体现:香港凭借17.27%的同比上涨率位居全球最火房产市场榜首,较上一季度上涨3.93%。供不应求带来的房价上涨预期是一方面,另一边厢内地房企大量涌入香港投资也有对冲风险的考虑。

    近一年来,美国经济持续向好,带动美元转强,给人民币带来贬值压力。在李伟烈看来,开发商在香港拿地的同时也是进行资产配置,“香港上市的开发商有一些外债是用美元计算的,负债和资产两个对冲都是美元,如果用港币买地就可以对冲美元的负债”。

    除此之外,今年内资拿地尤其积极是因为香港当前处于补涨阶段。2015年末至2016年期间,国内的一线城市比如北京、上海、深圳房价上涨得比较猛。“而去年9月,香港的房价还是往下走的,到8月份才开始反弹。开发商的观点是,香港未来三年的房价每一年涨10%到15%是没有问题的,这样算下来他们才会积极拿地。”

    需要注意的是,一些大型的房地产企业积极投地则有更长远的打算。2013年万科以34.34亿港元的总价成功竞得香港荃湾西站六区地块,完成进入香港房地产市场后的第一次拿地。

    李伟烈透露,过去在和万科交流的时候,对方曾表示随着资源愈发稀缺以及人口密集的关系,未来5到10年,北上广深这些一线城市的住宅户型可能会往香港靠拢,“单价不变,总价要下来,这是成熟房地产市场的自然规律。他们在香港拿地发展,也是想了解未来房子的户型是怎么做的”。

    观点地产新媒体查阅获悉,2016年2月万科曾以13亿元投得的香港新九龙内地段地块将用于发展城市运营产业,比如兴建垃圾收集站及停车场,这都是后续都市化发展中需要探索的业务。

    土地市场积极投地以扩充在港业务的同时,不少内房股也集体掀起了一波股价上涨潮。其中以恒大、碧桂园、融创为首的三家内房,一路领涨,涨幅均超过100%。

    “这几支股票有几个共同点。他们2016年的销售涨了50%或60%以上。内地开发商的销售和盈利是滞后的,因为预售制度的关系,预售时资金虽回来了,但要交楼以后才能放进财务报表。”李伟烈解释称,以上三家企业在拿地上也十分凶猛,当前土储规模优势远超其他企业,而且这些土地都是过去几年买的,现在均价都涨了50%到100%,所以毛利和净利都会非常好。

    另外,目前一线城市限购后三线城市的销售开始走好,在这些城市布局的开发商股价都得到了相应的上涨。

    “恒大、碧桂园三线城市布局了很多,雅居乐在三四线城市也占了50%。而融创前几年在二三线城市也并购了大量土地。”

    以下为观点地产新媒体对法国巴黎银行董事总经理李伟烈先生的采访实录:

    观点地产新媒体:您对于现在香港的土地出让情况以及新政策有什么看法?

    李伟烈:香港是比较自由的市场,如果进行限制投地,可能对香港的国际品牌会有一定的影响,政府在竞地的时候不能设太多限制。

    为什么中国开发商会在这一年里激进拿地,有几点。第一,如果分析香港住宅市场,其实香港很缺地,而且每年新供应量大概是1.6万到2万套。而现在每年新增人口大概有4万人。

    现在香港一个家庭的人数越来越少,因为房子越来越小,然后大家族的人就要分开住。这样计算,香港未来的刚性需求大概一年2.5万到3万套,但每年的土地供应只有1.6万到2万套,在这样的情况下,很多开发商觉得房价还会往上走。

    第二,为什么这一年这么积极呢?中国一线城市2015年末到2016年的时候房价涨得很厉害,而去年香港前几个月房价还是往下走的,到8月份才开始反弹,香港其实是在补涨的阶段。中资开发商认为,香港未来三年的房价每一年涨10%到15%是没有问题的,所以他们才会积极拿地。

    另外,大家也看到一个趋势,人民币在未来几年有可能贬值,因为美国加息,美国加息所有货币都会贬值。开发商在香港拿地是进行资产配置,而且一些在香港上市的开发商有一些外债是用美元计的,负债和资产如果两个对冲都是美元,或者用港币买地就可以对冲美元的负债。这样的情况下,开发商也会开始积极拿地。

    除开中海这种,最早在香港拿地的开发商是万科。万科为什么会在香港拿地,是因为他们觉得“北上广深”这些一线城市,在未来五到十年住宅户型肯定会往香港靠拢,因为都是资源稀缺、人口密集的城市,所以户型会趋同,他们在香港拿地做发展,也是想了解未来房子的户型是怎么做的。

    观点地产新媒体:这段时间内房股涨势非常好,您认为这一个多月内房股的表现是什么原因?

    李伟烈:我们从去年至今出了很多报告说这个板块肯定会大涨,果然最早涨得最好的是碧桂园和融创,后面恒大追上来了。

    这几支股票有几个共同点。第一,2016年销售涨了50%或60%以上。中资开发商的销售和盈利是滞后的,因为预售制度的关系,预售时资金虽回来了,但要交楼以后才能放进财务报表。

    2016年卖得好,意味着2017、2018、2019三年的利润都会非常好,而且这些土地是前几年买的,现在均价都涨了50%到100%,所以毛利和净利都会非常好,这些原因导致这几个公司股票涨得很厉害。

    还有一个原因,一线城市限购后三线城市销售开始好了,布局三线城市的开发商都涨得非常好,恒大、碧桂园三线城市有很多布局了,雅居乐在三四线城市也占了50%。融创为什么涨呢?他们前几年拿的土地是在二、三线城市大量并购的。

    恒大还有个原因是今年把永续债全部还清了,恒大的报表显示之前一年要还的永续债利息大概是320亿,当永续债还了一半,160亿就可以直接贡献到净利润里面,而恒大净利润前几年最多是200亿,这意味着净利润会翻倍。

    观点地产新媒体:之前很多内地房地产公司回A,现在随着价格升高之后,也有人提出疑问,这些公司还需要不需要回A,您认为呢?

    李伟烈:我觉得现在的情况是,就目前来看一般港股公司的PE是6到10倍,A股应该是15到20倍。如果今年他们再涨50%就不怎么需要回A,回A可以增加融资渠道,A股可以配新股,香港也可以配新股,多一个融资渠道。

    不过回A不容易,富力从2008年到现在还没有完成,首创也是,年年排队,如果港股市值再上去就不需要回A。

    观点地产新媒体:这两年很少看到内房企业在香港IPO上市。

    李伟烈:原因是估值的问题。

    观点地产新媒体:开发商如果有一半土地在三四线城市,也很难贡献很高的利润?

    李伟烈:这次周期也比较特别。有一些三四线城市房价也涨了很多,而且一直很火,今年一季度涨得最多的是海口。这次的传导效应很厉害,一线城市刚开始涨得很厉害,然后传到周边二三线城市,最早是珠三角、长三角,后来到了中西部、环渤海。

    这次周期我看到的情况是什么样的呢?如果看以前2010、2011、2012、2013、2014年的周期,当限购政策出来之后,房价和成交量都会往下走,但这次量是往下走了,但房价还是很平稳,意味着买房的意愿很强。

    要整个买房意愿和成交量都往下走需要三个因素,第一,政策收紧;第二,供应过剩;第三,经济要往下走。

    我的看法是,这一波房地产上行的周期会拉长,通常周期是两年,这次从2016年开始会至少到2018年尾,大约有三年的时间。

    观点地产新媒体:您认为下半年市场会好还是坏?

    李伟烈:我认为下半年市场肯定会更好,现在买房的意愿很多,受到限购以后,很多人会进行观望,观望到了一定时间忍不住就会进场。

    第二,我觉得政策不可能一直收紧,上半年频繁出政策是为了稳住房价,而不是想看到房价往下走,因为房价往下走很麻烦。中国不像其他国家,其他国家经济增长和收入增长都是1%、2%,香港是3%,中国7%-8%都很正常。只要房价稳住,收入往上走,房价对比收入会慢慢变得比较便宜。

    另外,地方政府还要靠卖地获得财政收入,收紧政策有反效果,地方政府的财政收入会受到影响,所以一定会有空间卖地。如果政策一直收紧,开发商不拿地,这对未来的供应是很大的影响。去年新开工面积很低,今年新开工面积还继续低就会进入到供应不够的问题,房价自然会往上走。

    调控政策是短期压住需求,到了一定时间需要想方法释放供应量,怎么样让开发商多拿地,这样长期供应量才会足够。

    观点地产新媒体:今年企业的融资越来越困难,您了解的情况是什么样的?

    李伟烈:好的公司今年都不需要怎么拿地,就算政策收紧,他们的资金链也不会受到很大影响。这些上市公司每个月的销售都做得非常好,今年的资金链都还算比较充裕。

    观点地产新媒体:在目前的融资环境下,企业还需要找更多融资渠道吗?

    李伟烈:我觉得要。不过这个金融创新的手段是找不同的渠道。因为传统渠道是找银行贷款,然后是境内或境外的公司发债,还有就是销售回笼资金。

    金融创新前几年开发商一直想做,比如说理财产品、众筹、和保险公司合作等,这些方式都很创新。

    但是中国开发商没法走得那么快,最重要的是REITs政策,很多开发商有持有型物业,如商场、写字楼,这些是很长期的物业,但现在没有平台兑现。

    中国的REITs很难做,REITs是要把物业完全卖给资管方,但这涉及到土地增值税的问题。

    观点地产新媒体:国内金融创新环境中,有没有别的途径或者内容可以值得去探索?

    李伟烈:我觉得最重要是REITs出来,还有ABS能够做到,其他东西比较不容易。

    观点地产新媒体:你之前提过,开发商还是要做多样化的经营,这个多样化的经营是指物业类型还是什么?

    李伟烈:多样化的意思有很多种。

    现在政策是因城施策,而且房地产周期是不同的区域在不同的阶段里面,如果是全国性开发商,销售就可以达到稳定的增长,比如珠三角市场不好了,长三角就可以弥补,区域性布局很重要。

    第二是多元化发展,指当住宅市场不怎么好的时候,最好是综合性的项目,就有很多商场租金可以弥补。比如如果是万象城,还是有人愿意住在旁边。

    还有物管服务现在也很重要,这是未来三到五年非常重要的领域。

    我的看法是,中国内地住宅开发远远还没有到已经见顶的阶段,还有很大的空间可以发展。

    中国的城镇化还没有结束,等五六年房地产见顶之后,就不能只单单做住宅开发,要有商业,而且要有现金流,要做一些物流地产之类的,这也是开发商走的方向。这个有点像香港的新鸿基模式,新鸿基有住宅,住宅开发只占了50%,另外50%是写字楼和商场租金。再看新加坡凯德置地,商场占了一半,住宅开发占了一半。

    观点地产新媒体:您认为中国经济或房地产行业后市基本上以看好为主?

    李伟烈:是的,我比较看好中国的房地产,我不同意泡沫论。

    我们也做过很大的百城研究,看这一百个城市里面每年的净人口流入,每年的销售,每年卖地的收入。发达国家比如欧美、日本的发展没有这样的情况,没有每一个城市做得很好。像美国可能最后只有5到10个城市做得非常好,其他城市房价不涨,因为地太多了,净人口流出。

    中国也会在到这一步,涨到一定阶段以后,其他城市都停止不动了。我觉得以后全世界最贵的房价在中国都一点不奇怪,就算是最贵也没有泡沫,因为这些地方是最多人想去的地方。

    撰文:陈朗洲 武瑾莹

    审校:徐耀辉

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