万科41亿捡了个大便宜? 无锡太湖新城限价地低溢价成交背后

观点地产网

2017-10-16 22:28

  • 无锡连续土拍以平静收场,与当前的房地产市场调控不无关系,政策环境与未来的房价走向,让不少开发商冷静许多。

    观点地产网 一年前的无锡地市,土地价格纪录频频被改写,今年以来“520”和“925”新政就像注入一针针镇定剂,让这场关于土地的战争回归冷静,硝烟悄然“哑火”。

    10月16日,无锡土地市场迎来“925”楼市调控升级后的首场土拍,这次出让的是被业内称为“明星”的太湖新城地块,然而,成交结果并没有给观众带来更多的惊喜。

    这宗含着“金钥匙”挂牌出让的滨湖区太湖新城XDG-2017-17号地块(雅居乐南地块),最终被万科以总价41.2亿元摘下,未达最高限价,楼面价16543.78元/平方米,溢价率仅27.95%。

    由于该幅地块竞价没有达到最高限价,因此万科也无需竞价公益配套面积。对此,有业内人士表示,万科捡了个大便宜。

    对比周边拍出的地价,万科拿下这块地“确实很划算”。据观点地产新媒体了解,去年9月8日,中锐地产在太湖新城拍出接近两万元楼面地价,楼面地价达18050.3元/平,成为无锡有史以来最高楼面地价地块。

    彼时,中锐地产负责人表示,参照同区域项目已经提到3万/平的价格,未来该地块售价肯定会在3万以上。时隔一年,该项目定案名为中锐星公元,开盘时间待定。

    然而,今时已不同往日。今年无锡房地产市场在经历多轮调控后,房价明显回落。无可否认的是,无锡楼市起伏变化也是这次土拍平静的重要因素。

    万科41亿“捡便宜”

    资料显示,此次出让的地块位于滨湖区吴都路与南湖大道交叉口西北侧,地块名称为XDG-2017-17号地块(雅居乐南地块),地块面积108276.6平方米,土地用途为居住用地,容积率≤2.3,土地出让金起始价32.2亿元,起始楼面价12929.85元/平,最高限价44.83亿元,最终楼面价18001.4元/平方米。

    据无锡市国土资源网上交易系统显示,共有4家房企参与XDG-2017-17号地块(雅居乐南地块)的竞拍,参与竞拍的4家房企是77号建发、51号旭辉、8号绿城、99号万科。

    该幅地块在挂牌期每个竞买人必须有一次有效报价,故4家房企各有一次有效报价,土拍还未正式开始,4家房企各加价500万元,总价为324000万元,溢价率为0.62%,楼面价13010.16/平方米。

    据当地媒体报道,4家房企中竞争比较激烈的是旭辉、绿城和万科,建发除在报名时有一次有效报价外,仅在第37轮次、第110轮次举牌,随后竞价环节未见建发出价。

    土拍中,旭辉和万科成为上半场的焦点,两家房企互不相让,持续胶着。在竞价第35轮时,绿城举牌一次,第37轮次建发举牌一次,之后大部分时间两家房企成为了“看客”。

    旭辉和万科在角逐到第140轮次后,旭辉略显疲态,放下手中的号码牌不再出价。正在这时,绿城突然发力,和万科上演了长达近40轮价格“车轮战”,最终,在竞价第177轮,万科如愿拿下该幅地块。

    因此,万科以41.2亿揽下了XDG-2017-17号地块(雅居乐南地块),楼面价达16543.78元/平方米,成为无锡楼面地价第三高的地块。

    自2004年进军无锡,万科有多个项目集中布局在太湖新城区域内,如万科信成道、万科海上传奇、魅力万科城、万科金域蓝湾、万科新酩悦等,均打造成高端项目,售价在20000-25000元/平方米。

    目前万科在太湖新城板块还有两个地块项目未揭开面纱,分别是太湖国际科技园项目和万科田园东方地块,如果加上今天(10月16日)上午万科收获的一幅地块,万科目前有三幅地块暂未亮相。

    此外,万科在无锡其他区域板块也有所涉猎,今年年初,万科就在惠山区天一新城西漳片区拿下两幅地块,其中24号地块已底价成交,楼面价为5500元/平方米;25号地块溢价31.87%,楼面价7252.79元/平方米,万科首次布局惠山区。

    失落的无锡限价地

    事实上,自9月份挂牌以来,XDG-2017-17号地块(雅居乐南地块)便受到了市场的瞩目。该宗地不仅设置了最高限价,还有报建公益配套面积的要求。

    出让公告显示,当地块网上竞价达到最高限价时,如仍有2家或2家以上单位要求继续竞买的,将继续竞公共服务设施配建面积,每次报建面积幅度最少为200平方米,最终报建面积最多者为竞得人,相应公共服务设施配建建设成本不计入房价准许成本。此次将选择目前在建的第四、第五人民医院及少年宫等项目作为本次出让地块公共服务设施配建项目库,公共服务设施配建建设价格7000元/平方米。

    另外该宗地位于滨湖区太湖新城核心区,地理位置优越,是房企们垂涎已久的地块。滨湖区其他项目早已进入两万+时代,所以想要在滨湖区“捡漏”是不可能的。

    令人意外的是,该地块仅四家房企报名参拍,与年初“摇号”抢地场景相比,从报名的房企数量来看,无锡土拍不复过往火热。

    在无锡上一次土拍表现中,便能窥探出土地市场的变奏。8月份,无锡推出4幅地块,在短短四十分钟不到的时间里便匆匆结束。其中,2幅地块以底价成交,另2宗地则低溢价成交。

    回顾拍卖现场,备受关注的新吴区2幅地块并没有出彩的表现,梅村地块最终由保利加价一轮竞得,溢价率为1.23%,最终楼面价为7086.10元/平方米;正大万物城旁地块由宝龙以底价成交。

    据消息人士透露,在竞拍之前,相关部门为了防止因土拍结果使房价上涨的现象出现,此次土拍中2幅热点地块周边在售的楼盘都收到相应“警告”:不能以土拍结果为理由,私自上调房价价格,房价要以政府指导价格为准,不然预售证不予发放。

    无锡连续土拍以平静收场,与当前的房地产市场调控不无关系,政策环境与未来的房价走向,让不少开发商冷静许多。

    今年以来,无锡楼市历经多轮调控,其中“520”新政和“925”新政对楼市影响显著,尤其是“520”新政后,房价回落效果显著,6月份房价环比下跌0.80%,虽然7月份再次迎来小幅上涨,但8月份房价迎来年内最大跌幅,当月房价环比下跌5.00%,房价首次迈入万元“分水岭”。

    9月,无锡楼市坚持“住房不炒”这一红线,再出台“升级版”调控政策,更加严厉、有效地遏制房价上涨。不过,9月份受成交结构的影响,房价出现大幅回落,后期受“925”新政持续的影响,房价或继续保持回落趋势。

    不过,也有业内人士指出,从此次土拍的过程来看,开发商对于无锡土拍市场和楼市还是继续看好的。“此次参与竞拍的房企不仅有在无锡深耕多年的老牌房企,还有要进驻无锡的新房企,所以无锡房地产市场还有很大开发空间。”

    撰文:杨晓敏

    审校:刘满桃

    致信编辑 打印


  • 相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    土地

    万科