无锡48.5亿土拍 3宗地低溢价成交背后房企理性与选择

观点地产网

2017-10-31 00:13

  • 事实上,近一年来由于多轮市场调控的加码,无锡土地市场相比去年早已“风光不再”。

    观点地产网 距离万科溢价27.95%拿下滨湖区宅地刚好两周时间,无锡土拍再次“遇冷”,并且这一次溢价更低。

    10月30日,无锡以网上拍卖的形式出让三宗地块,其中一宗位于锡山区锡东新城板块,两宗位于惠山区前洲、西漳板块。三宗地块总面积33.06万平方米,总起拍价45.58亿元。

    观点地产新媒体了解,由于区位条件优越、配套完善,锡东新城地块早在年初的时候就吸引了较多开发商注意。另外的两宗亦因位于惠山城铁国际商务区核心开发区域和天一新城黄金位置,亦引广泛热捧。

    此次拍卖的地块还均设有最高限价,地块要求当网上竞价达到最高限价时,如仍有2家或2家以上单位要求继续竞买的,将继续竞公共服务设施配建面积,并要求相应公共服务设施配建建设成本不计入房价准许成本。

    最终出让结果显示,三宗地块并没有触及最高限价,最终以48.48亿元的总价成交。相比较于45.58亿远的起拍价,三地块综合溢价6.36%,单块地中的最高溢价也仅为12.5%。

    建发低溢价拿地首入无锡

    本次土拍中,建发30.03亿元拿下锡东新城XDG-2016-31号地块,楼面价9556.85元/平方米,溢价率6.19%,实现首入。

    据了解,该地块是近三年内无锡土地市场最大的一种居住用地。地块吸引万科、建发、合景三家房企参与,是本场土拍持续时间最久地块。

    地块在前20轮竞拍中,主要以万科和合景二者之间的争夺为主,期间建发偶有掺和,但无关要紧。在随后的竞价中,万科逐渐放弃该地块争夺的主权,建发进而开始发力,主要争夺在建发和合景之间展开。

    最终经过近40轮、一个半小时的竞价,建发报30.03亿元,击败合景,夺下锡东新城地块。地块溢价仅6.19%,并没有触及最高限价,无需竞公共服务设施配建面积。

    资料显示,地块为居住商业用地,面积19.64万平方米,容积率≤1.6-1.9,出让起价28.28亿元,起始楼面价为9000元/平方米,地块设置最高出让限价42.42亿元,最高楼面价限价1.35万元/平方米。消息称,宗地位于锡东新城商务区山河路东、弘业东路北,属于锡山区的几何中心,具有较高的投资价值。

    对于地块最终得主建发,据了解,该集团已经从厦门逐步向上海、深圳、成都、长沙、苏州、合肥、杭州、南京、南宁、福州等城市拓展。目前已成功开发的房地产项目涉及城市核心精品、高端别墅、近郊大盘、商业地产、高端写字楼、城市综合体、大型公建等。

    观点地产新媒体查阅,此前6月份,建发也曾以15.3亿元的总价连夺得苏州WG2017-12-1地块和WG2017-12-2号地,首入苏州太仓。半年报显示,该公司通过拍卖、挂牌、合作、收购等方式合计新增土地面积28.87万平方米,对应规划计容建筑面积为53.45万平方米。

    另外的两幅地块,惠山城铁站XDG-2012-54号地块被弘阳10.35亿元拿下,楼面价4863.61元/平方米,溢价率12.5%;西漳XDG-2016-45号地由南京美的房地产有限公司低价8.1亿元竞得。

    出让文件显示,XDG-2012-54号地位于惠山区前洲镇万寿路与站北路交叉口东南侧,总占地8.51万平方米,为居住用地,容积率≤2.5,出让起始金9.2亿元,起始楼面价为4323元/平方米,最高楼面价限价6484元/平方米,地块最高出让限价13.8亿元。

    XDG-2016-45号地位于惠山区天丰路南侧、惠山大道西北侧,总占地4.91万平方米,土地用途为居住用地,容积率≤2.0。宗地出让起始金8.1亿元,起始楼面价8247元/平方米,地块最高限价12.15亿元,最高楼面价限价1.24万元/平方米。

    房企的理性与选择

    据了解,该次出让的三宗土地共有8家企业参与了报名竞价,其中,XDG-2016-31号地3家、XDG-2012-54号地6家、XDG-2016-45号地1家。而三宗地块的第一次有效报价楼面地价为9015.91元/平方米、4440.69元/平方米、8247元/平方米,对应的溢价率分别为0.18%、2.72%及0%。

    以土拍最终成交价48.48亿元总价计算,相比较于45.58亿元的起拍价,三地块综合溢价6.36%。即使是单块地中,XDG-2012-54号地最高溢价也仅为12.5%。

    土拍没有想象中的热烈,出让结果让人略感意外。

    事实上,近一年来由于多轮市场调控的加码,无锡土地市场相比去年早已“风光不再”。据统计,从2016年以来,无锡土地市场成功出让的楼面地价在万元以上地块共13幅,而今年仅占了4幅。

    观点地产新媒体查阅以往报道,去年9月21日,富力地产经过7个小时、271轮鏖战,以41亿元夺得无锡梁溪区地块,溢价率高达267%。9月22日,华润同样溢价高达237.68%艰难拿下无锡锡山区XDG-2010-24号地。

    相对于以往这种近似疯狂的抢地,今年以来,房企开发商在无锡土地市场的表现“乖巧”了不少,也愈加理性。就是像万科这种冲规模的企业,在10月30日的土拍中也无过激行径。

    业内人士对观点地产新媒体表示,从房企报名的数量上来看,当日土拍的前洲楼面价4440.69元/平方米的地块比较受欢迎,共有6家房企的报名。另外两宗地,或因起始楼面价太高,房企报名相对谨慎,共只有4家房企参拍。

    公开资料显示,西漳天一新城XDG-2016-45号地即使以底价楼面地价8247元/平方米成交,也成为区域最高楼面地价。据悉,惠山区目前最高楼面地价是龙湖的亿仁医院西地块,该地块楼面价7883.47元/平方米。

    同样,锡东新城XDG-2016-31地块最终成交楼面价也达9556.85元/平方米。去年8月,该地块邻近的美的公园天下楼面价为7560元/平方米,一年时间内,锡东新城板块地价上涨近三成。消息称,地块就是以底价成交,楼面地价也排锡山区第三。

    对于土拍中房企的表现,了解无锡土地市场的人士称,开发商对于无锡市场还是看好的,对比其周边苏州、南京等城市,无锡依旧处于价格洼地。

    撰文:李奕和

    审校:钟凯

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