业绩会直击 | 世联行转型 陈劲松:别要求我们太快了(实录)

观点地产网

2018-04-03 22:11

  • 在陈劲松看来,这种转型变化是要一步一步来的,“世联已经够快了,别要求我们太快。”

    观点地产网 4月3日,房企香港业绩会浪潮刚刚退去,深交所上市企业世联行也在深圳罗湖举行2017年全年业绩会,与此同时,北京、上海、香港三地均设有分会场同时连线直播。

    过去的2017年,对世联行来说,是不寻常的一年,也是转型业绩校验的一年。数据显示,2017年,世联行营业总收入82.11亿元,同比增长30.97%,创下历史新高;归属于上市公司股东的净利润为10.04亿元,同比增长34.35%。

    按业务板块划分,房地产交易服务收入38.23亿元,占比从去年的56.73%进一步下滑至47.36%;而互联网+、资产管理服务、金融服务三大板块份额进一步上升,占总收入比例分别为29.15%、14.51%、8.98%,增长率分别为61.84%,46.26%、62.26%。

    业务结构的变化,鲜明地体现在业绩会上堪称“庞大”的高管阵容上。观点地产新媒体了解到,除了董事长陈劲松、总经理朱敏、财务运营部总监高云秋、董事会秘书袁鸿昌等熟面孔外,主管红璞公寓的甘伟、负责房联宝的李荣以及以及世联金融发展顾问张耀麟也位列其中。

    一份向好的业绩,也使得一众高管在业绩会上呈现出较为轻松的一面。面对总经理朱敏略为“空洞”的报告,一旁的陈劲松不禁笑着吐槽:“说得太抽象了”,随即又安慰在场的媒体和投资者,“待会提问的时候可以详细回答”。

    除此之外,对于当前的房地产走势,以及世联行正在大力发展的长租公寓、商务办公、房联宝与小贷业务,陈劲松也有一番见解。

    “被热议”的长租公寓

    作为世联行正在大力推进的业务之一,在这场业绩会上,旗下长租公寓品牌被投射了最大的关注。朱敏一开始的总结报告第一个提到的业务便是长租公寓,而在现场的提问中,超过大半的问题都与此相关。

    因此,在这场业绩会中,红璞公寓总经理甘伟成为除了董事长陈劲松、总经理朱敏之外,发言最多的一位高管。

    “图上展示的收入并不能代表世联的全部”,朱敏开篇直言,她以长租公寓为例,2017年,红璞公寓收入2亿元,但事实上,世联一直在加大这块业务的发展,这两年的投入并没有完全体现在收入上。

    数据显示,截至2017年12月31日,红璞公寓全国签约间数突破10万间,在管运营房间约3.5万间,平均出租率81%,实现收入2.08亿元,同比增加387.64%。据甘伟介绍,目前世联行通过自有资金,在长租公寓上投入已超过10亿元。

    但从报表来看,这项业务依然是以经营性亏损来呈现的,因此,何时才能实现盈利才是外界关注的焦点。甘伟在现场先是算了一下成本:“底租占出租价格大概在60%左右,装修摊销大概占租金的16%-18%左右,剩下就是运营的一些基本费用,基本测算指标内部收益率大概在15%。”

    “对一套房子来说,平均租期一般在12年左右,5年固定摊销完,第六年再会投入30%,按照现在特别保守的租金增长速度预测,在4年半左右就可以整体实现盈利。”

    甘伟表示,从2015年世联行第一间长租公寓开业起,时间已走过三年,“该交的学费也交得差不多了,因此希望未来几年会成为世联稳定收入的保障。”

    除此之外,对于长租公寓的布局,朱敏表示,世联采取的是区域集中的策略,主要深耕广州、武汉、杭州、成都、郑州、济南、厦门、西安、苏州等强二线以及弱一线城市,对于北京、上海等一线城市,“没有赶热闹”。

    “世联已经够快了”

    尽管业绩会上世联行并没有为长租公寓作出一个明确的发展目标,但从整体来说,世联行的各大业务板块均在不断扩大发展之中。

    观点地产新媒体了解到,因业务规模持续扩大,世联行通过银行借款、资产证券化等方式融资的规模相应增加,2017年,该公司的资产负债率从45.17%大幅上涨16.77个百分点至61.94%。

    业绩会上,CFO高云秋坦诚,负债率的上涨主要与业务形态的变化有关,“小贷业务的上升,公寓以及空间业务都需要大量的投入”。

    朱敏则表示,随着世联业务的发展,从某种程度上,有一定的负债率对公司持续经营是有帮助的。

    但这种规模的持续扩大,在陈劲松看来,也是有底线的,“算过来帐才做,这就是世联坚持的底线”。

    他强调,世联不是一个风险偏好型的公司,而是一个风险厌恶型公司。因此,成立25年以来,世联并没有加大杠杆,投入在土地上。他调侃道,如果没有这样做,世联如今肯定不比孙宏斌、郭广昌差,因为25年大家同样都是卖楼的。

    他继而表示,25年以来,世联从没有在资产增值上赚过钱,一直以来都是靠服务挣钱,所以世联做生意的原则是:“服务挣钱就是生意,不挣钱就是死意,规模越大越是坑。”

    随着中国房地产形势发生变化,住宅成交渐渐触及天花板,世联也在转型向互联网+、金融等服务。在陈劲松看来,这种转型变化是要一步一步来的,“世联已经够快了,别要求我们太快。”

    事实上,转型扩大其他业务的过程,少不了资金的支持,陈劲松自我标榜“世联没钱”,因此也做了不少融资,但他又不禁吐槽,“现在钱太贵了,运营就那么点利润,融资一下就把你的利润都吃了。”所以,世联也在不断的平衡中。

    最后他总结道,世联转型是拐大弯的过程,当代理+房联宝不断降低到40%乃至30%以下,世联稳定的利润来源就可期了,那时候转型就该完成了。

    以下为世联行2017全年业绩会现场实录(节选):

    现场提问:世联行去年在长租公寓领域投了10个亿,这10个亿现在投入的是哪些城市?现在的进展情况怎么样?对长租公寓这个领域是怎么判断它未来发展的?目前长租公寓公寓的价格是否触及到市场的天花板了,怎么看待这种现象?

    甘伟:刚才说长租公寓投了10个亿,实际上世联行目前的投入已经超过了10个亿,这里面包括几块,其中一块就是装修,就是把房子包租下来以后再做改造,有硬装、软装的配置,包括电器,一间房的投入大概是4万块钱。

    第二是一些底租、押金,长租约一定有一些履约的承诺。

    第三是世联行在杭州、重庆有一些重资产收购的项目,这一块也是非常重要的。

    当然作为一个2C的运营平台,在数万间量的情况下,世联行目前在IT系统的投入,每年是不断叠加的,系统目前已经有很好的体验,这是世联行目前投入的重点。

    关于长租公寓发展的问题,目前的租金是不是触及到了天花板?这个问题我们这么看,世联目前在做的主要是中国的核心二线城市,没有在一线城市做过多的深入的布局,原因就在于我们非常清晰目前二线城市的租金跟一线城市相比,大概是1/3甚至是1/4。

    世联行目前的平均租金也就1000多块钱,在很多城市的平均租金水平较该城市租金,处于相对比较低的值。世联行做的是刚需类的产品,是为刚刚步入社会的年轻群体,中低收入群体,以他们为主。

    世联行认为中国的城市发展的不平衡将会充分的体现,尤其在租金上。在10年、20年的租约当中,在未来3到5年租金的价格可能有明显升幅的城市,世联行是做深度布局的,这也是世联行目前做长租公寓非常核心的逻辑,也是优势所在。

    在全国布局、深耕二线,服务能力,对资产升值和城市发展的判断,本身又有很好的服务基因和销售的能力,因此世联行长租公寓运营的效能也会不错。

    租金到天花板在部分城市已经看到了,比如说上海、北京,已经到了拐点,签10年的约,底租就上涨了,如果出租的价格上涨幅度低于底租上涨的幅度,这个剪刀差就不成立,这个项目肯定有非常大的压力,但是目前世联行所有的项目,都判断是正剪刀差,这样运营效能就会产生非常好的优势。

    朱敏:世联行没有太在一线城市抢占项目,在2016年市场疯狂布局的时候,没有赶这个热闹。

    实际上关于租金到顶点这个事情,之前因为北京、上海等等有些城市的人才政策的问题,政府对租售同权的措施,导致看上去租金到了顶点。

    但是长期来说,强二线城市人口的净流入的速度是非常快的。政府会解决一部分问题,市场也会解决一部分问题,但是目前市场解决的这部分问题看起来价格都不太高,武汉还有大规模的在1200块钱左右的房租,跟城市的平均收入4000多比较来看,房租是不高的数值。

    所以世联行还是坚定地看好,同时,世联行是做市场的公司,看好世联行布局的城市或者区域的发展,才会做相应安排。

    世联行不管做任何业务,不凑热闹,做理性的判断,然后做认真的筹备,争取在这个市场中做到有竞争力。在一个很好的市场,在一个很好的环境下世联行做到优等生,一定会胜出。

    现场提问:关于长租公寓的问题,世联行总体上掌握了怎样的租金差?装修投入一般是按照多少年的时间来计算折旧?财务上的规划安排是怎样?

    甘伟:关于租金差和装修摊销,装修摊销是有财务严格的规定,正常的硬装、软装是5年摊销,这是目前的财务制度。如果说涉及到一些深度改造类的,有结构改造的,世联行是按8年摊销,不过这个比例不大,主要的部分5年就摊销掉了,这是目前的费用测算的方式。

    目前的租金差水平,世联行的主要的租金,底租占到出租价格的大概60%左右,装修摊销下来大概占到租金的16%到18%左右,剩下的就是运营的一些基本的费用,基本的测算指标内部收益率大概在15%左右。

    基本上世联行的项目要求是在5年内能够回收,到了第六年开始,会按照原有的项目初始的装修投入,再增加30%的投入,因为到第六年会有部分翻新。如果第五年没有回收的话,第六年又会增加一些追加的成本,所以世联行整个项目指标的评判是非常严格的。

    目前世联行从各地拿回来的项目,过会率不到30%,就是100个项目真正成为签约的长租公寓项目比例不到30个。世联行是做了非常缜密、非常清晰、严格的审核,然后才进入到体系里。

    现场提问:长租公寓这两年都出现了暂时性的亏损,这个暂时性的亏损什么时候能结束?或者说公寓业务什么时候才能开始盈利?

    朱敏:对一套房子来说,世联行平均租期一般在12年左右,固定的摊销5年就完了,第6年再会投入30%,这在测算里面都考虑过了,按照现在特别保守的租金增长速度预测,在4年半左右就可以整体实现盈利了。

    但是因为世联行会在这方面做成规模化,会持续投入,轻资产投入的基本上是马上盈利的,不会亏损,除非是战略性的亏损。做重资产投入方面,有些资产的价格我们认为它会有上升空间的时候,世联行也一定会往重的来做,那种投资的回报就是另外一种算法了。

    现场提问:很多房企也已经在进入长租公寓市场,世联行在这个领域有什么竞争优势?

    陈劲松:长租公寓这一块,各类的开发商都进入了,龙湖、万科、包括旭辉等。长租公寓领域开发商的进入有两个基本要点考虑,第一,开发商要拿地很多是必须持有,而长租公寓是租赁的,它的资金没法回笼,怎么回笼呢?打的算盘是发REITs,这是没办法的。

    所以说未来主流开发商全部进入长租公寓领域,我一点都不怀疑,他必须做,不做没有出路。假设他的资产50%都是要持有的怎么办呢?要么就不发展,这是第一,主流开发商全部进入长租公寓领域,它是必须这样做的。

    第二,开发商进入长租公寓还有一个想法就是把长租公寓做大,那就做的不是自己的资产,这就跟我们有关了。现在假设世联行只关注第二类,它进入长租公寓领域,而且不是自己的资产,它会做成什么样呢?这是我们要考虑的。长租公寓是分层的,租赁人口分了好几层,比如说刚毕业的,毕业几年的,中高端的,所以长租就分高重低,定位是不一样的。

    租领域的每一个定位,最大的群体是哪儿呢?中低端、刚需。世联行的租金在每个城市是偏低的,中低端的想挣钱,原因在于:第一,规模效应能不能做出来,第二,这个组织的获客和经营的成本能不能降下来,否则租金太高租不起。所以必须要很好的布局运营机构,扎硬寨做起来。世联主要聚集在二线城市,把运营的规模做起。

    现场提问:关于长租公寓融资这一块,去年不少房企都发了资产证券化的产品,世联行有没有这方面的想法?

    甘伟:我们的钱都是自有资金,中间我们有一次公告,做了一个募集资金的转换,基本上是这样来的钱,应该说我们在2016年底就在非常多的推资产证券化的业务,在比较方案,一直没有推行的原因就是觉得它的资金成本还是比较高的。

    朱敏:哪里成本低就用哪个,如果资产证券化的资金成本低,我们就用那种方式。

    陈劲松:中国的风口业务,比如说长租公寓,这个风口吹的时间,比如说谁做ABS了,谁做REITs了,谁有什么投资了,我们始终认为这种事就是开始,用了人家那么贵的钱,回报行不行?

    任何的风投,引进外来投资者我们都会干,关键要比较,就是挣不挣钱,对股东是不是负责任。

    世联行就是一步一步来,第一能不能做;第二步会不会做,会不会做就取决于我们的团队,有没有一个中台,有没有系统的制度、系统的知识积累;第三,做不做得比别人好;第四,能不能扩大。

    世联行已经够快了,别要求我们太快,世联行已经进入29个城市了,现在需要把四合一分解到能不能、会不会、好不好。

    现场提问:注意到今年3月8号的时候,世联君汇退出了新三板,后期对世联君汇还有什么新的安排?世联君汇后期会不会上市?

    袁鸿昌:世联行在2016年,将君汇和咨询业务一块儿上市,上市以后新三板的交易非常少,定价功能和融资功能没有达到预先设想的目标。

    世联行基于对业务的长远考虑,因为这个业务是碎片化的市场,需要更大的投资,在资金安排上需要做更多的考虑,新三板暂时无法达到这样的作用和功能,所以世联行先将世联君汇退下来,之后会在一级市场再寻求投资者。

    世联君汇的业务除了需要好的服务能力,同时也需要社会资源的整合,也需要资金上的安排,所以世联行希望找到战略合作伙伴,共同把这个业务做大,把这个市场做大。

    以后是否上市,现在也在看,中国的资本市场现在很多新的东西,不管是海外通过CDR回来的独角兽,还是现在港股的一些安排,包括A、B股的安排,包括红筹架构的搭建,各种方式都有可能,我们都在考虑。

    唯一不变的是世联行会选择最有利于世联君汇的发展的方式,选择最有利于世联入口业务的扩张、业务的叠加,把这个业务做大。中国的房地产市场太大,一定需要资本市场的助力,才能把这块业务做起来。

    陈劲松:世联君汇是工商物业,就是办公、商业、物业管理加上资产管理的业务。这个业务剥出来上了新三板之后,我们发现目前在中国来看工商物业整体,二线城市有很大问题,比如说积压等等的问题,需要突破性的方案。

    世联空间就是公共办公、共享办公这一块,在新三板上,世联行失去了许多功能,比如说融资,新三板没有融资功能,比如说跟独角兽竞争,发现也麻烦。所以说在这种情况下,世联君汇从新三板退市,保留可以独立将办公和商业这一块单独募资的可能。这是基于对股东负责,对世联行发展负责的考虑。

    至于未来怎么样,根据实际情况来看,本人和世联行团队认为,在中国强二线和都市圈,商业、写字楼是一个重要的突破方向,这个突破方向会在未来两到三年内形成一个最主要的发展,这个最主要的发展不应该受到太多的限制。

    太多的限制也是中国现在最大的问题,资本市场最大的问题就是把企业捆住了,捆到什么程度?被捆绑到跟不上市的企业没法比,不上市的企业还好办,比如说毛大庆,成了独角兽,世联君汇上市了的反而麻烦。

    所以让世联行决定干脆先退市,不用上市,独立出来发展这块业务。至于未来怎么样,根据实际情况来看,世联行认为中国的城市化进程中,君汇的发展并不在最主流的一线城市。最主流的一线城市的资产价格和它的收益并不反映全中国的情况。

    如果说君汇能够退市之后能引进战略性股东,对世联行可能更好,这样从对世联股东负责任的角度更好一些,这就是退市的原因。

    现场提问:看到在年报当中,世联行提出比金融去杠杆更重要的是对生产率的提高和对服务的重新定义,想请管理层深入解读一下这句话的含义。

    陈劲松:中国房地产在过去25年到30年基本上是一个增值的逻辑,就是资产不断地增值。

    房地产资产的定价取决于增量房子的交易的定价,比如说1%的房子的增量交易价格是多少,整个存量资产的价格就定了,不论当时买房子的价格是多少。这个增量边际那么小的定价,它决定了整个中国不动产的定价。如果增量的资产价值发生变动的话,它对存量资产影响就非常非常大。

    为什么说去杠杆,防范金融风险跟我们相关呢?原因就是定价的逻辑,一个小小的边际定价不仅影响了当期交易的定价,同时影响了所有资产的定价,这是有问题的。

    本轮房地产调控有了基本逻辑的变化,这个基本逻辑就在于就在于房地产资产的定价将以资产未来产生的现金流折现是什么样的来定价。

    原本是新增资产定价的逻辑,变成收益还原法(原先叫市场比较法,现在叫收益还原法)。收益还原法是什么?就是运营、出租的回报率,折算出来的现金是不是满足资产定价。

    房子是用来住的,不是用来炒的,炒的是什么呢?别人是多少钱,我就是多少钱。房子是用来住的是什么意思呢?住的愿意付多少钱,才值多少钱,这就是新的基本逻辑。

    这个基本逻辑下,中国房地产正在发生深刻的变化,这个变化就是所谓的中国资产尤其是房地产价值怎么走向非常确实、踏实,可以换算的逻辑,这个逻辑下来我们认为中国房地产如果符合这个逻辑,它就不用限购、限价、限售。如果不符合这个基本逻辑,它就得限。

    过去二三十年说不清什么叫房地产泡沫,新增的一个价值就规定了所有房地产的价值,那个存量的价值因为增长这么多,它可以不断地再抵押,如果出现这种情况,房地产稍微的变化会产生价值的很大的波动,这是有问题的。

    中国房地产如果从房住不炒、多渠道保障、多渠道供给的角度来说,我们认为所谓的中国房地产从增量不断地加杠杆取得了最大的收益,到回归租金收益决定房地产的最主要的定价的原则,这是一次中国房地产最大革命的改变,这个改变将影响未来中国一线、二线城市房地产政策的变化。

    这个问题怎么强调都不过分,这是“房住不炒”、多渠道保障、多渠道供给作为住房的基本制度,对于这个巨量市场核心城市的一项基本的指导原则。世联行在学习十九大和今年的两会,深深地体会到中国房地产正在进入增量资产变成服务这个根本性的转换,这个转换我觉得是非常重要的。

    现场提问:您刚刚说的这番话的意思是中国房价会大跌吗?对2018年楼市的走势判断是怎么样的?

    陈劲松:先回答房价的问题。中国房地产市场,我在三年前就说过了,不能用一句话来说,用一句话说中国房地产市场肯定全是错的,过去三年几乎都验证了这个结论。

    中国房地产有几个最主要的特征:

    第一,这是一个巨大的市场,巨大市场不充分、不平衡,就是我们十九大说的不充分、不平衡发展的矛盾,在房地产市场体现的是比较充分的。所以用一句话来说中国房地产价格涨和跌没什么意思,早就过了这个阶段了,这样说本身判断就会失误,而且近三年也是失误的。

    第二,中国房地产市场三个世界同时存在。所谓三个世界同时存在的原因在于,中国的巨量市场的不平衡、不充分。比如说中国房地产第一世界:北京、上海、深圳。什么叫第一世界?它的价格开始跟纽约、东京相媲美,用一个北京、上海、深圳来说全国,你说能说得通吗?说不通。

    世联行现在的主力、焦点应该转向第二和第三世界,看到北京正在干我们完全理解不了的事,我们应该把注意力转向第二、第三世界,第二、第三世界就是都市圈。那么多大都市,比如说南京、杭州、郑州、武汉,它已经形成了一个小都市圈,这个都市圈的原则跟过去体会的北京、上海不太一样,政策可能也不一样,这是第二世界。

    第三世界当然是广大的所谓的四线、五线城市,它们正在精准扶贫,它们正在棚改。他们的房价很低,但是他们做的工作可能是改变整个中国的事情。所以说不能把第一世界的事情放在第三世界,第二世界的发展放在第三世界。

    如果这样来看,中国实现两个一百年的目标,按照政策指引的方向,我觉得中国房地产应该这样理解:第一,它是一个巨量市场。第二,不平衡并且不充分。第三,增量和存量。现在盯着存量和增量,发现基本的完全市场化的理解可能有点问题。如果这样的话,中国房地产市场的因城施策、去杠杆、增量的需求不能用一个城市来推导其它的城市。

    所以世联行是这样理解的,中国房地产有几个最基本特征:第一,中国房地产不是标准化的。第二,大额,它占了我们居民资产总值超过60%。第三,低频,它不是经常买来买去的。第四,需要深服务。第五,中国房地产的发展跟区域完全相关。

    现场提问:今年公司负债率已经上升到了60%,以往都是百分之四五十,是不是以后要开始加杠杆了?还是说负债率未来会降到百分之四五十?

    高云秋:世联的负债率在2016年以前一直维持在40%到50%的水平,到2017年达到了60%以上,主要是跟业务形态有关系,世联行的小贷业务的上量,以及投资业务,公寓以及空间业务需要大量的投入,这两个业务造成负债率上升。

    负债率会不会继续增加,则会根据业务的规模继续投入,但是会相对控制在一个比较合理的水平之内。很多金融机构对世联行的看法是70%左右是比较合理的水平,当然公司也一直很关注资产负债率,不会让它无限扩大。

    朱敏:说实话世联行目前没有太采取方式控制负债率,因为我们认为目前是在公司可以控制的范围内。大家知道如果世联行要控制负债率是非常容易的,现在做表外处理还是有很多方式的。

    但是随着世联行业务的发展,对一个上市公司来说,从某种程度上,有一定的负债率对公司的持续经营的效率是有帮助的,公司会关注负债率,但是业务品种不一样,不一定要回到过去的水平。

    撰文:曾剑萍,廖尧

    审校:徐耀辉

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