与谈子信对话:凯辉高德存量生态圈

观点地产网

2018-07-25 16:43

  • “组建这家公司的目的,是为了能够让我们以后从存量这个维度,考虑如何把城市价值进行提升。”

    编者按:8月1-4日,博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来,几乎所有房地产英雄人物及标杆企业,都参与了这个全行业年度盛会。

    我们寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野,寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时,我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

    观点地产网 中午1点20分,距离约定好的时间还有10分钟,我们来到了凯辉高德位于深圳后海的华南区域总部。

    在会议室坐定,透过玻璃开始打量起公司办公室,发现谈子信正在公共区域午餐,他停下手中的筷子,向我们挥手示意。

    简单的寒暄之后,谈子信坐下放松地靠在椅背上,身体微侧倚着扶手。他穿着浅色条纹衬衫,深蓝色西装,修饰出他良好的身材。

    谈话过程中,他始终保持着自信的微笑,如果不是手中的资料,或许我会认为他是一位“小鲜肉”。

    谈子信,1972年出生,现任凯辉高德总裁。这家公司去年12月成立,总部设立在上海。

    “组建这家公司的目的,是为了能够让我们以后从存量这个维度,考虑如何把城市价值进行提升。”谈子信说道。

    基于城市面临产业转型和城市更新的大背景,凯辉高德提出中国城市存量地产价值运营商的定位,以城市存量地产投资运营系统这一巨大的资源库为核心竞争力,为地方政府提供“大数据+智库+资本+产业+运营”的城市整合服务。

    通过研判、定位(大数据、智库)帮助地方政府确定产业转型和城市更新的需求,然后匹配和导入城市基金和城市产业IP(资本、产业),以及商业和产业运营(运营),切实盘活存量地产,激活城市价值。

    “在成立之前,我们已经对整个中国的城市更新和存量地产有了很深入的研究。现在大量的房地产开发产生了很多问题,就是有很多存量物业,价值没有得到很好提升,这个领域里边还是有着巨大的市场需求。”谈子信对观点地产新媒体表示。

    “举个例子,做一个超市,什么叫存货?卖不出去才是存货,热销产品放在货架上的,这不叫存货。”谈子信说道:“存量物业更精准的定义是价值没有得到体现,需要价值重构,需要重新赋能,重新提升价值。作为这些存量项目的需求方,有非常迫切的需求,希望能够重新提升价值。”

    他表示,要理解市场需求,需要从城市和项目两个维度去理解,一方面城市存量物业大量存在,许多物业价值被浪费,市容市貌被破坏,所以政府会很急切要盘活这部分存量物业;另一方面,存量业主方对于手头的项目也很无奈,改造所需重新投入大量资金,同时,由于无法获得足够的信息与资源,从而还要承担巨大的风险。

    “老旧物业、空置物业、效益低物业的重新激发并不是一件容易的事情”,谈子信表示:“要放在城市的维度去看,看城市交通、人口、文脉与物业之间的关系,更重要的是看这幢物业在城市未来的规划中承担什么角色,必要时需要调整物业的功能属性,以使物业变得更适宜城市发展需要。”

    “对于地方政府而言,很多时候没有意识到,将大量存在于城市之中的散点式存量物业如果整合在一起系统运营,会产生巨大价值,重塑城市生态。这都需要有企业站在城市的维度去规划存量物业、并导入资金和资源,切实盘活存量物业。”

    谈子信指出,目前城市更新的主要方式是全面改造,即片区拆除重建。适合城市重点功能区以及对完善城市功能、提升产业结构、改善城市面貌有较大影响的城市更新项目。

    “但更多的是在维持现状和建设格局基本不变情况下的微改造,在政府层面如何统筹微改造式的城市更新,正是凯辉高德提出的解决方案”,他说道。“这不同于片区推倒重建的模式,需要匹配庞大且散点式分布的存量改造需求。”

    “存量物业要把价值挖潜出来,需要时间,不是高周转的问题,需要的是精细化运作,长时间才能体现效益。”

    “别人的模式是拆除重建,是效益快速体现的做法。我们是将老旧项目、老旧小区,做得不好的商业项目、产业项目等不能拆的那部分,重新给它定位,重新给它注入资源,注入内容、注入运营、注入资本,把它重新做起来。这些没有三五年是做不好的。”虽然语气平和,但是说到激动之处,谈子信也不禁比划起了手势。

    “我们的模式很简单,就是整合五方面的资源,一是大数据,二是资本,三是产业,四是智库,五是运营,通过“大数据+资本+产业+智库+运营”五方面资源的整合和导入,为城市提供非拆除重建类城市更新解决方案。”

    “凯辉高德本质上是一个城市资源平台,通过外部资源的匹配和导入,帮助地方政府完成产业转型和城市更新”,他向我们举了个例子:“就等于一个人做体检,体检完以后有个报告,但是这个报告找哪个医生?不知道。到哪个医院去治?不知道。治的过程中我身体康复的情况也不知道,还是要医生告诉你。”

    “我们现在给城市做的就是体检,出了报告以后,告诉你这个问题要找哪家医院。我们这里有全国的医院,都在系统里,还有全国最好的大夫,哪家医院找哪个大夫动手术,住哪个医院,给你一个具体的建议。另外我们还有一个“城市运营监控平台”,相当于一个城市的实时监控仪器,每天可以看到自己的身体的变化,整个身体的机能有没有改变。”

    将大数据摆在第一位显然是有深意的,对于凯辉高德而言,大数据是支持他们为地方政府提供决策咨询的基础工具。

    谈子信说道:“以前做项目是专门只做这个项目,没有研究周边的项目。现在不能这样,要整个城市来做研究,比方说有1000个项目,要把1000个项目都研究透,不同的项目有不同的特性,做大数据是因为要准确定位,再精准匹配资源。”

    “光做平台不做数据,那就是拍脑袋的事情。”谈子信表示:“通过大数据和客观研判做好定位,匹配导入产业IP、资本,再加上运营能力,让城市、人口、产业长期结合起来,产生价值。”

    以下为观点地产新媒体对凯辉高德投资咨询有限公司总裁谈子信先生的专访实录:

    观点地产新媒体:公司主要经营模式是怎样的?对应解决行业中的哪些痛点?通过这种运营模式怎样实现盈利?

    谈子信:公司虽然成立时间不长,但我们在成立之前已经对国家城市更新和存量地产有了很深入的研究,组建这家公司的目的也是为了能够让我们以后从存量这个维度考虑如何提升城市价值。

    大量房地产开发产生了很多问题,就是有很多存量物业,价值没有得到很好提升,直接影响了整个城市的价值体现,减缓了城市的整体发展。

    现在很多城市的管理者都非常进取,也非常需要有在这个领域上深耕、研究,整合更多资源,给他们改善存量地产问题的企业。

    我们的模式很简单,就是通过整合五方面资源,一是大数据,二是资本,三是产业,四是智库,五是运营,为地方政府提供城市更新、存量地产系统服务。为政府提供的服务纯公益,在为城市创造增益之后,再来分享城市增值。

    我们在解决哪方面的痛点?其实就是现在的城市更新,或者三旧改造、腾笼换鸟。

    开发商或者产业新城运营商等市场主体,更青睐收益高的片区推倒重建,但我们不是这样,我们已经做好了艰苦战役的准备,去关注别人不关注的部分,就是难度更高的,或者别人看不上的东西。

    因为要把价值挖潜出来并提升,需要时间,这不是一个高周转的问题,需要精细化运作,要长时间去体现它的效益。

    别人关注的是把这个旧村庄、旧厂房拆了重建,这是城市更新的一种做法,是效益快速体现的做法。但要把所有的老旧项目、老旧小区,做得不好的商业项目、产业项目、老厂房,不能拆的那部分,重新定位,重新注入资源、注入内容、注入运营、注入资本,把它重新做起来,没有三五年是做不好的。

    这是一个低周转、精细化的运作,是对资源有很高要求的模式,而且前期要投入,短时间内不会产生效果。

    我们做这个事情,首先是抱着贡献的心态,当然我们也不是不要效益。我们也是一家企业,要有效益的体现,但我们需要通过资源导入+运营以后,把效益通过时间积累出来。

    这是我们的经营模式,现在很多地方需要我们这种企业,去解决别人不愿意解决的问题。

    观点地产新媒体:公司是属于重资产运营?

    谈子信:也不是,我们是轻重结合,以轻为主。主要是跟不同资本渠道合作,因为资金要找产业,产业要找城市和项目落地,归根到底还是要找优质的城市存量项目。

    我们把项目定位好了,再匹配产业,资本就会过来了,所以凯辉高德其实还是轻资产模式。

    目前凯辉高德已经跟数十个金融渠道达成了黏性比较强的合作关系,累积了比较可观的资金使用规模。

    观点地产新媒体:对老项目的重新改造,如何做这个定位?

    谈子信:存量地产就是已有物业,它的定位、内容的重新注入到运营是一个技术活。

    我们做大数据就为了把一个城市所有的存量项目重新测算、梳理、研究,然后根据不同项目的不同需求去导入内容。

    简单来说,要避免同质化。以前我们做项目,就专门做这个项目,没有研究周边的项目,现在不能这样,要整个城市一起研究,不仅研究现在,还要研究未来,项目在未来的城市发展中的角色。比方说有1000个项目,就要把1000个项目都研究透,不同的项目有不同的特性。就像每个人一样,每个人有不同的性格,有不同的需求,给他做这个人设计的时候,必须要结合他来整合资源,导入资源,所以每个项目都不一样。

    我们为什么要做大数据,尽最大的努力去调集所有地产数据?这是因为我们要准确定位,再精准匹配资源,有了好的定位跟资源的整合,再把资本导进来,别人就有信心了。

    我们的价值就体现在项目做好了以后,增值的那部分效益,这需要时间。

    观点地产新媒体:资本方对公司项目的兴趣如何?

    谈子信:现在很多资本、财团,都在想办法把钱投到能产生价值的地方。

    房地产市场的钱已经从原来做增量市场转为做存量市场,而我们正是做存量,可以说凯辉高德是受到很多资本方青睐的。

    大家都知道,长租公寓遭到资本追捧。而对于凯辉高德来说,长租公寓只是存量盘活的其中一种业态,也许这个楼不一定适合做长租公寓,我就可以做另外一种业态,体育主题、医疗主题、双创中心、高科技园区等等,因为凯辉高德是一个资源平台,各种类型业态我都有资源,所以可以匹配各种需求。对于资本方而言,更重要的是,凯辉高德又不仅仅只是一个平台,它做运营,做落地,风险共担。如果凯辉高德对自己的专业能力没有把握,我们不敢冒这样的险。

    如果资本愿意投给长租公寓,就更愿意投给我们,因为我们的效益体现能力更强。长租公寓只会找那些适合做公寓的物业,但我们能把更多物业的价值提升起来,关键一点是资源的导入能力跟运营能力。

    观点地产新媒体:公司在城市布局上的策略是?

    谈子信:主要的市场还是在二线和强三线城市,一线城市有在做,但一线城市相对来说获取项目的成本非常高,所以现在主要还是针对二线和强三线城市,比如说粤港澳大湾区,除了广州和深圳两个城市以外,其它城市都是我们重点发展的城市。

    三四线城市我们也在做对接,但重点布局不在三四线城市,实际上是作为我们未来发展的准备。

    三四线城市现在还在做增量,还没到存量阶段,我们跟它对接最主要是提前灌输存量理念,让他们也知道未来也要面对存量问题。

    观点地产新媒体:公司是如何将中小型IP引入到项目里面?

    谈子信:我们是平台,给项目导入的都是IP。针对很多现有存量项目,需要的是中小型IP的导入,这一点是非常重要的,中小型IP能够弥补很多大型IP不能进入的领域。

    我们还有一个更好的地方是可以运营,通过运营让他们能够长期结合起来,然后再产生价值。

    我们给地方政府做的不光是数据,还有整套平台系统、监控系统,可以通过数据系统看到整个城市所有数据的实时变化,根据数据来做决策的微调,做相关的统计,这也是我们一个很重要的内容。

    以前很多人做咨询,就等于一个人做体检,体检完以后有个报告,但这个报告找哪个医生?不知道。到哪个医院去治?不知道。治的过程中我的身体康复的情况也不知道,还要医生告诉你。

    我们现在给城市做的体检,出了报告以后,告诉你这个问题要找哪家医院,而且我们这里有全国的医院,都在系统里;还有去哪家医院找哪个大夫动手术,住哪个医院,我们都会给出具体的建议。

    还有一套系统,每天看到自己的身体变化,看身体机能有没有改变,医生治了以后是不是康复了。

    所以我们做的就是“大数据+资本+产业+智库+运营”的平台,所有资源都在我们这里整合、落地、精准匹配。

    我们是生态圈的概念,什么叫生态圈?就是互联互通、共生共融,所有生态都是能共生,大家在一块能产生价值,进来的资源跟资本能赚到钱,IP能够经营得更好,数据能够产生作用,整体项目的价值能够得到提升,而且最终带动城市发展的转型升级,这是我们的生态理念。

    撰文:廖尧

    审校:刘满桃

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