刘成城与观点对话:氪空间规模竞速

观点地产网

2018-07-26 17:00

  • 对于这个从36氪分拆出来的板块,刘成城显然投入了更多的精力。

    编者按:8月1-4日,博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来,几乎所有房地产英雄人物及标杆企业,都参与了这个全行业年度盛会。

    我们寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野,寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时,我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

    观点地产网 “您之前创立氪空间的时候,遇到过什么困难?在此过程中有没有印象比较深刻的故事?”

    “我们做氪空间这个业务是二次创业了,所以还好,比较顺利一点。”

    这不是一次简单、平淡的对话,而是在采访氪空间创始人兼董事长刘成城过程中。

    如果不用心的话,我们似乎很难从他淡然的言语中,挖掘出令人心潮澎湃的创业故事、激昂的论调,以及急于描绘的企业蓝图。

    刘成城的创业履历显示,2010年,他创立了科技媒体公司36氪;2014年,氪空间诞生;两年后,氪空间从36氪中分拆独立。

    据他介绍,氪空间的创立,是基于团队对行业、市场的判断,以及对自身实力的权衡。所谓的“资源积累”,也即来源于36氪在业态不断丰富的过程中,为氪空间所提供的经验、资源与融资等方面的助力。

    几年前,刘成城团队察觉到,对于小微企业来说,固定的办公室缺乏灵活性,共享办公有了很大的市场需求,于此便萌生了二次创业的想法:“像我们这样,创业6年,搬了七八次家;我们自己有需求,也有资源,这个领域应该是我们能做的。”

    此后,对于这个从36氪分拆出来的板块,刘成城投入了更多的精力。

    规模与扩张

    6月底,华懋集团宣布,集团旗下甲级商厦One Hennessy今年5月开始预租,其中11层到19层共七层楼面面积合共约83000平方呎,目前氪空间已获十年的租约。

    显然,除了内地之外,氪空间已将目光投向了亚太市场,而香港则是其布局亚太市场的第一步。

    据刘成城介绍,年内氪空间在香港的首个社区将正式开业,预计未来三年公司将在香港地区新开设超过百万平方呎的联合办公社区,覆盖香港主要的商业区。

    对于城市布局上的突破,刘成城并没有做出过多的渲染:“跟内地没什么区别,因为我们的模式是一样的,最多可能就像优衣库在香港和优衣库在国内的区别。”

    他经常将氪空间自比为“优衣库”,逻辑是氪空间在量与质上都是领域内其他公司模仿和追赶的对象。

    此外,对于规模的追求,氪空间显然不遗余力。

    “现在是扩张期,我们相对来说会以规模优先,效益次之。”刘成城表示,目前氪空间将会在保持20%净利率的基础上,加快规模的拓展速度。

    未来,氪空间预计每月新增联合办公社区面积约5万平方米;若照此节奏,氪空间将在2020年底成为全球最大的联合办公社区。

    而从签约到开业,氪空间大概要3到4个月左右的时间。

    “看城市,如果是北京、上海可能做到3个月开业;如果是一些二三线的城市,我们人手还不充裕的,可能4个月开业。开业后大概两个月左右做到满租,现在大概是这样的一个速度。”

    在刘成城看来,与传统房地产行业盖楼、出售的运作方式不同,共享办公更像是零售物业,以租赁为主;没有那么快的资金回笼,是一个更长线的投资,大概两到三年回本。

    对于触动行业格局的并购方式,氪空间则不会涉及。刘成城对此进行了分析,他认为,并购能提高规模增长速度,但如果并购过来的资产管理模式迥异,则会在整合上遇到一些难题;目前来看,并购并不适用于氪空间。

    资金与运营

    从表面上看,联合办公是一个热闹的行业;然而,洗牌已在所难免。

    “我个人觉得,那些规模小的,或者说经营情况不好的都会倒闭。我们现在开店的速度肯定是远小于行业关闭的速度。比如说氪空间一个月现在新开4到5万方,行业范围内可能要关十几万方,有可能是这么一个速度。”刘成城如是说。

    在此预判下,氪空间从融资、运营、管理等各方面都有所举措。

    今年1月份,氪空间宣布完成6亿元Pre-B轮融资,这不仅是氪空间在近半年来获得的第三笔融资,也是中国联合办公领域最大的单笔现金投资。

    基于此,刘成城对公司的现金流并不担忧:“我们今年发展资金其实都已经有了,所以没有什么特别明确的融资计划,可能明年会有吧。”

    另一方面,目前在氪空间的收入体系中,工位服务收入占比90%左右,其他服务则占比约10%。为了提高运营效率,氪空间每年都会投入大量财务资源和技术资源去更新、维护线上的APP系统。

    刘成城坦言,因为现在扩张的规模越来越大,会员数量非常多,如果不用信息化的方式管理的话,成本反而会更高,所以这其实是一个节约成本的投入。

    而除了利用系统实现“精细化管理”,刘成城也提出了“超预期服务”的概念,即客户的任何需求,氪空间社区的服务人员都能尽量满足。在这方面,氪空间借鉴了优衣库、海底捞、星巴克等的许多做法。

    以下为观点地产新媒体对氪空间创始人兼董事长刘成城先生的采访实录:

    观点地产新媒体:香港的布局计划怎样了?

    刘成城:我们刚进香港,香港的工作人口数量很多,这是一个比较重要的尝试,按北京、上海、深圳、广州类似级别的城市来做。

    今年我们可能会签大概5万平米,也就是50万平方呎左右,大概是这样一个计划。

    观点地产新媒体:香港市场跟内地有什么区别?

    刘成城:跟内地没什么区别,因为我们的模式是一样的,最多可能就像优衣库在香港和优衣库在国内的区别。

    观点地产新媒体:可以介绍一下社区的运营吗?

    刘成城:我们基本上给客户提供的是工位服务,就是他来租用这个工位;然后还有行政类的服务,就是客户租用工位之后,我们给他提供会议室、饮品、前台接待、快递收发等服务。

    另外,还有企业和个人的服务,我们现在会做一些活动,让他们之间互相认识,互相做生意。

    我们签约到开业大概要3到4个月左右,如果是北京、上海可能做到3个月开业,如果是一些二三线城市,人手还不充裕的,可能4个月开业。

    开业后大概两个月左右填满,大概是这样的一个速度。两个月装满也是我们的正常考核,内部员工考核都是按这个标准。

    观点地产新媒体:现在会加快资金周转、提高开业速度吗?

    刘成城:会提高开业速度,但我们不是房地产行业,房地产行业是快速盖完就能卖掉,就像碧桂园那种。

    我们不是卖,跟零售行业会比较像,所以说没有那么快的资金回笼,是一个更长线一点的投资,大概两年、三年回本,这样的一个模式,跟盖房子的不太一样。

    观点地产新媒体:在氪空间里面,租金收入会占到多大的比例?

    刘成城:我们不叫租金收入,客户租用我的工位,可以按天或者是按月租,这部分我们叫做工位服务费,这部分现在是大头,占90%左右,其他服务占10%。

    观点地产新媒体:提升增值服务的具体计划是怎么样的?

    刘成城:客户在我们这边待的时间是很长的,除了在家和路上,都在我们的空间内在上班。

    所以在这边的6到10个小时,有很多需求,包括工作相关需求,也有生活相关需求,我们是围绕这个思路不停去开发。

    现在包括比如像保险、医疗、采购、零售这些东西,都是可以去提供的,都在做的过程中。

    观点地产新媒体:运营系统一年投入的成本会不会很多?

    刘成城:一年几百万,还可以。

    占总成本的比例很低,因为现在扩张的规模越来越大,会员数量非常多,如果不用信息化的方式管理,成本反而会更高,所以其实是节约成本的一个投入。

    观点地产新媒体:接下来公司有怎么样的融资计划?

    刘成城:今年的发展资金其实都已经有了,所以没有什么特别明确的计划,可能明年会有。

    观点地产新媒体:一般有哪些融资的方式?

    刘成城:这个就比较多了,我们做过股权融资、债权融资,也可以向银行贷款。还有像那种结构性的ABS很多都做过,现在股权融资占比比较大。

    观点地产新媒体:这两年联合办公有一个并购趋势,像优客工场,就是利用并购去扩大规模,您怎样看待这种现象?

    刘成城:因为我们现在的扩张速度是最快的,所以对我们来讲并购的意义不大。但对于其他公司,如果扩张速度不快的话,并购就是划算的,各家情况不一样。

    观点地产新媒体:并购的优劣是什么?

    刘成城:如果扩张速度很慢,并购肯定可以提高规模增长的速度,这个前提是要有的。

    如果没有这个前提,比如说像我们现在这种扩张速度非常快,并购对于我们来说就没有意义。

    第二就是劣势,并购过来的资产可能跟原有资产管理模式不太一样。如家酒店肯定没法去收购香格里拉,因为管理模式就不一样,客户群各方面都不一样。

    观点地产新媒体:对于联合办公的未来,您有何预判?

    刘成城:我个人觉得,那些规模小或者说经营情况不好的都会倒闭。

    我们现在开店的速度肯定是远小于行业关闭的速度,比如说氪空间一个月新开4到5万方,行业范围内可能要关十几万方,可能是这么一个速度。

    观点地产新媒体:氪空间如何去克服同质化的问题?

    刘成城:其实真正的同质化不多,这个行业原来做得很多都很低端。

    对我们来讲,同质化问题没有太大的影响,可能对那些规模小的会影响比较大。

    观点地产新媒体:之前有看到氪空间提出一个计划,就是2020年追上WeWork全球的规模,现在这个目标进展如何?

    刘成城:现在还在努力中,还有距离。

    观点地产新媒体:从36氪到氪空间,您当初为什么会选择联合办公的领域?

    刘成城:因为36氪做的其实也是企业服务类的,是属性比较强的是创业投资公司。我们当时发现一些小的企业在找办公室,像我们这样,创业6年搬了七八次家(办公点)。

    我们自己有需求,也有资源,这个领域应该是我们能做的,所以后来就准备启动平台了。

    观点地产新媒体:怎样去平衡公司规模和效益?

    刘成城:我们现在是扩张期,肯定是以规模优先,效益比较次之。效益提高应该还得后面一点,现在就是规模优先的一个策略。

    观点地产新媒体:您一直坚持的运营管理的理念是什么?

    刘成城:我们在这块跟优衣库、海底捞、星巴克学习的比较多,就是要给客户比较惊艳的空间产品和服务。要让他觉得超出预期的,增加客户的黏性。

    无非就是细节,整个运营的细节严格把控;总体来说,一个是精细化管理,一个是超预期服务。

    观点地产新媒体:致力于把氪空间打造成一个怎样的团队?

    刘成城:团队在业务发展的过程中,可能遇到各种各样的困难。但我们必须要做到的就是打造这个行业最强的团队。这需要执行力、团队之间的信任感等。

    撰文:曾树佳

    审校:刘满桃

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