地产归来:2018博鳌房地产论坛圆满闭幕

观点地产网

2018-08-04 01:35

  • 在“控房价”和“贸易战”双重背景下,高速发展的模式已需要反思,从规模增长转向质量增长,也是此次论坛主题提出“地产归途”的意义所在。

    (2018年8月4日) 每年8月,总有一群地产人齐聚海南,共话房地产行业得失,共思行业未来之策。

    这几天,海南气温尤其怡人,预期中的火热温度并未出现,但也不妨碍大家对于2018博鳌房地产论坛主题“地产归途 时间与未来”的讨论与思考。

    尤其在“控房价”和“贸易战”双重背景下,高速发展的模式已需要反思,从规模增长转向质量增长,也是此次论坛主题提出“地产归途”的意义所在。

    我们要呼唤重新探索房地产的发展本质,让行业回归发展的本义,这个命题也被与会嘉宾一度提及。

    “疯子”与“冷静期”

    “喜欢拥抱熊”的陈启宗就在今年的演讲和博鳌直播间中,多次提到了一年前他曾经在博鳌房地产论坛上提到过的“疯子理论”,因为在主张稳健与低负债的陈启宗眼中,只着眼“量”的比赛都是疯子的行为。

    “我以前用过这个词,被很多人骂过,我今天还是说,我觉得中国的房地产‘疯子’很多。我们在以往的历史上见过这样的人,以往的四五十年里,香港也有不少的‘疯子’。因为只有量的比赛,只有速度的比赛,你不是‘疯子’就不容易致胜,所以在过往几十年有很多疯子出现。”

    “有朋友问我,香港过去几十年的‘疯子’现在到哪里去了?没有了,没有一个能存活下来的,绝大部分破产了,有一部分进了监牢。内地的‘疯子’会不会这样呢?我个人觉得应该也差不多。”很显然,疯子是寻求短线的威风,牺牲了长远成功的可能性,陈启宗担心内地开发商再次踏上香港开发商的老路。

    虽然开发商追逐规模增长的做法近来被更多地提及,但中国房地产市场是巨大的,因此中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮表示,不论是未来3年还是未来10年,中国的房地产市场仍将是全世界规模最大、发展最快的房地产市场,这个前景不因为中美贸易战或者其它的问题而有所改变。

    即便如此,作为“乐观派”的陈淮也特地警示:“我们千万别低估2018年及此后一段时间我们可能面对的艰难。”

    在第一天下午的演讲中,陈淮还表示,房地产真的危机会来的,十几年来,这个行业没有很好地调整过,也许我们需要一个冷静期。

    陈淮认为,这个冷静期需要除了很多基础性的制度建设要加强,土地制度、投融资制度,政府和市场关系,保障性建设、房地产税等制度之外,还有很多。

    “挤电梯”与“放水”

    在调控背景下,今年融资收紧和资金链紧绷的现实使不少房企出现了焦虑情绪,“高周转”模式也因此被一再强调与追逐。

    2018博鳌房地产论坛故而将8月1日下午的首场闭门交流会“理事博鳌沙龙”主题就设计为“脆弱的资金链 流动性趋严与地产融资”。

    资金荒的严峻形势意味着金融在地产发展中也扮演着比以往更重要的角色,从嘉宾阵容我们就可以窥探到,因为金融资深人士占了半壁江山。

    与往年一样,首先由中国房地产业协会原副会长朱中一先生为理事博鳌沙龙致辞,他现年已75岁,头发虽已花白,但演讲台上他却还是中气十足,言辞有力。他用一系列的数据佐证了融资难、房企负债率上升等现象,并从多方面给房企从高速增长向高质量发展转变提出了建议。

    但目前的中国房地产行业还陷在规模追逐与觉醒的阵痛中,因为规模与融资很多时候依然有着不可分割的联系。

    清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群在演讲中就指出,当你想小而精致,小而美的时候,周围的房地产开发商都在拼命地追求规模、追求速度、追求高周转,在这种情况下,除非你有足够多的资金静下心来打造,否则你没办法跟其他的房地产开发商竞争,特别是国内的融资情况。

    “为什么房地产开发商强调要进入30强、20强,甚至进入10强?因为你不做到这样的规模,银行可能不会给你贷款,所以你必须要追求规模,追求规模才能拿到资金,才能进一步发展。”

    郭杰群还用自己“挤电梯”的经历打比方:“2014年回国之前,我在美国工作生活了接近20年,(回国后)当时是在上海,我在进电梯的时候发现我永远都上不了电梯,因为电梯门一开,所有人都进去了,我就被别人挤到后面了。”

    他清楚地看到,目前国内的现状是所有其它发达国家都经历过的阶段,在这个阶段中最明显的特点,一是开发商主导,他必须强调高周转;第二是必须强调间接融资,从银行以低成本融资的方式来募集到钱。

    “在这个过程中如果你的速度放慢,就像我一样,永远进不了这个电梯。如果你的融资成本低了,你不能从银行贷到钱,你就会毁灭。”郭杰群道出了中国房企们穿着红舞鞋的痛处。

    为此,在两天的大会议程中,邵宇、朱海斌、蔡金强等金融财经界精英们多次议及要不要“放水”,是“放水”还是“补水”的问题。

    朱海斌指出,这一轮政策“放水”主要支持的领域是基建,“房地产投资是基本上被排除在外的”。

    而在8月3日经济学家早餐会上,大家对于中国房地产行业现状也有不少分歧,来来回回几个回合谁也没落得下风,但也有步调一致的地方,大家似乎都觉得,一盆“冷水”浇下来不一定全是坏事。

    “贸易战”与“创新”

    除了房地产行业的春秋之外,经济学家和房企大佬们关注的还有中美贸易战,因为这不仅仅是商品进出口贸易的冲突,还关系着重塑国际秩序的隐形矛盾。

    刚刚履新京东金融副总裁、首席经济学家沈建光看来,美国发起贸易战的一个重要原因是要“遏制中国的全面崛起”。

    “这就变成一个‘修昔底德陷阱’的问题,不管今年发生什么,我觉得这个大的格局会继续延续下去。”他直言,这方面的博弈会让中美的贸易战变得越来越复杂。

    虽然中美贸易战影响广泛,但与会嘉宾对此均抱持着乐观的态度。

    中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲就表示:“房地产一个重要的特点是它是不动产,它没法出口运出去,所以在一定情况下它受到的影响比较小”。

    路劲地产集团董事局主席单伟豹也认为,对于房地产,中美的贸易战其实是比较正面的,“消费要增长,房地产是不能下跌的,这是一个总的大趋势”。

    华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康则表示,贸易战对房地产不会造成直接的影响,但是会造成预期的低靡,预期引导大家经济活动里面各种行为方面是景气滑坡。

    虽然大家并不担心贸易战对房地产的影响,但樊纲在发表演讲时指出,中美贸易战问题的本质不在于美国的贸易逆差,而是关于科技进步、大国发展、市场公平等等一系列的问题。

    因此,樊纲认为,中国必须进入新的阶段,一方面要进一步改革,另一方面要在科技上开始进入自主创新的阶段。

    2018博鳌房地产论坛主题中,“时间与未来”关注的正是房地产行业的转型与创新,“产业与创新”“科技的智慧”等主题论坛正正引导着大家窥探新的发展与可能。

    8月3日下午的“博鳌大讲堂”环节,主角们就是如今房地产行业炙手可热的长租公寓、共享办公和物业服务等创新业态,这些都是近两三年才站在了“风口”上的产业,但这并不妨碍它们的迅速发展。

    黎振伟对此总结道:“长租公寓、共享办公在三年前开始的时候还很小,但是今天我们的大讲堂的嘉宾已经可以从模式、运营,从很多方面来总结了,真是厉害。”

    这些,无疑都是“地产归途 时间与未来”想让大家看到的。

    撰文:刘满桃

    审校:徐耀辉

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