对话胡兵:光大安石——重新定义地产基金

观点地产网

2018-08-17 17:05

  • “这些年,大家好像普遍把地产基金理解成是一个融资渠道或者融资工具。大家应该正确理解这个基金行业,其实这是资产管理行业。”

    观点地产网 采访前看了一眼胡兵的职业照,脑海中搜索到的是“金融精英”这个词汇。但当他平静而耐心地解释光大安石的投资逻辑时,除了不时脱口而出的英文单词,很难将他与这个词汇所代表的标签挂钩。

    胡兵是光大安石的副总经理兼COO,他讲话总是娓娓道来,带着些微口音,是个很“亲切”的采访对象。

    他在2013年加入光大安石,此前在联想旗下专做商业地产投资的融科投资担任执行总裁,还曾参与过证监会REITs前期产品设计。

    光大安石前身是雷曼兄弟于2007年成立的国内不动产投资平台——亚雷投资,2008年金融危机后,在大量外资背景基金撤出中国市场的环境下,光大控股对亚雷投资进行了收购。

    与此同时,“4万亿”的刺激促使内资地产基金喷涌而出,光大安石历经几次股权变更,形成如今光大嘉宝与光大控股两家境内外上市公司持股的局面。

    受地产调控以及金融去杠杆的影响,国内房地产基金在去年结束了连续数年的高速增长,但规模也达到了1.2万亿,基金实体超过1700只。

    在众多基金公司中,光大安石是少数能够将“募、投、管、退”各个环节一并打通的基金公司之一,也是内资基金中较早展开投资持有型物业的基金平台。

    截止2018年3月,光大安石累计资产管理规模已达到970亿,成功退出规模470亿。

    资管本色

    在金融行业,资管新规的出台或许是近期最受关注的事件之一,这对光大安石的影响会有多大?胡兵没打算就政策做太多的点评,但表示这对整个行业的整顿而言是件好事。

    市场则分析,在打破刚兑、限制非标产品的要求下,房地产基金将加大从投资债权类产品向股权类产品转变,同时面临着期限延长以及风险抬升,意味着基金管理人需要拥有更强的资产管理与风险控制能力。

    在后续的对话当中,胡兵提及,在光大安石投资的资产中,债权类产品的占比已经非常少了。

    除了资管新规的出台,银行信贷收紧,近期有消息传出,监管层通过窗口指导收紧对房企融资检查,禁止公司债与票据互还。“930”以来,房企资金链紧绷程度不言自明,扛不住的小型房企已经出现了债务违约。住房租赁公司债、ABS等渠道在这时则起到了救火的作用,房地产基金是否也会成为部分房企解渴的渠道?

    胡兵对于这个问题背后的逻辑并不赞同,在他看来,房地产基金的本质是专业的资产管理,而非一种融资工具。而且,受三限的影响,满足投资回报要求的非标债权标的在减少,加上银行去杠杆、去非标力度加大,能匹配投入的资金、通道受限。

    此后,在一个多小时的采访里,他多次强调了房地产基金是为不同的资产配置不同的资金:基于不同投资者对风险的偏好差异,基金管理人为不同资金选择不同的投资方式及标的,同时根据项目的需求为之匹配合适的资金。

    胡兵举例称,一些项目由于开发商风险控制出现问题致资金链断裂,基金能够为项目注入一定的流动性,对待诸如商业等长期持有的项目,则需要匹配长期限的资金,为投资人获取稳定收益。

    “我们最早就不是做融资的,我们这批人都是愿意做直接投资的人,更愿意看好和积累长期的能力,发展长期业务。”胡兵在采访的最后这样声明。

    发展初期做股权投资时,光大安石也曾以少数股权等方式投资住宅,彼时住宅的高收益属性加之商业地产投资前景迷茫,使住宅成为国内房地产基金主要选择的资产。不过,自2012年开始,随着光大安石加大对长期资产的投资与运营,并建立了自己的商业运营团队,商业地产的投资比例逐渐增加,如今住宅物业在光大安石的资产组合中比例已下降到10%以下。

    在运营商业的过程中,光大安石也建立了一个自己的商业品牌——大融城。重庆观音桥大融城项目是它的首个商业改造项目,也成为行业内较早进行资产证券化的产品之一。

    经过五年时间,光大安石在建及经营12个大融城项目,已开业项目6个。今年6月29日, 上海静安大融城正式开业,开业三天客流近90万,日均销售过千万。这个项目改造自绿地星光耀项目,于2016年初被光大安石收购。

    资产配置逻辑

    为何光大安石愿意在市场看空之时加码商业地产?胡兵解释称,市场之所以对商业地产比较担心,主要是由于实体商业过剩以及来自电商的竞争压力。但在胡兵的定义里,与其把商场称作零售购物中心,不如说是城市核心商业空间,“实体商业的内容不一定是零售”。

    胡兵认为,过往购物中心更多是满足了货架与渠道的功能,这些功能慢慢地被电商取代了。电商释放了消费者的时间,实体商业的角色也发生了变化,除了满足日常需求的社区型商业,生存下来的便是类似K11、芳草地等能够提供更多满足消费升级服务的购物中心。因而,未来实体商业与电商将呈现共同繁荣态势。

    据了解,光大安石的目标是在2020年拓展30个商业项目,虽然五年才开展了12个项目,但胡兵认为,光大安石的团队比初期壮大了许多,项目的开展是加速的,方式也多样。

    相比传统地产商,光大安石在商业规模上并不靠前,但却拥有更深层次的竞争优势,即团队与文化。胡兵称,光大安石商业团队从无到有,拥有创业者的精神与战斗力,加之光大安石开放的企业文化,使得投资方式更加灵活,在商业项目上也愿意去尝试引入新的业态。

    而且,商业项目比起住宅开发,运营时间更加持久、内容更为细致,使得投资商业要有足够的定性,一些偏好长期投资以及稳定回报的资金,也愿意配置到这类资产上。

    当然,一笔投资最重要的可能不是获取高收益,而是风险管理。光大安石的风险管理,主要由胡兵带领的风险和资产组合管理部门来把控,强调风险提前识别,风险管理贯穿项目投资之前、投后管理直到项目退出。团队每周都会开会讨论每个项目投资的风险与应对,以及投后项目风险跟踪检测与处理。胡兵还另外强调:“最好的解决风险的办法,不是等风险出来以后再去解决,而是提前预知风险。”

    随着整个不动产市场投资风向的转变,光大安石开始在资产组合里加码物流地产。光大安石已在全国多地重要物流节点布局物流产业园,如重庆、昆山、无锡、嘉兴、西安、青岛、沈阳等,对其进行开发和运营,包括成熟运营的、在建的以及大量储备的物流园项目,建筑面积约59万平米。

    他分析称,从需求方面,随着电商的发展,物流配送需求会持续增长,未来租金仍有上涨空间;而且,仓储成本占整个物流链条中的成本并不多,其价值空间仍有余地。相反地,物流地产的供给却没能及时跟上,由于仓储用地密度低、税收低,政府不太愿意供应仓储用地。供不应求、升值空间大,使得物流地产将成为未来不动产投资的一个重要方向。

    不过,除了物流地产,“所有的业态我们都在看”,胡兵向观点地产新媒体透露,对于目前市场比较火爆的长租公寓产品,甚至文旅、养老,光大安石也在研究及寻找合适的投资机会。

    以下为观点地产新媒体对光大安石副总经理、COO胡兵先生的采访实录:

    观点地产新媒体:这两个月市场比较关注政策上的变化,其中一个是资管新规的出台,这对我们业务的影响大吗?

    胡兵:资管新规出台应该是整个金融行业的整顿,一个大背景是去杠杆。这次限制非标债权,对整个对行业影响都比较大,但从长期来看应该也是好事,有利于金融市场健康发展,对光大安石以股权投资为主的资产管理公司来说长期是利好的。

    观点地产新媒体:房地产市场融资环境是收紧的,包括公司债、银行贷款,监管机构的监控力度比较强,对地产基金而言,您觉得这是一个机会吗?

    胡兵:从整个行业来看,前几年每次地产融资收紧、银行去杠杆的时候,大家都说房地产基金的黄金期来了。前几年确实是这样的,光大安石最早是投股权的,而从2008年、2009年,一直到2012、2013年,这期间债的规模都做得比较大,是因为什么呢?在整个银行杠杆比较紧的时候,资金通过其他的方式,比如通过地产基金、信托和信贷方式,流入了地产行业。

    这次我觉得有所区别:第一,在资产端,本身受到“三限”的影响,不光是银行的去杠杆,去非标力度也比较大;第二,到现在这个阶段,地产基金的主题已经不是融资,包括我们资产组合里边债权比例已经占得非常少了。

    观点地产新媒体:那么这样的目的不是融资,是偏向资产管理吗?

    胡兵:这些年,大家好像普遍把地产基金理解成是一个融资渠道或者融资工具。大家应该正确理解基金行业,其实这是资产管理行业。

    资产管理行业的实质是什么?两端,第一是资产端,为不同资产需求匹配资金;第二是资金端,为不同投资人和机构配置更合适的资产。

    什么叫为不同的资产配置不同的资金?随便举一个例子,比如有些不良资产,主要问题是原来开发商风险控制的问题,资金链断了,我们向这种项目注入流动性,盘活资产。有些商业项目是长期持有的,长期持有就要通过匹配更长期的钱,包括未来的REITs、ABS匹配资金去做。

    什么叫为合适的机构和资金匹配合适的资产?我们在整个基金里,从早期的少数股权投资,中途转向做一些做债权,后边转向投资收益型的资产。这个过程也是在整个行业大的周期里边,根据不同的周期,可能会轮换不同的资产类型,包括股、债、夹层。从资产的物业属性来看,可以分成周转住宅、写字楼、商业、工业。

    这是基金业务和资产管理业务的实质,它不是简单的工具。

    观点地产新媒体:在资产配置上,光大安石一开始是投住宅比较多,后来商业、购物中心、综合体开始增加,对吗?

    胡兵:最早阶段我们是做股权投资,那时候外资进入中国的地产基金业务类型有几类,一类是投平台,就是Pre-IPO比较多,但很快这个机会就没有了,因为大部分公司都已经上市了;接下来就开始投项目,项目基本是跟大开发商合作,投少数股权。第一,跟这种投资退出的业务类型相关,第二是跟整个市场上业务的主要内容,无论是开发商还是项目,是以开发为主,所以那时候更多的配置是住宅。

    往后,我们慢慢由所谓的少数股权债转向了长期的资产投资和运营。我们现在的资产组合里边,住宅占的比例就很少了,应该不到10%,剩下核心的就是以持有型、运营型和收租型为主的资产。

    我们投商业的时间比较早,最早美元基金的第一个项目就是商业,团队建立的时间也比较长。

    观点地产新媒体:光大安石会加大在物流这块的投入吗?

    胡兵:物流是重要的资产类型,其实三年多以前我们就在看物流,当时我们做了很多研究,但是并没有实际展开投资的动作。

    现在我们的物流项目不少了,物流肯定是我们重要的策略性方向,商业也是重要的策略性方向。

    商业作为重要策略性方向的时候市面上没有人投,我们基本上是2012、2013年就把商业投资作为一个主力的方向,但是市场上其他投资机构基本上认为商业比较朦胧,市场也比较恐慌,基金投资比较少,开发商因为运营比较困难都在抛售。现在愿意买商业的人很多,各种参与者都进来了,开发商进来了,外资机构也活跃了。

    物流我们现在开始投资,我觉得这个时机也不晚,虽然整个资产价格都涨了,比两三年前涨了一倍左右,但是我觉得仍然是很好的投资机会。

    对于物流我们有一个宏观判断:第一,从供给和需求的角度来讲,现在的市场价格、未来租金还有上涨空间,随着经济的发展、电商的发展,中国物流的配送需求肯定会持续增加;第二是整个仓储的成本,在整个物流链条中的成本,目前占的比重不高,整个价值空间仍是有余地的。

    从供给端来讲,未来不会有大量的供给。首先,政府并不愿意大量供应仓储用地。同时,原来中国很多物流基础设施很弱,大部分是农民仓,一些等级明显不够的仓库,甚至产权权属都有问题。农民仓可能因为产权的问题被清理,有些地方的供给还会被缩减。

    所以,从需求的拉动,到在价值链中间成本结构的因素,以及供给方面的影响,对于未来物流租金的上涨,我还是非常看好的。

    观点地产新媒体:今年6月上海静安大融城开业了,那到2020年开业30个大融城的目标能实现吗?

    胡兵:我们现在手里有12个,真正选第一个项目的时候,是在2013年,到现在五年12个,而且这个增长是加速的。

    做第一个项目的时候我们商业团队就几个人,现在商业团队的人很多了,后面肯定会有各种方式发展项目。我们也很开放,愿意寻求合作,跟开发商或者愿意投资商业地产的其他机构,都可以合作。

    因为我们的形态比较灵活,比如可以花钱去买资产,可以包租运营,可以投少股权包租运营,通过其他方式运营。

    例如新加坡CRCT的REITs里面,有一些是持有资产,有些也是包租的,我们的组合也会这样。

    观点地产新媒体:比起其他国内的商业品牌如万象城、大悦城,您认为光大安石的优势是什么?

    胡兵:我们现在规模离期望值有相当的距离,排名前面的,万达的量很大,凯德的量也很大,剩下的是中粮、华润,他们发展的时间也比较长。

    我们的优势有几个方面,第一是团队,我们的商业团队是非常务实的团队,这么几年时间从无到有建立起来的。我们光大安石自己的文化和战斗力,我是比较放心的。

    第二光大安石比较开放,投资方式灵活。文化的比较开放使得我们能够更广泛的去合作,采取多种投资形式,能根据市场不同的反应随时调整。

    观点地产新媒体:在监管加严下,您认为不动产投资未来会形成怎样的趋势?

    胡兵:整个行业的分化肯定会加强,十年前100强能够占到行业规模约百分之二三十,十年以后聚集度可能达到60%,房地产基金也是一样的。

    前些年那么多地产基金和投资机构,现在多吗?也不多,这个行业本身的分化一定是这样的。房地产融资机构,比如银行都只投房地产前多少名,因为投给他们才能挣到钱,有一定体量才能拿到生产资源,降低融资成本与风险。

    地产基金也是一样的,从这个角度来讲,市场需要那么多创业者吗?作为机构或者资本,也会把资金配置给比较好的机构,就跟自己去投股票买基金一样,会选择行业龙头企业以及投资业绩最好的机构。

    第二,确实会有一些趋势和专业上的分化,各自有擅长的领域。

    撰文:张凯璇

    审校:刘满桃

    致信编辑 打印


  • 相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    资本