尴尬的63层 挂牌一年无人问津与中航地产倒数时刻

观点地产网

2018-08-17 19:21

  • 知情人士向观点地产新媒体透露,中国航空工业集团旗下的房地产业务“现在陆陆续续在转(让),国资委要求在今年年底之前清理完毕”。

    观点地产网 大约20年前,在经历了著名的广国投破产案后,广东国际大厦曾有过一次拍卖过程,但当时几经叫卖却始终无人接手,起拍价也跟着一路缩水,由20.11亿元跌至11.3亿元。

    现在被称为“63层”的广东国际大厦,又迎来挂牌待售无人接盘的窘境。去年8月24日,中航国际控股股份有限公司(“中航国际控股”)选择以2.97亿元的转让底价,将其持有的广东国际大厦实业有限公司(“广东国际”)75%股权在北京产权交易中心正式挂牌,该公司的主要资产即广东国际大厦。

    然而,将近一年过去,因开价过高,这座曾是中国第一高楼、俗称“63层”的广州老地标,迟迟难觅接牌东家。

    与广东国际大厦面临着同样尴尬的,是中航系大举剥离房地产业务之后余下的“尾货”。在航空军工类国企退出房地产领域的背景下,2016年以来,中国航空工业集团开始大刀阔斧剥离房地产业务,中航里城、中航万科、中航地产等房地产平台或部分资产成功出售,而其它则没那么幸运。

    “尴尬”的广东国际大厦

    在北京产权交易中心进行正式挂牌的一年后,2018年8月16日,广东国际75%股权迎来了信息披露结束日期。

    “没有收到意向受让方,有的话也用不着挂一年。”知情人士告诉观点地产新媒体,对项目感兴趣的投资人包括房地产企业,在了解项目之后均打起了退堂鼓。“价格是主要因素,有的投资人反映价格高了,最开始他们以为可以购买整座大厦。”

    从广东国际的股东结构可以看到,大厦被一分为二,其中中航国际持股比例为75%,而中国航空工业集团控股的信托公司——中航信托股份有限公司(中航信托)——则持有余下的25%。

    对于为何出售这一公司,中航国际控股在去年发布的公告中称,广东国际多年来因自身债务负担较重,导致长期经营亏损。为优化资产配置、减少带息负债,故决定挂牌出让。董事会认为,潜在出售事项有利于提升集团业绩、盘活存量资产、改善公司资产负债结构及资产运营效率。

    观点地产新媒体了解到,根据2016年度审计报告数据,广东国际资产总计5.03亿元,负债总计7.63亿元,所有者权益为负,将近-2.6亿元;2017年7月31日,其资产总计4.93亿元,负债则为6.11亿元,所有者权益为-1.18亿元。

    公司在经营上持续亏损。2016年,广东国际实现营业收入2.71亿元,营业利润和净利润均为负,分别达到-1559.97万元和-1.64亿元;截至2017年7月31日,其实现营业收入1.49亿元,营业利润和净利润分别为-568.11万元和-569.7万元。

    “有些企业确实效益不好,确实卖不出去,挂了一年也卖不出去,能怎么办?”上述知情人士无奈地说道。

    该人士告诉观点地产新媒体,如果信息披露期满,但项目仍然无法征集到意向受让方,则会在不更改信息披露内容的条件下,再延长5个工作日,“应该延迟到8月23日。如果确实征集不到意向方,再想卖就要重新评估了。”

    中航地产倒数时刻

    与广东国际大厦面临着同样尴尬的,是中航系大举剥离房地产业务之后余下的“尾货”。知情人士向观点地产新媒体透露,中国航空工业集团旗下的房地产业务“现在陆陆续续在转(让),国资委要求在今年年底之前清理完毕”。

    尽管中国航空工业集团的地产业务曾经形成年收入近200亿元、利润20亿元左右的产业规模,但在国务院国资委主导的中央企业进行产业重组合作整合下,中国航空工业集团不得不对其地产业务进行剥离。

    2016年9月,时任中航工业集团总经理谭瑞松曾对外表示,由于身处航空制造业中,地产业务未被核准为主业,在业务开展上受到政策层面的限制,在当前激烈复杂的市场竞争环境下,面临的形势更加严峻。因此,中航工业下决心主动退出,将地产业务整体剥离。

    在这之后,中国航空工业集团开始大刀阔斧剥离房地产业务,按照最早与中国航空工业集团进行地产业务整合的保利地产最初的估算,彼时潜在交易事项涉及房地产项目约70个左右。按照目前的清理结果看,中国航空工业集团先后剥离的房地产业务包括:中航地产旗下的9个房地产项目、房地产平台中航里城股份有限公司和中航万科有限公司等。

    其中,2016年底,中航地产旗下的9个房地产项目以20.30亿元的价格授予保利地产两家全资子公司,占地面积合计约169.27万平方米,规划容积率面积331.02万平方米,累计开工面积约214.17万平方米,累计竣工面积135.49万平方米,累计签约面积约116.10万平方米。

    剥离房地产项目后的中航地产,将业务方向集中在物业资产管理业务,并更名为中航善达股份有限公司。

    2017年3月,中航国际全资子公司中国航空技术深圳有限公司将深圳中航城发展有限公司100%股权转让给保利地产全资子公司。

    实际上,除了上述两次交易,保利地产还另外收购了中航系旗下3个房地产项目,从而使得总体收购项目数量达到20个,合计规划容积率面积高达910万平方米。

    今年1月份,中航国际控股联合中航国际,将其持有房地产平台中航万科有限公司合计60%的股权,以23.48亿元价格,出售给横琴中长胜启航投资中心(有限合伙)。据悉,中航万科所含资产均位于现今楼市较热的一二线城市,包括位于重庆约21.27万平方米(占地面积)的土地储备及位于重庆、宁波、合肥、广州、佛山及其他地区约117.84万平方米(建筑面积)的已建物业。

    中航里城、中航万科、中航地产等房地产平台或拥有部分资产成功出售,而其它则没那么幸运,当被问及中国航空工业集团旗下房地产资产剩余数量时,上述知情人士表示并不知情。

    该人士称,有些房地产企业确实效益不好无人接手,如果中国航空工业集团剩余的房地产业务未能按时完成剥离,也只能是由国资委进行处分通报批评,并且“明年接着退”。

    中航的“房地产尾巴”

    以与保利地产的业务整合为例。实际上,按照最初的估算,双方潜在交易事项涉及房地产项目约70个左右,但最终保利仅选择了其中了20个房地产项目。原本有望被保利地产收购的贵阳中航房地产开发有限公司和惠东县康宏发展有限公司未被相中,今年7月25日,中航善达(曾用名:中航地产)最终选择在北京产权交易中心将其进行挂牌转让。

    那么,中国航空工业集团剩余房地产或相关业务的姿色几何?据观点地产新媒体不完全统计,目前中国航空工业集团旗下涉及房地产项目的包括上市公司中航善达、中航国际控股、中国航空工业国际,以及非上市公司中航国际(香港)、赛瑞公司、中航共青城等。

    其中,截至2017年12月31日,中航善达旗下仍拥有6个房地产开发项目,分别为贵阳中航城、昆山九方城(A6地块)、龙岩中航紫金云熙、惠东中航元·屿海、衡阳中航城市花园一期和天津九方城市广场,土地面积合计124.09万平方米,规划建筑面积合计333.7万平方米,累计已竣工建筑面积(含不计容建面)147.87万平方米。房地产项目储备情况显示,贵阳中航城和衡阳地块尚有16.41平方米和47.68平方米的待开发土地面积。

    此外,分别由中航国际(香港)集团有限公司、里城地产顾问有限公司持股80%、20%的香港投资平台中航里城(香港)有限公司,旗下资产包括位于重庆渝中区和苏州新区的两个房地产项目,计容建筑面积合计47.1万平方米。值得一提的是,中航里城(香港)曾于1月份在北京产权交易中心进行预披露,但后续并未进入正式挂牌程序,并于近日再次预披露。

    中航国际控股方面,在出售中航万科之后,其地产板块旗下仍持有两家以住宅开发业务为主的公司北京中航信瑞投资管理有限公司及成都中航赛瑞置业有限公司,以及以国际建筑工程总承包为主的中国航空技术国际工程有限公司。同时,其持有广东国际大厦,非全资附属公司成都中航瑞赛置业有限公司拥有成都郫县面积达420亩的项目。

    中航国际旗下拥有酒店管理平台深圳格兰云天酒店管理有限公司、商业零售平台天虹股份、建筑平台中航瑞赛中小城市建设发展有限公司。同时,其拥有房地产项目公司东莞中航旅游投资有限公司100%股权,该公司持有位于惠州市龙门县南昆山区域的三幅地块,占地面积合计14.24万平方米。

    从现有的资料来看,中国航空工业集团持股96%的土地开发平台北京瑞赛科技有限公司目前仍拥有不小的开发体量,2018年其确立了经营收入100亿元的目标。

    观点地产新媒体了解到,该公司除了在中小城市进行土地一级开发外,还进行物业管理、酒店经营、商业合作运营,以及商业地产、住宅地产和工业地产的开发,拥有近二十家置业公司,业务覆盖华北、东北、西南、西北、华东、中南等区域。

    上市平台中国航空工业国际亦拥有两个物业发展项目,分别位于大连和重庆,其中大连项目为中航国际广场,土地面积合计4.69万平方米;重庆项目总土地面积约37.53万平方米,包含12幅地块。

    江西中航共青城实业有限公司目前仍为中国航空工业集团相关公司,主要在共青城主要从事通用航空、文化旅游产业及配套的星级酒店项目、高尔夫项目、高端地产项目。

    撰文:陈泽旋

    审校:刘满桃

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