成见 | 楼神预言与香港市况

观点地产网

2018-12-06 23:37

  • 无论如何,香港最近的市况是真的不好。

    观点地产网 近日,长实集团执行董事赵国雄似乎发表了一番令人惊讶的讲话。

    12月5日一早,就有港媒通报,他在接受采访时表示,贸易风险对经济的负面影响在所难免,明年经济会比今年更差,“来年(香港)楼价可跌25%至30%,二次按揭房屋和面积极小的‘纳米楼’尤其高危。”

    赵国雄在当天下午针对上述言论进行了澄清。他说,相关言论只针对偏远地区的纳米楼,因为目前纳米楼供应饱和,所以偏远地区的纳米楼跌幅会较大,可达30%。而市区纳米楼跌幅则不会这么明显。

    另外,他重申,明年香港整体住宅楼价跌幅将只介乎约10%至20%。

    众所周知,赵国雄系李嘉诚最为倚重的大将之一,在地产圈历练逾30年,至今仍被称为“楼神”。其言行一向被外界视为香港楼市风向标之一。

    那这次他说对了吗?

    看淡

    对于明年香港楼价是跌还是升这个问题,目前主要分了意见不同的两派。

    一派与赵国雄持相同的观点。其中,莱坊执行董事、估价及咨询部主管林浩文在11月19日举办的发布会上表示,未来12-18个月,香港楼市还会向下调整,初步预计下跌10%。

    其亦表示,如果考虑到股市持续波动、贸易战对香港经济影响加深,跌幅或将超过10%。“但就算今天香港楼市向下跌至10%-20%,对经济来说不会是很大的冲击。”

    仲量联行11月13日发布了一份最新的研究报告,报告预料香港长达10年的楼市上升周期正式结束。该机构董事总经理曾焕平表示:“在2019年年底的时候,香港住宅价格至少会下跌15%。”

    理由是,近年来香港各个地产市场均逐渐倚重中国内地的需求来支撑增长,但内地经济增长正在放缓。同时,中美贸易摩擦将对香港的经济及楼市造成打击。

    11月21日,穆迪亚洲企业融资部助理副总裁、分析师刘致伶在记者会中表示,预计未来12-18个月,香港一手楼房的整体销售额会有10%-15%的跌幅。

    一部分人持折中态度。其中,11月22日,普华永道亚太区房地产税务主管苏国基表示,香港楼价是否会继续下跌主要受两个因素影响,一个是加息的步伐,另一个是中美贸易战会持续多久。

    其称在亚太地区,很多投资者也在忧虑房地产价格是否已经见顶,同时他们也在等待,当价格回落的时候会不会有一些投资机会。

    苏国基亦认为,香港近几个月的调整仍然算温和,未来香港楼市调整仍需要时间观察是否真正进入了一个下行周期。

    戴德梁行则展望,明年上半年各类型物业市场将较为沉寂。

    戴德梁行大中华区副总裁及大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿称:“对上一次楼价下调出现在2015年年中,主要是基于政策原因。本轮下调的速度较上次更急,而我们预期外围因素的各种不确定性,包括中美贸易摩擦及利率走势等,将继续在短期影响市场前景。”

    “惟若市况持续受压,楼价在明年仍有机会再跌10%,但预料待楼价回落较多后将吸引部分买家寻底,可望为成交量带来支持。”他说。

    乐观

    无论如何,香港最近的市况是真的不好。

    今年10月31日,香港金管局公布9月住宅按揭统计调查结果。数据显示,香港9月份新申请贷款个案为7977宗,较8月份减少55.6%,新批出的按揭贷款额为316亿港元,较8月份减少33.8%。

    而香港地政总署11月6日数据显示,香港10月份没有发展商申请新盘预售,其余有4盘共1481个单位批出预售,累积待批单位跌至1.39万个单位,较9月份的1.53万个单位跌9.7%。

    另外,香港土地注册处12月4日发布数据,香港11月住宅销售额260亿港元,较去年同期538亿港元下降51.6%。11月份住宅销售量2635套,去年同期为5694套,同比下降54%,已经腰斩。

    但仍有绝大一部分人保持了乐观的心态。

    会德丰地产集团常务董事黄光耀不久前表示,2019年年初楼市会逐渐释放购买力,楼价亦会平稳上涨,预计升幅小于10%。

    同时,新鸿基地产副董事总经理雷霆认为,过去两年香港一手市场成交量高,楼市销量回调一段时间属正常现象。其认为明年农历新年过后,楼市将重新活跃。

    摩根士丹利在一篇报告中表示认同上述雷霆的观点:“虽然目前本港住宅楼价走势转弱,但估计农历新年之后将会复苏,料未能成功认购居屋的用家将回归私人住宅物业市场,会推高市场需求。”

    地产代理公司利嘉阁在12月5日,举办了一场住宅市场趋势前瞻新闻发布会,表示预测2019年香港住宅交投表现审慎,楼价呈先跌后升的趋势,整体楼价全年将升5%。

    利嘉阁地产总裁廖伟强表提出,目前香港楼市刚性需求依旧炽热,加上预料息口会缓慢上升,所以对香港住宅市场不会构成太大压力。“随着2019年首季淡季因素结束后,预期楼市经进一步调整后会趋稳定,楼价预计将在横行之后,渐渐回复升势。”

    可见,升还是跌,大家分歧很大。

    利嘉阁地产研究部主管陈海潮在,接受观点地产新媒体采访时说:“其实,大家对前景的预测,都不尽相同。”因为,不同机构对中美贸易战影响的程度,或这件事对香港经济影响情况的程度,都持不同看法。

    “市场上每个人都有各自的看法,有的人会看得淡一些,同时亦会有人看得比较正面的。”

    陈海潮解释,利嘉阁的理据就是:香港的供需始终没有平衡,市民刚性需求仍在。“我们看到最近的楼市,有些房屋在业主减价后仍有人愿意去承接。反映的是,减价之后购买力犹在。”

    “另外,加息的压力小了。”据了解,11月29日,在外界开始揣测美国联储局明年是否放慢加息步伐之际,联储局主席鲍威尔一如市场预期释放鸽派信息。加息或放缓,当日香港房地产股大涨。

    至于贸易战方面,目前“休战”90日,对市场气氛有一定的带动和刺激作用。“所以我们公司不是看的特别淡。但90日之后,要再观察。”另外,他表示,明年第一季楼市很大几率会向下,因为是传统淡季。

    而香港置业行政总裁李志成亦认为,意见分歧大的原因系:“一些人是按未来经济情况去看,一些人是从投资的角度去看,一些人则是从刚需的情况去看。”

    “我看到,目前市场的需求仍然很大。而有些买家现在不想买,是因为看到楼价在跌,所以先作观望状。”他表示:“相对明年年初,购买力会比较谨慎一点,趋势是向下的。新年之后,应该在年中会站稳,然后楼价将轻微的反弹。”

    “除此之外就要看环球市况了。半年后的事情,都比较难去预测的。90日之后的中美贸易战情况,是一个很关键的要考虑的情况。”李志成告诉我们。

    中资推盘

    相较于香港同行,内地房企对当地楼市的看法比较统一,都比较看好。这体现在,不少中资开发商,在市况不明朗的前提下,依然愿意在近段时间或明年去推大量的盘。

    泛海集团执行董事关堡林在11月27日表示,认为当前楼价调整只是微调,对楼市前景并不悲观,且预计2019年楼市有5%升幅。其同时透露,泛海国际部署来年推售多个大盘,市值逾百亿港元。

    同时,碧桂园此前在11月8日公布,其在香港宏安地产及中国建筑合作发展的首个项目——香港马鞍山临海豪宅项目“Altissimo泓碧”获批预售楼花同意书。

    项目合共将提供547伙,设13座独立屋别墅,另外4座高层及5座低层,实用面积在300至3000平方呎之间,当中1至2房占约7成。

    碧桂园地产(香港)营销总监周俊豪亦预期:“香港楼市将平稳发展,因现时需求仍多于供应,对后市持审慎乐观态度。”他表示,无论面对任何市场情况,项目均会按原先部署进行推展。

    另一个内房龙头万科,则在今年4月推出在香港的首个独资销售的住宅项目“上源(lepont)”。资料显示,截至12月初累售约570伙,占可推售单位近9成,套现逾35亿港元。

    而关于明年推盘计划,万科(香港)市场营销与客户关系部董事周铭禧表示,明年第一季将视情况推出命为“sky lepont”的特色单位,合共11伙,户型为3房至4房,实用面积介乎792至1574平方呎。除此之外,万科亦部署推出长沙湾福荣街项目,主打中小型户,提供约467伙。

    合景泰富也计划将在明年推出两个住宅项目,包括与龙湖合作的启德高端项目,与龙光地产合作发展的鸭脷洲豪宅项目,合共涉及1000伙。

    其中,启德项目将提供700伙,将于明年年中登场。而与龙光地产合作发展的鸭脷洲项目,预计明年初开始上盖工程,争取在下半年推出。

    可以看到,目前在香港的中资房企,一部分偏向于建设中小型的住宅;另一部分则着力做豪宅项目。而被长实执董批评的“纳米楼”则比较少涉猎。

    对此陈海潮表示:“纳米楼之前有很多供应,因此有饱和的倾向。纳米楼在跌市之下尤其受压。因为之前升市就是由它们带动的。而中型房屋是市场上一个主要的物业,会相对稳定,但亦要看市场气氛。豪宅则前景最好。”

    根据利嘉阁的推测,明年香港中小型住宅楼价全年将可录得3%的升幅,而豪宅物业价格则可录得约7%的升幅,故预期整体楼价全年将升约5%。

    “最近,豪宅的成交依然理想。”李志成就认为中小型住宅比较受市场吃香。但最近,两房单位售价已经接近800万港元或以上,导致一些买家会比较审慎。

    集中开发中型房屋与豪宅的中资发展商,推货压力相对较少,但这并不意味着港资开发商会减少推盘。“其实我觉得港资房企未必会推少一点,都是按公司的进度。跌市中,企业会避一避风头。但我相信,过了第一季度,无论中资还是港资都会积极推货的。”陈海潮说。

    他补充:“每个发展商都有自己部署,虽然现在市况差,但是你始终已经把楼建好了。存货太久不合适。因为你也不能预测未来的楼市会怎么样。也可能如果现在不推,那未来市道是否会更差,也很难说。”

    “另一方面,政府正有计划引入空置税,大家也不会故意积存一些货。开发商都系希望货如轮转的。”

    李志成就透露:“我了解到,内地发展商一直想卖的。但可能批核情况比较长,一些项目到最近才被批出来。其实在可以卖楼的情况下,大家都会尽量快地推售。”

    至于一定要说中资与港资的差别。陈海潮认为:“可能中资发展商觉得,项目的利润率可以不用定的那么高。所以只要有一定盈利的话,它都会推出(项目)。”

    另一方面,廖伟强亦提醒,2019年楼市还是存在一些不明朗因素(如新招出台、中美贸易战持续),或将增加发展商控制推盘节奏的难度。

    成见 | 置身于庞杂喧闹的外部世界,多数情况下我们并不是先理解后定义,而是先定义后理解。

    撰文:刘子栋

    审校:刘满桃

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