观点面对面 | 张玉良:继续做房地产没什么不好

观点地产网

2019-01-17 19:25

  • “房地产一年销售十几万亿,这是其他行业无法相比的。所以这么大的市场,继续做没什么不好,为什么不做?”

    观点地产网 “和年初定的目标还差一口气,不够达标,有内部原因,也有大环境的因素。”

    与往年一样,发布2018年业绩快报后,2019年1月17日,张玉良照常在绿地总部会见一众媒体,总结过往,展望未来。

    去年此时,张玉良曾提出2018年绿地的目标是要实现地产销售额4000亿,不过从最终发布的数据来看,绿地再次与年度目标爽约了。

    值得一提的是,据绿地方面透露,绿地销售额的权益占比高达90%,远远超过行业的平均水平。

    尽管销售未达目标,张玉良还是给绿地2018年的表现打出了85分以上的高分,对于房地产板块下半年的一些下滑,他归结于大环境的影响,也坦承内部运营效率、改革动力还有待加强。

    无论是展示业绩、阐述困难,还是谈论未来发展时,张玉良始终都信心满满,标志性笑容让你无法从他脸上看到太多犹疑。

    事实上,这已经是这位62岁掌舵人连续第26年担任董事长一职,用张玉良自己的话来说,这是创始人对企业的感情,也是市场的选择。早在登陆资本市场时,绿地就成功完成了一次混合所有制的转型。

    此外,他赞扬65岁的董明珠成功连任格力董事长,可以继续为国家做贡献,似乎也在暗示,谈接班一事还言之过早。

    谈市场:如果不奔跑,就意味会后退

    2018年对整个房地产行业而言都注定是不平常的一年,连续、密集的政策令房企感受到阵阵寒意,就连绿地曾经的对手万科也不得不喊出“活下去”的口号聊以自醒。

    与此同时,不少同行都纷纷提出要弱地产化或者去地产化,以万达为例,王健林甚至提出要“剥离房产业务,连1平方米也不能有”。

    但张玉良显然不是一个悲观,或者说不会将悲观一面展示出来的人。虽然绿地多元化板块的营收几乎已经赶上地产主业,但他强调地产的核心地位不变,而多元化的逻辑也是围绕主业,围绕整个产业发展的社会需要而做。

    因此对于房地产行业,张玉良依旧看好:“房地产一年销售十几万亿,这是其他行业无法相比的。所以这么大的市场,继续做没什么不好,为什么不做?”

    从宏观层面而言,虽然宏观环境错综复杂,但2019年房地产行业整体将是稳中有降,同时随着调控的影响逐渐加大,经济下行压力不免会令政策向上,逐步放宽。

    张玉良同时表示:“越是大危机的时候,对企业越是机会,尤其对于有竞争力、进取的企业越是最有机会的时候。”

    具体到市场布局,张玉良则指出要到有市场的地方去,包括经济环境好,人口流入的三四线城市,例如绿地目前的高铁和小镇项目就基本是按照这个规律在进入。

    据观点地产新媒体了解,在绿地2018年新增的4852万平方米权益建面里,高铁项目的占比超过30%,进入约20座高铁城市,其中以安徽宿州、广东阳江、重庆万州、湖南长沙、江西赣州、湖北咸宁、四川宜宾等三四线城市为主。

    虽然信心依旧,但张玉良也坦言,压力每天都有,随着房企规模集中程度越来越高,“如果不是每天奔跑,就意味会后退。”

    谈规模:保持行业第一阵营

    不可否认的是,作为曾经参加过总决赛的房企,近两年规模缓慢爬升的绿地还是落后了。

    对此,张玉良显然无法照单全收。他指出,绿地经过2015/16年的深度调整,在2017/18都持续稳步增长,而且是在转型当中在增长。

    具体而言,绿地目前的房地产仍在调结构。他以高铁项目为例,绿地是把城市功能项目和公司的业务相结合,在满足城市内生需求的基础上发展业务,这与传统地产项目销售完了就结束的逻辑不一样,也是绿地区别其他房企的优势。

    为此,张玉良继续提出目标,即未来三年销售稳定到5000亿元,形成300-500亿元销售规模的事业部,并保持在行业第一阵营。

    需要注意的是,随着行业进入下半场,规模或许早已不是衡量企业地位的唯一标准。因此,除了在销售上保持增长,2018年,绿地也开始在提高利润和降杠杆方面做出努力。

    绿地方面公布的数据显示,截至2018年末,绿地的有息负债为2630亿元,较去年同期减少130亿元,预售账款约3100亿元,同比增长30%,而ROE表现,绿地也实现14%的增长,达到17.33%。

    “中国国企的平均ROE只有10%左右,我们几乎是它的两倍,而且不比万科低。”尽管销售规模落后,但对净资产收益率的提升,张玉良似乎颇为满意。

    事实上,作为一家由国企改制形成的混合所有制房企,近几年绿地一直强调管理扁平化以及提升考核效果,致力于摆脱所谓的“大企业病”。

    谈多元化:大基建是机会,金融争取牌照

    不断拓宽的多元业务同样是绿地绕不开的标签,对此,张玉良将其定位为“地产+”。

    根据2018年10月绿地公布的核心产业战略,大基建、商贸、酒店旅游产业成为绿地多元化版图里的重要支撑。

    数据显示,2018年,绿地大基建产业共新签合同金额3162亿元,同比增长63%。去年8月,绿地再度通过混改方式,以14.9亿元受让改制后的天津建工集团65%股权,成功投资控股天津建工。

    由此,连续第五年参与建工类国企混改的绿地完善了基建的全国化布局,基建也成为绿地整体营收的半壁江山。

    按照张玉良的设想,对标中建系、中铁建、中交系,打造“中绿建”产业集团才是绿地大力发展基建的目标。

    张玉良更透露,目前绿地的大基建在行业排第八,2019年预计可以排到第六,而2020年更是要实现4000亿的营收。

    从目前的发展来看,这一目标或许并不是遥不可及。

    数据显示,截至2018年第三季度,绿地的基建已实现营收1041亿元,而2015年全年,这一数字才仅仅是426.62亿元。

    值得注意的是,尽管规模增长迅速,但在利润表现上,大基建与房地产业务却相差较远。半年报显示,绿地基建业务的毛利率仅有不到4%。

    对此,张玉良同样更倾向用ROE指标来衡量这一业务的表现,据其表示:“绿地基建的ROE超过10%,高于行业平均水平。从长远来看,大基建行业也是企业发展的重要机会。”

    值得一提的是,就在几年前,绿地也曾对大金融业务抱有巨大期望,但与基建的快速增长相比,如今的金融板块似乎略显黯淡。

    当然,金融环境趋紧是其中不可忽视的重要因素,尤其对房企而言,金融的门槛也一直较高。

    对此,张玉良也坦言:“绿地的金融业务现在是平稳发展,但也确实不在大发展的板块里。目前金融集团正在争取两个牌照,包括保险也在争取。”

    撰文:黎倩

    审校:徐耀辉

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