解局 | 起点终点 中民投与被冻结的董家渡地王

观点地产网

2019-02-14 00:30

  • 对于中民投而言,拿下董家渡项目是其地产之路的起点。

    观点地产网 仿佛是有着某种魔咒,上海外滩不少土地的开发都难逃一波三折。

    复星与SOHO打了多年官司争夺外滩地王,泛海闲置了17年并最终由融创接盘董家渡地块,这一次故事主角换成了中民投。

    五年前,外滩一宗董家渡地块凭借248.5亿元成交价刷新上海地王纪录,彼时与该地块一同出现在聚光灯下的,是刚刚揭牌3个月的中民投,这宗地块也成为其最具价值的资产之一。

    五年后,豪掷几百亿拿地的中民投在经历了减持风波后再陷债务困境。与之牵连的是,中民投“首战成名”的董家渡地块,也因此受到了层层冻结。

    由于一宗30亿元债券逾期未还,中民投持有的中民嘉业投资有限公司61.91%股权被冻结,冻结期限为2019年2月1日起三年。与之一起遭到冻结的,还有中民投持有的中民外滩49%股权。其中,中民外滩正是董家渡项目的开发公司。

    回想当年,传闻在中民投成立之初,时任董事局主席的董文标曾给股东们透露,要在上海黄金地段拿地建百层高楼,三年即能回本。

    说出这一番话之后数月,中民投如愿拿下董家渡地块。

    时过境迁,董文标已经退下,原来所说的“三年回本”似乎也成为了镜花水月。据业内人士透露,董家渡地块只有部分开工,远远不到能够销售回本的程度。

    从起点出发,董家渡地块与中民投一路走来就像是一条抛物线。如今,似乎一切都在走向终点。

    最新的消息是,2月12日,中民投宣布旗下三只上市债券暂停竞价交易。同时传出,绿地集团有意接盘中民投的董家渡项目。

    对此,观点地产新媒体进行了求证,不过绿地方面并未作出明确答复,仅表示“一切以上市公司公告为准”。

    董家渡起航

    对于中民投而言,拿下董家渡项目是其地产之路的起点。

    2014年9月,广受市场关注的董家渡地块开始预申请,刚刚揭牌三个月的中民投对这一地块表现出了极大的兴趣,并拉来了上海外滩投资等援手联合拿地。

    虽然最终成交总价刷新纪录,但奇怪的是,整个竞拍过程出奇平静。

    首先是传闻中要参与竞价的九龙仓并未出席,现场仅有中民投联合体与泛海两家参与举牌。紧接着,在主持人报出248亿元的起始价后,2号竞拍者中民投举牌加价五千万元,泛海并未跟进。

    与众人猜测的激烈场面大相径庭,仅一轮竞价,董家渡地块便敲定归属。闪电般的成交速度难免让人生疑,当时曾有业内人士将此称之为“乏味的剧本”。

    翻阅资料发现,中民投由59家民营企业参股组成,其中,泛海也是参股股东之一。

    虽然竞拍过程耐人寻味,但不管怎么说,董家渡项目成为名噪一时的地王,也算是为中民投的地产道路打响了当头一炮。

    没有竞价并不影响市场对于该地块价值的认可。据资料显示,中民投所拿的董家渡地块为黄浦区“小东门街道616、735街坊”,即董家渡13、15地块,总面积约17.51万平方米,其中出让土地面积约12.67万平方米。

    上海中原分析师卢文曦介绍称,该地块位于外滩金融集聚带,有着不错的区位优势。

    “其实董家渡区域很大,中民投拿的只是其中的一块。”不过,卢文曦也表示,这一区域的拆迁对于开发商而言是一个难题。

    中民投手中的董家渡地块却没有这方面的烦恼,该地块出让时已经是净地状态。据称,当地政府为了推进这一地块的净地出让,几乎花费了近十年的时间。如此一来,地块的开发周期无疑将大大缩短。

    有业内人士指出,这也正是当初董文标有信心说出“三年内回本”的底气所在。果然,在拿下地块一年之后,董家渡项目便正式开工,计划总投资达到604亿元。

    此时看起来,一切都在计划之中。

    中民投终局

    事情终究还是没有朝着既定剧本的路线发展。

    作为当时中民投的掌舵者,董文标曾在上任之初便表态称,自己只担任一届董事局主席,即任职期仅为四年。

    不过,董家渡这个预计“三年回本”的项目,直到董文标退下来时仍未落成。

    据观点地产新媒体向中民投方面了解,董家渡项目是综合体项目,包含了住宅、商业、办公等多种业态,“这一项目是分批开发的,目前的工程进度是民企总部已封顶。”

    从2015年动工开始,董家渡项目便一直处于开发阶段。漫长的开发周期不仅使该项目难以反哺中民投,持续的项目投资还让中民投承受更大的资金压力。

    在董家渡项目,中民投、上海佳渡置业、上海外滩投资分别持有项目公司85%、10%和5%的股权。其中,佳渡置业为中民投的控股子公司。换而言之,中民投拥有着董家渡项目95%的权益。

    债务压力不断扩大,让中民投不得不通过“借新还旧”、转让项目等方式回笼资金,董家渡项目自然成为其融资的主要标的物。

    2017年,中民投将自己持有中民外滩36%股权和佳渡置业持有的9%股权转让给安信信托,安信信托此后发行系列信托产品,共募资240亿元以受让这45%股权。

    虽然已经出让董家渡项目近半股权,但中民投的债务问题依然难有起色。根据上海清算所披露,截至2015年末、2016年末、2017年末和2018年9月末,中民投负债总额分别为988.46亿元、2004.45亿元、2292.47亿元和2327.92亿元。截至2018年9月末,中民投一年内到期的非流动负债为429.76亿元。

    猪年春节前的债务违约事件,无疑为中民投的资金问题提供了口实。在这一时间节点上,传出中民投或将转让董家渡项目予绿地集团的消息,似乎也显得多了几分可信度。

    对此,中民投方面表示“并不知情”。不过,按中民投最初规划,董家渡项目最终将于2021年完工。不管传闻是否为真,担负债务重压的中民投后续是否有充足资金继续投资建设董家渡项目,仍是一个未知数。

    有业内人士指出,单从项目和时机来看,在中民投面临偿债困境的时候接盘不失为一个好机会,而上海是绿地大本营,这一地块对于绿地的确有着极大吸引力。

    卢文曦则表示,像上海市中心这么核心的地块几乎已经绝版,只能通过收购来获得。但由于该地块体量大、耗资大,接盘方也会面临着极大的开发难度,“如果绿地真的要接盘,或许也会拉上几个小伙伴一同参与开发。”

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    撰文:陆欣

    审校:徐耀辉

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