年度演讲 | 刘爱明:在粤港澳大湾区怎么做产业地产?

观点地产网

2019-03-19 17:27

  • “要往产业下面一条路走到黑,我们才能赚到产业地产的钱,否则就不能干那个事。”

    刘爱明(中城新产业控股有限公司董事长):参加过这么多的论坛,听李博士讲的实在是精彩,希望大家买房子听我的,买股票就听李博士的,我相信都能赚钱。

    我是做房地产的,现在转向做产业地产,实际上在产业地产我是一个新兵。最近提粤港澳大湾区比较多,我在这里也做了差不多4年时间,我谈一些自己的认识,可能跟一般人的认知不太一样,主要是三个观点,每个讲5分钟。

    这里我放了一张图,我们对比纽约、东京、旧金山湾区发现粤港澳大湾区的特点还是制造业为主,这符合中国的情况,我始终觉得中国永远是一个制造业大国。所以我也想约李博士请教,什么时候中国会变成一个金融大国,这一点很重要。

    现在看来,确实制造业是我们很大的一个特点,这也是我们的一个优势。实际上我一路认为中国就应该为全世界人民生产东西,最好别的国家都不生产了,这时候你会发现你赚的可能比苹果赚的还要多,他都在你这里生产,肯定你占据主动了。

    提到湾区,提到产业、制造业,大家想得比较多的就是科技,我们的科技比较落后,被人家卡脖子,甚至大家谈的比较多的是我们有多少项技术被别人卡住脖子,我们要能解决,以后就不卡脖子了。

    但是就我的认知来说,我们接触大量的客户,我个人的体会是什么呢?我们认为一个完整的产业链更重要,这是非常重要的一个事。给我们带来巨大竞争力的,或者是我们过去几年在这里受益的是这一点,而不是高科技。

    我们经常举例子,上海生产不出手机来,上海的技术比深圳差?并不是。但是只有深圳能生产,诸位知道深圳生产手机赚了多少钱吗?这个市场是怎么繁荣的?所以我觉得这可能是大家不太愿意谈的一点,就好像觉得这个比较老旧了,经常谈的就是高科技,甚至现在出现一些比较负面的东西,把所有我们认为低端的都撵走了。

    但是一个完整的产业链构成一个极大的竞争力,这个完整的产业链里面不全是高大上的。华为最新款的手机,那个柔性屏是高大上的,但是手机里面也有很多Low的东西,你把它都赶走了,深圳就造不出手机了,这是一个很大的问题,放到一个国家也是这样的问题。当然大家说深圳的房价涨了,大家承受不了这个成本就走了。

    但是粤港澳大湾区规划把大湾区当成一个整体来看,你会发现这个产业链还是有很大的可能性是留在这里的,因为我们的交通改变了,我们的距离改变了,这是我们应该要关注的,不能把这些产业都撵走,否则问题就大了。

    产业链的完整是我们的优势,我们原来说华强北是山寨的,但是它就是敏捷制造的代表,在华强北一天就可以装配出你的手机,这就是我们的竞争力。

    当然这是我在产业方面的一些观察。但是现在确实我觉得会有这样一些趋势。如果产业链不完整了以后,这个竞争力就没那么强了。

    我总是这么想,如果世界上所有东西都在中国生产,哪怕我们生产的过程中赚的钱很少,但是生产在这里,物流也在这里,钱就在这里,那怎么会不赚钱呢?所以我个人觉得,我们在大谈科技创新的时候,可能这一点同样重要。

    粤港澳大湾区当中怎么认知香港的角色?我们作为深圳人在深圳经常看到这样的思考,深圳很厉害,已经超过香港了,广州已经不在话下了,接下来就是超过上海了,有点像厉害了我的国里面的那个国中的深圳。

    但是在20年前也有人提出,深圳你被谁抛弃。在今天我们怎么看待香港,这是很重要的一点。

    在粤港澳大湾区规划里面,给香港有一个正确的定位,我认为粤港澳大湾区规划作为一个区域的发展规划,香港绝对是龙头,它有很多东西是你短时期内没法超过的,深圳也许GDP可以超过它,但是其它的有些方面还是比较难超过的,比如说金融业,我们的金融水平很差,但是你看香港的金融水平,香港是国际公认的金融中心。

    我们做科技,我接触大量的海外科技,因为中国有一个知识产权的问题,大家进到中国还是有点担心,但是进到香港毫无担心,这是香港的产权制度、香港完善的法律环境造就的。在香港根本不用担心,几十年一贯如此,来到香港没问题,但是来到深圳心里就会有点打鼓,这是你替代不了的,它是一个制度性的问题,需要一个漫长的时间。

    包括我们的金融水平,可能我们的金融总量可能远远超过香港,但问题是你的水平还比较低。我们不能说GDP已经超过香港了,就觉得自己很牛了,有些东西可能你还很缺,而恰恰这些东西作为一个湾区的经济发展,这是很重要的部分。你不但不能缺它,并且它还是龙头。所以持这样一个态度,我们认识很多问题可能就会好一点。

    另外香港还有科技的优势。我们大谈要科技创新,现在这一类的活动也非常多,实际上不用比了,香港那么一个弹丸之地几所大学的排名在全球都非常靠前,我们知道的大疆无人机、商汤,这些公司的技术都是来自香港的。香港有这方面的优势,因此我觉得粤港澳大湾区不但不能缺香港,它还应该是龙头。

    我们经常说要去硅谷搞研发,但是没有人去香港,我不知道很多企业去硅谷能干什么,但是我们在香港能做很多事。当然粤港澳大湾区有香港,这也是我们很幸运的地方,它能使粤港澳大湾区有一个更好的发展。反过来说,如果我们跟香港的关系摆正,我们的心态也要摆正,包括一些企业在香港做一定的布局,企业也会有很好的发展。

    还有一个认识,这是我以前经常讲的,今天在座的很多是开发商,在现在这个时期,大家都想做产业地产,好像不谈产业就不行。

    实际上这几年好多企业来找我,当然我也跟很多企业合作,包括跟一些央企,以及和碧桂园都有深度的合作,我有一个比较深的体会,我经常问大家一个问题,你是为产业而地产,还是为地产而产业?

    这个问题是很重要的,这个问题不想清楚,这件事就做不了,一定要把这个问题想清楚,它几乎是一个道路选择,不能兼容,走了这个路就没那个路,走了那个路就没有这个路,就是一个很鲜明的东西,不能兼得。

    我经常喜欢用商业地产举例子让大家理解这个事,大家知道恒隆是做商业地产的,万达也是做商业地产的,你认为这两家公司一样吗?我研究过这两家企业,找不到一样的地方。他们都是商业地产,区别在哪里?区别就在这两个问题上,一个是为商业而地产,一个是为地产而商业,他们的重心不一样。你的重心是地产,还是重心是产业,区别就在这里。实际上恒隆赚的也是地产的钱,恒隆就赚两个钱,一个是租金,不管怎么样,一个商场就是有一些商家,你找他们收租金,第二是资产增值,它就赚这两个钱。

    但是恒隆的功夫在商业,它就是能把商场开得好,它跟你的区别就在这里。

    所以我们讲产业是目标、地产是结果。我不断地讲这个观点,对我来说也是有非常多的教训,我第一次区别目标与结果是被王石骂了一顿。

    在2002年的时候,我在万科做十年战略规划,提出了一个千亿目标,王石骂了我一顿。我们当时才100亿的规模,我们提出千亿规模,王石把我们骂得一头雾水。后来才弄明白,王石说怎么1000亿是目标,我只做到1000亿?当然在今天你看明白了,1000亿肯定不是目标,万科去年6000亿了,1000亿怎么会是目标呢?那1000亿是结果。那目标是什么?问题就出来了。

    做产业地产来说,我认为产业是目标,地产是个结果。就像恒隆,商业是一个目标,它要把一个商场招好,把商场经营好,让客户过来消费,客户要感觉舒服,商户能赚钱,这是它的目标,结果是赚了地产的钱。

    最后用一个形象的比喻再来说明这个问题,我经常喜欢拿登珠峰举例子,去年我在这里也讲过,我觉得它确实很重要,你说登顶珠峰是目标还是结果?大部分人说那是目标,但是不是,我告诉你登顶珠峰是结果,那目标是什么?我们去登山,目标是回来,你上去了还要下来。

    大家可能把这个当笑话,我再说一个事实,大家可能就不会觉得是笑话了,因为登珠峰死的人,绝大多数是下撤途中死的。所以你如果把登顶作为目标,你就把全部的精力都消耗掉了,但是你把回来当做目标,你登顶的过程中最多消耗70%的精力,你还要留30%的精力下来。

    如果我们把产业作为一个目标,我们的精力应该是放在产业上。就像恒隆做商业地产一样,你的工夫如果不在商业上,那就不要做商业地产,你挣不了那个钱。有很多人觉得自己做商业地产也赚钱了,但是有一些侥幸的地方,因为商业地产往往都不大,做得不好政府拿你也没办法,你的商场做不好,但是你从别的地方赚到钱了。但是产业地产为什么玩不通呢?因为产业地产的面积通常比较大,你第一期做不好,第二期政府也不会给你地了,你的游戏就玩不下去了。

    有很多的同行来问我产业地产应该怎么做,我就说你要想清楚,要往产业下面一条路走到黑,我们才能赚到产业地产的钱,否则就不能干那个事。

    我今天主要谈这三点认识,谢谢大家。

    审校:劳蓉蓉



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