年度演讲 | 于大海:亿达20年产业园区发展理念及实践

观点地产网

2019-03-19 18:34

  • 以产促城、产城融合、协调发展、共创价值,这是亿达中国的发展理念。

    于大海(亿达中国高级副总裁、亿达科技新城管理有限公司董事长):今天下午在陈诗涛女士发布的年度行业报告当中,亿达中国是在产业地产30强的第五位,非常感谢观点地产一直以来对亿达中国的关注和支持。所以我尽可能简要地向各位汇报一下亿达中国在产业园区、产业地产这个发展道路上的一些实践和体会。

    亿达中国创办于1984年,发展了30年之后,在2014年在港交所主板上市。当时国际资本市场对亿达中国的评价是中国最大、最领先的商务园区的开发商和运营商。

    以产促城、产城融合、协调发展、共创价值,这是亿达中国的发展理念。今天下午在行业报告当中介绍的典型案例也提到了,亿达中国是以轻重并举这样一个商业模式为主来进行发展的。

    我们历经了三个发展阶段,第一个是起步阶段,在21年前,也就是1998年,亿达的第一个园区大连软件园正式开园,一直到2004、2005年左右,大连软件园已经形成了非常成熟的商业模式,非常良好的产业形象,这是第一个阶段。

    第二个阶段是专业积累的阶段,这是从我们走出大连,到武汉、天津等等城市,包括接受地方政府的委托,做一些BOT和园区的运营项目,一直到2010年,我们在大连建设了第二个大型产城融合项目,就是大连的生态科技创新城,以及在2012年破土动工的武汉软件新城这两个项目。

    第三个阶段是快速发展阶段,主要是2014年在港交所上市之后,加快了全国的布局,包括轻重并举这样一个发展策略的建立。

    目前我们已经在20个一线和二线省会城市共开发和运营了40个产业园区,我们的规模以上的客户已经达到1500家以上,世界500强和行业500强均突破了100家,形成了独特的产业模式,我们的产业带宽也得到了不断的拓展。

    历经20多年的发展,亿达主要在产业咨询、园区规划、楼宇建设、配套解决方案、招商宣传管理、物业管理和专业化增值服务这几个方面形成了全产业链的运营能力。

    从典型项目来看,刚才提到了我们的开山之作大连软件园,也是目前中国国际化色彩最浓厚、世界500强最多的软件园区,它的一期占地3平方公里,二期占地共10平方公里,它也带动了大连市GDP占比20%左右。业内有一句话说,打造了一个园区,就改善了一个城市的产业结构,说的就是大连软件园。

    生态科技创新城,总体规划106平方公里,其中核心起步区15.26平方公里,是由亿达中国来牵头投资开发建设运营的。

    武汉软件新城,这是在武汉花山的项目,占地3.4平方公里。日前国家工信部刚刚授予武汉市中国软件特色名城这样一个称号,可以说在这个过程当中,作为武汉创建工作的核心起步区,亿达的武汉软件新城功不可没。

    包括我们近些年在郑州大学一路之隔做的重点以智能制造和新一代信息技术为主要产业方向的郑州科技新城。在长沙占地2平方公里的制造产业小镇等等。

    在轻资产项目方面,我们联手北京的实力国企实创股份运作了北京的一个重点项目,也是中关村科学城的地标项目,50多万方的中关村壹号,这个项目也是定位为全球人工智能的创新中心。

    合肥庐阳大数据产业园,是合肥首个专业的大数据园区,由亿达中国提供招商、运营和物业管理。

    成都西部地理信息科技产业园面积80万方,是以北斗产业是以是以北斗产业为主要方向。

    亿达还有一个产业研究院,接受了30多个政府委托咨询项目,包括4.5平方公里的北京中关村永丰产业基地的产业转型的提升规划,49.8平方公里的绵阳军民融合产业园的产业发展规划和空间规划。

    还有占地155公顷的合肥马合钢文化创意廊道的空间规划。

    时间关系,我重点谈谈亿达20年的产业园区发展心得体会。

    第一个是产业地产虽然在中国的地产行业当中,它的市场份额占比相对较小,但实际通过产业地产这样一个载体,拉动中国产业经济,这个占比是远远高于我们这个细分的产业领域在全行业的占比。

    但是这个产业也有它的重点和难点,第一是这个产业当中的核心企业所面临的商业和盈利模式的问题。相比大家传统的商业和住宅地产,产业地产面临的租售行为有着频次低、决策周期长、回报率相对较低等特点,这就决定了产业地产很难快速发展、快速周转。好的园区就像一块璞玉,需要经得住诱惑,耐得住寂寞,要我们拿出工匠精神,发挥我们的多年经验,悉心打磨。在这样的过程中也决定了它很难实现一个简单的复制和片面追求规模、速度和效益的过程。

    另外就是从政策面来看,全行业目前从产业地产对地方经济的拉动,GDP的实现、就业和税收各个方面都有着很多的贡献,但是很难和开发商、运营商的经济效益去做理性的挂钩。也就是说我们难于和地方政府实现长期经济发展这种回报的分享。这个问题也是制约了产业地产这个行业健康发展的一个主要的因素,这也是需要我们迫切去解决的。

    第二个方面就是我们的几点感受。改革开放40多年来,亿达从创立至今已经有35年的历史,从它的创立到发展,到转型再发展,整个过程当中都离不开中国改革开放这样一个大的时代背景和条件。另一个方面就是我们要更好地发挥企业作为市场主体这样一个作用,在我们看来,由一支经验丰富、实力雄厚的园区的开发商和运营商来打造产业载体,发展产业经济,这对于填补一个城市的产业空白、促进地方的产业发展是最直接有效的手段。

    第三方面,除了企业的主体作用之外,我们深刻地感受到,特别是这20多年来,我们成熟的园区无外如此,就是都离不开地方政府、各级历届政府一张蓝图绘到底、功成不必在我的态度和决心。

    从未来的产业发展趋势来看,我有三个判断,第一是基地+基金+运营的模式,可以很大程度解决我们运营的痛点。

    这个基地就是要把我们开发和运营的园区规模做大、质量提升。

    这个基金有两层含义,一个是我们干的是一个慢活,那就需要我们再发展,需要资金支持,所以我们必须通过我们持有的大量物业,通过发一些基金、REITs、ABS等创新的金融手段,来解决我们再发展的子弹供应问题。

    另一方面是轻资产,我们自己身边就有金矿,所以我们要做好产业投资。我们365天,24小时和我们的客户在一起,这其中不乏很多非常优秀、成长性很强的企业,比如说中关村壹号,经过政府非常严格的入园审批,因为它引进的都是一些隐形冠军、独角兽企业,其中有去年营收才达到1000万,但是今年已经非常明确它的订单达到5个亿的企业,这种高速成长的企业必然是我们投资的主要标的,因为我们对这些企业太熟悉、太了解了,优秀的投资标的就在我们的身边。

    第二个方面是运营,这个运营除了我们20几年来在入园企业提供投融资、人力资源、政策支持等等各个方面,特别是圈层化的服务之外,还有我们要做好智慧园区的支持和服务。

    第二是轻资产,有可能在未来的产业发展过程中会进一步大行其道。目前从亿达中国持有代建和委托运营的资产,已经占到了一半,未来很有可能形成轻和重的比例是2比1的关系,轻资产可以快速帮助我们扩大园区规模,特别是对核心能力的打造,也就是优秀客户资源高黏性的培养和形成是非常有帮助的。我们现在只是集中在一线和优质的二线城市。

    在这个过程中,我们通过多年的统计已经发现了一个非常明确的规律,就是20%的客户在我们一线和二线的园区当中有序地在流动。

    第三是智慧园区。应该说智慧园区和智慧城市相结合,可以更好地丰富城市和远去的管理和服务的手段。

    在我们创办在深圳得易达云图这个公司,就是要致力于成为一个行业全长颈的解决方案的服务商。重点就是要通过综合运用线上线下的资源,包括大数据、物联网、云计算等技术手段,实现几个目的,一个是帮助政府来提升产业活力,另一个就是帮助园区提升服务手段。还有就是帮助入园企业实现快速发展,最后就是帮助企业人实现美好生活。

    由于时间关系,今后有机会再和大家更多的分享,谢谢。

    审校:徐耀辉



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