业绩会直击 | 中骏集团黄朝阳:明年将大概率能够冲过千亿(实录)

观点地产网

2019-03-21 19:33

  • “我们目前有两大发展战略,其中头一个就是千亿战略。”业绩会上,黄朝阳毫不掩饰自己对于规模的渴求。

    观点地产网 延续着一贯以来的风格,中骏集团今年的业绩会依然是非常简短。三言两语不到十分钟的业绩介绍后,便直接进入了媒体问答环节。

    时间虽短但信息量不小,从数据上看,中骏集团2018年的财务情况几乎是全线飘红。

    据悉,中骏去年总营收为177.83亿元,同比增长10.4%;毛利达61.47亿元,同比增长12.06%;年内溢利36.77亿元,同比增长6.62%。毛利率及核心溢利率则分别为34.6%及13.2%。母公司拥有人应占核心溢利增加约15.6%至约22亿元。

    在销售数据上,中骏去年完成了500亿的年度目标,达513.58亿元。按照黄朝阳此前提出“2018年500亿,2019年800亿,2020年过千亿”的三步跳,中骏已经顺利迈出了冲击千亿的第一步。

    另一方面,中骏今年出席在在业绩会上的高管名单值得注意。

    除了主席、总裁兼执行董事黄朝阳、执行董事兼行政总裁黄攸权、财务总监兼公司秘书李少波和执行董事兼助理总裁黄伦外,长租公寓业务的掌门——方隅行政总裁陈坚首次出现在了中骏的业绩会上。

    没有错过这一机会,整场业绩会里,现场媒体大多数问题除了提及拿地策略、规模目标、融资环境等之外,对于中骏的长租公寓业务发展也有了更多关注。

    “长租公寓重资产是小股操盘”

    首次在业绩会上接受媒体“拷问”,陈坚显得颇为积极。“中骏目前长租公寓大约是1.3万间左右,我们今年目标是达到3万间,2020年达到5万间。”

    在长租公寓业务上,不同的地产商有着不同的扩张思路。或重资产持有,或轻资产输出,又或是将其资产证券化,寻求资本市场的支持。

    谈到今年如何达成3万间房的目标,陈坚笑称,中骏会有多种渠道拿下这剩余的“1.7万间房”。

    他指出,中骏首先会采用重资产的模式,由中骏来进行投资。其次,是通过租赁的方式,拿下一些二房东手中的房源,通过再装修和改造完成升级。“此外,有些我们还会采用管理输出的方式。”

    或许是担心外界对于中骏将重资产当成长租公寓重要扩张方式产生质疑,他紧接着解释道,整个中骏的长租公寓模式是将连锁式经营与资金管理结合起来的,对整个中骏的财务不会造成太多压力。

    陈坚表示,中骏在这一类重资产项目上的占比不会太高,其最终甚至很有可能会做成小股操盘的思路。“比方说我们在重资产项目上持股只有10%,这没问题,但是是我们来操盘,我们是管理,而这一思路其实已经在去年得到了初步体现。”

    据了解,中骏去年12月与基汇资本签署了相关合作协定。双方共同成立长租公寓投资平台,首期规模为8亿美元,目标未来3年平台规模超过人民币100亿元。

    事实上,平台用于收购、开发和运营核心城市的长租公寓项目。其中,方隅将成为投资平台的管理人,负责平台整体的投、融、管、退事项,由此,中骏长租公寓的资本循环系统初步建立。“这一模式能够解决重资产带来的问题,我们把长租公寓项目做好了就卖给基金。”

    业绩会上,黄朝阳介绍说,如今中骏长租公寓的模式是“双轮驱动”,即“基金+开发运营”。他表示,长租公寓在布局方面主要是以一、二线城市为主,三线城市则会跟着购物中心走。

    虽然在这一年多里,长租公寓犹如坐上了过山车一般,经历了从万众瞩目到频频爆雷的转变,地产商们的热情也在逐渐降温。不过,中骏显然对这一领域仍然持着看好态度:“这是地产多元化的一部分,未来在长租公寓等业务方面,三五年内我们要实现弯道超车。”

    “明年超过千亿是大概率事件”

    随着越来越多房企涌入“千亿俱乐部”,名次始终徘徊在50名开外的中骏也开始着急了起来。据观点指数发布榜单,中骏2018年排名第54,比上一年跃升了五个名次。

    “我们目前有两大发展战略,其中头一个就是千亿战略。”业绩会上,黄朝阳毫不掩饰自己对于规模的渴求。他说,中骏今年的目标是700亿元,而明年将大概率能够冲过千亿。

    较此前“800亿”的说法,中骏今年的目标无疑有所下降,黄朝阳也坦言:“我们内部KPI其实不止这个数字。”

    而他对于2020年实现千亿的信心,则是源自中骏快速增长的货值:“我们现在的货值超过3000亿元,去年新增货值约为1200亿。”

    资料显示,截至去年期末,中骏共拥有土地储备总规划建筑面积约2406万平方米,年内共新增47个项目,合计地上建筑面积约900万平方米,总土地成本约389.23亿元。“在今年的1-2月里,我们又增加了250亿左右的货值。”

    快速拿地扩张,除了直观体现在企业规模上外,同样还反映在了负债和资金链上。据年报显示,中骏去年的流动负债较上一年增加了近200亿元,非流动负债增加了约101亿元。

    不过,黄朝阳对于“快速扩张加大资金压力”一说并不完全认同。“我们的负债率相比2017年下降了11%。”他反驳道,中骏去年土地投资增长这么高,但是净负债率反而明显下降,这意味着中骏的整个流动性是很好的。

    据了解,中骏2019年的拿地预算是250亿元。在拿地布局上,中骏的全国化脚步没有停下。不过黄朝阳也坦言道,最终估计仍是以长三角和大湾区为主,其他地方均衡发展。“主打的还是一二线城市,弹性进入三线城市。”

    言语之中,黄朝阳对于大湾区的看好颇为明显。“广东的房地产市场是全国单一市场中最大的,加上大湾区战略推出,我们肯定看好。”

    在此基础上,中骏从深圳公司分拆出了一个广州公司。根据规划,中骏将来会用深圳公司和广州公司覆盖整个广东省的业务。

    不过,对于香港,黄朝阳表示,现在价格太高了,并非良好的投资时机。

    “现在我们有16家城市公司,未来要发展到20个。每个做到100亿,我们就能达到2000亿。”显然,在黄朝阳的心中,规模仍是首位。虽然其表示目前暂未确定哪一年能达到这一目标,但黄朝阳笑称,并不排除中骏做得好,周转得更快,很快就能够实现2000亿。

    以下为中骏集团控股有限公司2018年全年业绩会现场问答实录:

    现场提问:2019年的拿地投资预算是多少,具体目标城市有哪些?公司2018年在大湾区佛山拿了土地,是否看好大湾区的布局?最近有一些企业说会加大一、二线城市的投资,面对更激烈的竞争,公司是怎么看的?

    公司2018年的短期债务有所上升,目前在手的现金比较接近短期债务,会不会有流动性方面的问题出现?2019年在融资方面有什么安排?

    李少波:2019年我们拿地预算是250亿人民币,整个短期债务比较高主要是绝对额,因为我们还在快速扩张。我们现金和短期债务的比例还是非常好的,现金有200亿,短期债务只有105亿,流动性是非常好的。

    黄朝阳:我们的负债率相比2017年下降了11%,去年土地投资增长还比较高,但是我们负债率反而下降了,整个流动性还是不错。

    大湾区我们肯定看好,中骏这次又从深圳拆出来一个广州公司,将来我们会用深圳公司和广州公司覆盖整个广东省。广东省房地产市场是全国单一市场中最大的,他的经济也是最活跃的,特别是现在大湾区战略的推出,我们肯定看好。

    将来我们还会采用公开市场拿地和旧改相结合的方式,公司在中山签了两个旧村改造项目,也开始进入旧改的项目。另外,我们在大湾区的长租公寓和购物中心也会大量布局,这个区域的经济在全国来讲是数一数二的,将来经济层面主要是大湾区和长三角这两个区域在启动。

    中骏主打的还是一线城市和核心二线城市,我们也会弹性进入三线城市,我们对三、四线城市的思考是,广东、福建、浙江、江苏四个发达省份我们可以全覆盖,中骏的产品线可以从一线城市覆盖到五线城市,我们有全覆盖的产品线。

    内地我们首选地级市人口超过500万的,房地产长期还是看人口,和人口的关联度最高。内地到县域去,我们要看是不是中国百强县。

    现场提问:长租方面也是投入比较大的领域,公司长租公寓有实现收入吗,今年会有怎么样的投资?

    陈坚:我们长租公寓大概有13000间房,今年的目标是达到3万间,明年可以达到5万间。目前现在已经有13000间房,今年再增加17000间。怎么获取资金来源呢?有几个渠道,第一个,重资产,重资产是指中骏会投入的资产。

    第二个,租赁的物业,租赁模式,我们拿市场上二房东的项目,然后进行装修改造租出去。

    第三个,委托管理,管理输出的方式。比如说这17000间有一半是重资产的比例,这会不会是很重的投资,对公司有很大的负担?我觉得很重要的一点是,我们整个方隅的模式是连锁经营+基金资产管理结合的模式。

    重资产的项目,我们的目标不是说中骏100%持有,我们的目标有可能是小股操盘的思维,有可能中骏最终持有10%到20%,但是由我们操盘,我们来管理,这个已经有初步体现了。

    等于我们所谓的资本循环系统从去年10月份已经开始打开了,我们在去年10月份和基汇资本合作成立了一个共同投资平台,在这个平台上方隅的角色是专属管理人的角色,帮助这两个投资者一起管理。

    这个平台上中骏100%持有的项目有几个已经分给了基汇资本,以后我们一起拿项目,原来很多100%的中骏的项目现在减了很多。以后希望重资产方面的投入可以降低。

    现场提问:在拿地方面,有没有计划在哪些区域加快布局呢?集团怎么看未来内地房地产市场前景?

    黄朝阳:现在中骏管控是两级管控模式,从城市公司到总部,我们去年进入了4个城市,现在我们有16个城市公司,未来我们的发展会到20个城市公司的水平,20个城市公司每一个都做到100亿,这样就有2000亿,当然有的高有的低。

    现在我们全国性发展以后,整体布局比较均衡,估计最后的结果还是会以长三角和大湾区占比最高,其他地方会均衡发展,主要还是根据当地经济的情况来决定。

    现场提问:公司未来是否会有转型的考虑,在坚持房地产方向的同时会不会布局其他产业?碧桂园、恒大、万科有做其他业务布局,比如说汽车、机器人、农业等业务,公司未来是不是会有这方面的考虑?

    黄朝阳:中骏现在有两个战略,一个是千亿级战略,不是一千亿,而是要进入千亿俱乐部,这是追求规模。我们今年的目标是700亿,明年超过1000亿肯定没有问题,因为现在我们的货值已经有3000多亿,去年我们一年增加了1200亿货值,1、2月份又增加了250亿的货值,明年超过1000亿是大概率的事情。

    我们还有一个战略叫FUN+幸福生活生态圈,我们的长租公寓叫FUNLIVE,联合办公叫FUNWORK,购物中心叫世界城。FUN+幸福生活生态圈主要是针对未来中国消费升级,中国经济要从制造业向消费型转化,这是必然的趋势,我们面向未来消费升级转型。

    这个也可以视为我们地产多元化的举措,我们有一个概念叫弯道超车,在未来长租公寓等业务方面,通过三年我们要实现弯道超车。但是我们所做的事情,无论是长租公寓、购物中心,还是联合办公,这些都是和地产相关的,没有跳出完全和地产不相关的行业。

    我们多元化只是向和地产相关的行业布局,从目前的战略来看还是比较靠谱的,因为他毕竟能够形成协同效应。中骏现在的长租公寓、购物中心对我们拿地已经开始有协同效应了,可以拿到一些比较便宜的土地。

    现场提问:你们在深圳长租公寓的布局比例大概是多少?

    黄朝阳:我们长租公寓主要是以一、二线城市为主,三线城市会跟着购物中心走,因为购物中心对长租公寓有需求。深圳目前还没有长租公寓,但是在大湾区有,将来在深圳、广州都会布局。我们上海的项目就有很多,包括北京、苏州、福建。中骏今年长租公寓开业和投资的数量将达到3万间,明年开业和投资的数量是5万间,到明年我们的租金加其它收入会有所突破。

    我们的长租公寓商业模式是,第一个,他是基金管理的公司,我们要去拿钱,还要管钱,把钱投资我们的长租公寓。

    第二个,我们线下连锁经营模式,帮别人运营好进行出租。我们的模式是双轮驱动模式,一个是基金管理的公司,一个是线下运营管理。线下运营管理,我们会有平台的收入,大概5%,基金管理我们也会收管理费,如果未来项目卖出去,我们还有20%的超额利润。这样算,中骏明年连租金加其它收入能够超过4亿。

    中骏长租公寓的发展从基金层面解决了重资产的问题,我们把长租公寓项目做好就卖给基金,我们和基汇资本已经成立了8亿美元的基金公司。

    现场提问:是否担心房地产税对公司产生影响?有没有兴趣来香港投地呢?

    黄朝阳:房地产税我是这样看的,全世界都有房产税,只有中国内地没有,香港也有房产税。我个人认为未来应该要开征房产税,没道理不征收,全世界都征的税收,为什么中国不征,我觉得将来肯定会开征。但是房产税需要立法,还有征用的渠道手段等方面需要考虑,没那么快。

    但是因为全世界都有房产税,就算出台了对房地产也没什么影响,因为这个税种不可能定很高的税收,因为这是向全民开征的税种,制定人也要考虑方方面面的问题。我觉得未来肯定会开征,但是对房地产不会有太大的影响。

    中国房地产调控已经几年了,大家都习以为常了。我觉得城镇化还没有结束,所以需求还在。

    第二个,每年13万亿左右的销售规模还要持续一个阶段,房地产过去几年都是12到13万亿左右,总的量已经没什么增长。为什么主流开发商的规模还在增长呢?这是一个洗牌的过程,原来2000家开发商,现在变成200家,蛋糕还是那么大,但是分的人越来越少了。这一波洗牌我觉得会从200家房地产到100家房地产,这是一个必然趋势。

    大的方向还是有长时间的发展,这个没有问题,只是行业竞争进入了快速洗牌的阶段。

    香港我们以前一直有关注,但是现在价格太高了,不是特别好的投资时机。

    现场提问:去年合约销售增长较大,今年的销售目标是否过于保守呢?

    黄朝阳:前几名的开发商定的增长比例都比较低,因为我们还在高速发展期,所以我们的目标算比较高。中骏2019年700亿的目标是完全有信心完成的目标,我们内部KPI不止这个数字。因为现在我们有三千多亿的货值,如果下半年市场好,我们该增长的会继续增长,我们还是有信心完成全年目标。

    现场提问:想了解一下去年整体的借贷成本以及如何看待今年的融资情况呢?

    李少波:融资方面我们2017年判断2018年的融资会比较紧张,我们在去年3、4月份发了优先票据,当时的成本还是比较低的。总的来说,我们加权平均融资成本是6.4%,比2017年有0.5%的下降,在房地产商中算是比较低的。今年我们预判整个融资环境会比较宽松一些,从1月份到3月份境外优先票据发行的利息在下降,从2010年宏观调控到现在,境外发债在今年第一季度是比较好的,偏宽松一点。

    现场提问:去年实际卖楼的毛利率和今年前面两个月卖楼的毛利率能不能保持一样的水平?

    您提到未来要做到20多个城市分公司,每一个公司100亿,2000亿的目标,这个目标什么时候能够达到?是不是以后所有长租公寓都会放进这个基金里面去做?

    李少波:我们过去两年的毛利率都是在34%以上,最主要是过去两年一、二线城市交房的比例会比较高。我们过去一两年买地的重点在二线城市、三线城市,我们其中一个指标是,所有买地测算出来的毛利率要达到25%以上。

    黄朝阳:我们20个城市公司管理40多个城市项目,如果每个城市公司做到100亿,这样就有2000亿。但是这是平均数,不可能每一个公司都有100亿,比如说新进入的城市低一点,比较稳定的城市高一点,但我们基本上把全国都覆盖了,这样我们的品牌没市场地位就能够建立起来。看未来三年的目标,今年700亿,明年1000亿,每一年大致是这个水平的增长,不排除我们土地投资做得更好,周转更快,发展更快,不排除很快就能够实现2000亿的目标,现在还没有确定哪一年能够达到这个目标。

    因为基金主要是看一、二线城市的长租公寓,有条件我们会覆盖一、二线城市的项目,有一些项目我们看好,基金不一定看得那么清楚的项目,回报很好的项目,我们就会先持有,但是大部分项目还是和基金去合作。

    现场提问:去年长租公寓经历了一系列的问题,比如说甲醛,推高房租,很多房企都放缓了长租公寓的拓展速度,中骏的扩张步骤还是很快的,你们的扩张逻辑是什么?现在万科这些房企拓展房源也很快,但是开业率很低,中骏在开业率方面表现怎么样?

    黄朝阳:先介绍下我们的商业模式,我们的长租公寓是双轮驱动模式,基金+开发运营。首先,我们要建立拿钱的能力,没有基金进来,你做了很多长租公寓,你的资产会很重,走不动。基金管理有管理费,未来退出的时候还有超额的利润。

    另外,开发运营方面,从拿地到盖房子到运营,我们把这个定义为连锁经营能力,什么意思呢?比如说我们对标美国的公寓品牌,他在全美有43万间房,1000多个项目,未来我们的规模可能也要到一千个项目,我们就要把每一个项目的爬坡期、出租率做好,这是连锁运营能力,我们要建立起来。

    这个模式和其他公司不太一样,其他公司大部分做轻资产模式,租房子下来自己管理。我们研究过,欧美完全轻资产的模式并不存在,日本有一部分,我们走的是轻重结合的模式,我们自己开发建设一些项目,还有和基金合作的项目。

    另外一部分是从市场上找一些纯粹的轻资产物业,找一些物业装修完后再出租。短期内长租公寓盈利不会太高,主要是把规模做大,目的是获取客户,规模足够大,会员客户数量才能增长,数量增长以后对我们整个运营才会有帮助。客户积累足够多,每到一个城市开一个项目的出租率都会很高,这是中骏和其他公司有所差别的地方,我们把这件事情想得比较明白,我们是轻重结合,重资产会更多一些。

    撰文:陆欣 陈玲    

    审校:刘满桃



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