解局 | 一周28亿接盘泰禾的世茂心思

观点地产网

2019-03-29 00:29

  • 相比“野蛮”的全盘并购,世茂对于泰禾的接盘动作显得温和许多。

    观点地产网 “现在连报名拍地的兴趣都没有,可能会有大的并购。”阳光城在业绩会上的话音未落,世茂房地产已经率先出手。

    3月27日晚,据泰禾集团发布公告称,将转让漳州泰禾房地产开发有限公司40%股权予世茂房地产,交易总对价为6.34亿元。据悉,双方将合作开发漳州红树湾项目。

    值得注意的是,这已经不是世茂房地产今年首次在泰禾手中接盘项目了。其中,3月23日,世茂受让泰禾杭州蒋村项目51%股权;3月26日时,再受让泰禾南昌茵梦湖国际旅游度假区项目51%股权。

    在短短一周的时间,世茂已经从泰禾手中购入了三个项目的相应股权,总交易对价为28.19亿元。

    市场中的买进卖出本无可厚非,房企之间的相互引援也属常事。但让人较为在意的,是同样的甲方乙方在短时间内连续抛出交易的消息。也正因为此,在前一天原本是世茂主场的业绩会上,泰禾反而意外成为了被媒体反复提及的“主角”之一。

    对此,许世坛在业绩会现场透露,世茂和泰禾已经达成了战略合作。“现在(泰禾)只公布了两个项目,我不好多说其他。可以透露的是,我们之间的合作不止这两个项目。”他表示,这只是合作的一部分,未来陆续会有:“实际上我们合作的范围要大很多。”

    一夜过去,第三个合作项目便新鲜出炉。

    为什么要接盘泰禾的项目,这笔账能否算得过来,未来还会不会接手泰禾更多项目……虽然业绩会上的许世坛不愿就此事透露太多,但一个个谜题笼罩之下,世茂的并购动作显然已经在市场上博得了不少眼球。

    划算的买卖

    在当下市场上,对于这三宗交易的来龙去脉前因后果众说纷纭。但似乎颇为统一的看法是,泰禾正在通过出售项目股权的方式降低财务杠杆。

    如此一来,世茂是否正在“抄底”,交易究竟划不划算,成为了市场关注的焦点。

    以最早成交的杭州蒋村项目来看,该项目即为西湖区蒋村单元XH0605-18地块,土地面积为7.64万平方米,容积率为2.4;土地用途为商业、商务兼容城市轨道交通用地。

    值得一提的是,该宗地块是泰禾集团2016年11月28日以14亿元竞得,而世茂拿下该项目51%股权完成控股的代价,则是3.79亿元。

    一位杭州业内人士直言称,世茂之所以拿下该项目,很大程度是因为“够便宜了”。据其介绍,该项目主要以商业为主,具体包括酒店式公寓以及购物中心等,项目总体量达32万平方米。

    “该项目地段优势还不错,不过周围已经有许多企业布局了公寓项目,世茂后续的销售还是存在一定压力的。”

    但不管怎么说,世茂在今年与泰禾的首场交易,算是顺利完成了。

    紧随其后的是南昌茵梦湖国际旅游度假区项目,不多不少,世茂同样买下了该项目的51%股权。据了解,南昌茵梦湖的全部股权是泰禾在2018年9月份收购而得,总耗资29.3亿元。相比之下,世茂以18.06亿元的代价拿下控股权相当划算。

    在目前这三笔交易共计28亿元的对价中,有近9亿元是购买相应股权所需承接的债务。对此,有市场人士认为,世茂这几笔买卖是算得过来的。

    “目前来看,世茂并购的项目不错。而且,它买的是泰禾项目公司股权,而项目公司手中并不是仅仅只有一个项目。”

    据悉,南昌茵梦湖项目的四个项目公司名下还有14幅已经抵押给金融机构作为担保的土地,总面积约为77.75万平方米。

    世茂并购路径

    相比“野蛮”的全盘并购,世茂对于泰禾的接盘动作显得温和许多。

    有业内人士就表示,由于整体并购往往都要解决复杂的债权问题,世茂一个一个项目地“接手”不失为是一种稳妥高效的作法。其表示,看准项目,算清一笔账再买,虽然有可能因此失去一些机会,但却胜在稳妥。

    从世茂接手泰禾第一、第二个项目的情况来看,世茂的收并购路径非常明确——用最少的钱拿到项目掌控权。

    而对于接手的第三个项目只拿下了40%的股权,“虽然不排除外界因素的影响,但最为直接的思路就是,世茂认为拿下40%股权的收益与支出最划算。”据公告显示,世茂收购漳州红树湾项目股权的交易对价为6.34亿元。其中,股权转让价款仅为5430.86万元,其余的5.8亿元均为按股权比例所承担的前期股东借款。

    业内人士表示,世茂不管是对泰禾,还是对其他项目的收购,本质而言算是当前市场条件的“机会型并购”。他认为,目前只要市场上有机会,世茂的出手会很果断。

    “普通的招拍挂现在已经很贵,我们更多会是收购一些开发商的项目,或者是和大型开发商形成战略合作。”在业绩会上,许世坛如此总结道。

    据其透露,世茂在今年一季度有很多重大投资,包括对一些中小型甚至大型的开发商,目前已经完成了1000亿货值的收购,其中有500亿可转化为今年可推货值。

    而世茂目前总销售货值为9000亿,今年可推货值为3500亿元。从比例来看,世茂今年仅一季度的收并购货值就超过了总量的10%,在可推货值中贡献占比12.5%。

    显然,收并购方式已经逐渐在世茂的未来规模增长过程中拥有越来越重的分量。

    最新的消息是,世茂再以13.33亿的价格,受让了北京万通地产旗下子公司香河万通房地产开发有限公司70%的股权。据悉,该项目公司旗下包括了香河运河国际生态城等项目。

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    撰文:陆欣    

    审校:徐耀辉



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