启德与癫价 华润、保利置业129亿港元买地里的香港启示录

观点地产网

2019-06-30 23:25

  • 经过7年的认识和探索,无论是中资房企,还是本地房企对于启德市场都已经足够了解。

    观点地产网 经历了高银金融退地风波之后,华润、保利置业联合夺得启德一宅地,再度引起关注。

    6月27日,香港地政署宣布启德4C区1号宅地以129.16亿港元批予名气创建有限公司,批租期为50年。上述公司为华润置地及保利置业组成的财团,成立于2014年12月。

    中资房企夺得启德地皮虽是老生常谈的事,只不过每平方米楼面价19.48万港元,与2016、2017年频频出现“癫价”形成鲜明的对比。

    从近期启德地皮成交的情况也不难发现,房企对待必争之地启德似乎更加理性。或许,经过7年的认识和探索,无论是中资房企,还是本地房企对于启德市场都已经足够了解。

    对此,莱坊执行董事、估价及咨询部主管林浩文说道,“前几年,中资刚进入香港市场,手中没有地块和项目,所以在拿地上会更加积极进取。近两三年来,由于前期投资的项目资金尚未回笼,所以相比之前,中资房企拿地自然会比较少。”

    华润、保利置业夺得启德4C区1号宅地

    6月21日下午5点,香港启德4C区1号宅地正式截标。据港媒消息,这块地皮至少收获5份标书,长实集团、新鸿基地产、嘉里建设、会德丰与中国海外发展联合体、嘉华国际与信和置业联合体等都参与了本次投标。

    资料显示,该地皮为新九龙内地段第6553号的用地,具体位于启德跑道前排,可望维多利亚港,地盘面积为9481平方米,最低的楼面面积为39821平方米,最高的楼面面积可达66367平方米,指定为非工业(不包括办公室、仓库、酒店及加油站)用途。

    在启德4C区1号宅地投标过程中,曾经历两段“小插曲”。4月26日,香港地政署公布称,香港启德4C区1号开始投标时间为5月3日,截标时间为6月14日;但随后又称,因故延迟截标时间至6月21日12点。

    6月20日晚间,香港中央投标委员会宣称,由6月21日政府总部暂停开放,该地皮截标延迟至当天下午5点。而两段“小插曲”正值高银金融退地风波时期,因此,该地皮的投标受到不少的影响。

    关于本次投标的结果,林浩文对观点地产新媒体表示,“由于受到近期香港和国际事件的影响,香港发展商拿地会更加保守,反而优先考虑在建的项目。所以中资房企会更有机会拿下启德该块地皮。”

    同时他指出,近几年,随着香港地价的不断上升,华润、保利置业联合拿下的启德宅地符合预期估值,预计总投资成本在180亿港元到230亿港元。同时,面对如此巨大的投资总额,两个大型开发商以组合财团的方式拿地,可以分摊开发成本,有利于后期项目开发。

    此外,本次夺得启德4C区1号宅地,是华润第一次在香港市场拿地,也是保利置业第四次香港拿地。据了解,保利置业于2014年2月以39.23亿港元摘得九龙启德第1I区3号宅地,于2015年9月以17.3亿港元夺得屯门第48区青山公路青山湾段临海宅地,于2018年8月以33亿港元竞得油塘高超道住宅地块。

    令人意外的是,市场预料启德4C区1号宅地估值121亿至142.8亿港元,与之相比,129亿港元的成交价距离最高估值价近14亿港元,启德地皮招标或难重现过往“癫价”。

    启德癫价不再,中资房企拿地回归理性

    香港启德机场“退休”后,留下的基础建筑并在2013年完成改造,自此启德正式进入香港卖地的“快车道”。

    观点地产新媒体统计了香港2013年4月至2019年6月的卖地情况,期间,全香港卖地面积约157.8万平方米,成交总额约2704.9亿港元。其中,启德卖地面积22.65万平方米,占全香港卖地面积总额的14.37%,成交总额约1862.37亿港元,占全香港卖地总额的68.85%。

    数据来源:观点指数整理

    同时,从数据统计中不难发现,2016至2017年度,即2016年4月开始(香港地政总署以“该年4月到次年3月”为一个统计年度),香港卖地金额出现了“爆炸式”增长,总额由433.16亿港元增长到1095.01亿港元,均价也由18.57万港元/平方米上升至33.81万/平方米。

    导致香港地价“爆炸式”增长的原因,恰是中资房企开始大举进入香港启德市场,并屡屡创造香港“地王”纪录。2016年11月2日,海航集团以88.37亿港元夺得九龙启德第1K区3号地盘,楼面价14.53万港元/平方米,刷新九龙区地价成交最高纪录;同时,成交价比市场估值的47.13亿港元高出87.5%。

    同年12月,海航集团以54.12亿港元夺得启德第1L区3号宅地,楼面价14.64万港元/平方米,再度打破纪录,成为新“地王”......等等。自地价成交纪录频频打破后,凡是香港卖地大家都会关注是否会出现“癫价”或“癫标”。“癫价”是新鸿基郭炳胜对于高投标的戏称。

    数据来源:香港地政总署披露,观点指数整理

    然而,随着中资房企对香港市场认识的逐步成熟,它们在启德拿地也开始理性。自2017年5月16日,龙湖、合景泰富联合拿下启德第1K区1号地盘后,启德卖地的主角逐渐变成了香港开发商,拿地开发展包括南丰集团、新鸿基、恒基兆业、会德丰等。

    与中资“癫价”拿地不同,香港开发商在启德拿地的表现则更为理性。此前,长实地产李嘉诚、郭炳胜等都曾对外表示,不会买高价地,“算过数”才会投标。

    数据来源:观点指数统计整理

    观点地产新媒体统计了2013年以来启德卖地成交价与市场最高估值的差值走势发现,两者差值整体处于下降趋势。同时,自启德第1L区2号宅地成交后,启德卖地便很少出现“癫价”,仅有启德第1F区2号地皮、启德第4C区2号宅地成交价高于市场估值。

    数据来源:观点指数统计整理

    同时,从地价变化上也反应出启德为何难出“癫价”,2016至2017年度至今,启德地价由近102.98%的增幅下降到21.38%,香港地价则在跌宕中由134.21%升至161.55%;同时,2016年到2019年,香港地价增长3.61倍,而启德地价增长仅有1.98倍。

    显然,经历新秀时期“高光时刻”后,启德地价增幅一直处于下降趋势,且增幅低于香港整体速度。

    关于启德地价的变化,林浩文认为,“目前,启德尚有7、8块住宅用地、商业用地未招标建设,开发商对于启德地价市场依然保有良好的信心,预计今年下半地价将趋于稳定。”

    对此,仲量联行研究部资深董事钟楚如同样表示,在今年上半年政府推出标售的宅地有57%由中资发展商及其合资财团买入,较去年下半年高43%,这反映中资发展商仍然看好香港中、长期地价发展;同时,今年推出招标地块大部分位于启德,不少中资房企已有发展经验,如果位置理想,故会积极投标。

    撰文:利晋    

    审校:钟凯



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