观点人物 | 唐学斌 “物业第一股”彩生活的影子

观点地产网

2019-12-04 21:50

  • 或许,无论是对于唐学斌还是彩生活,过往曾经引以为傲的核心发展模式正在不知不觉中改变。

    观点地产网 有人说,唐学斌是彩生活的“灵魂人物”,在彩生活发展的每一个阶段,都有唐学斌的影子。

    2002年,唐学斌进入花样年,而后彩生活品牌创立;2014年,彩生活赴港上市,成为“港股物业第一股”。

    近几年,伴随着众多有“富爸爸”背景的物业公司上市,加之业绩的压力,彩生活与唐学斌之间,似乎发生了微妙的转变。

    12月3日晚间,彩生活服务集团有限公司发布公告称,唐学斌已调任为公司非执行董事及彼亦已辞任首席执行官,而首席执行官一职则由黄玮接任。

    黄玮亲临一线,唐学斌则退居二线,任非执董。一纸公告,不仅道出彩生活与唐学斌之间关系走向一个节点,更令外界关注彩生活未来的改变。

    据了解,黄玮一直以来担任花样年旗下另一物业服务品牌——开元国际的负责人,与彩生活专注中低端物业不同,该板块的定位是高端小区的物业管理服务。因此,有分析认为,此次的人事变动或与彩生活未来发展模式的转变有关。

    或许,无论是对于唐学斌还是彩生活,过往曾经引以为傲的核心发展模式正在不知不觉中改变。

    故事主角:唐学斌与黄玮

    12月3日晚间,彩生活公告披露一则人事变动的消息,故事的主角是唐学斌与黄玮。

    公告表示,自今日起,唐学斌已调任为公司非执行董事及彼亦已辞任首席执行官,且同时将不再担任公司薪酬委员会成员及提名委员会成员,惟将继续担任公司副董事长。

    同时,首席执行官及公司提名委员会成员将由黄玮接任,以及执行董事陈新禹获委任为公司薪酬委员会成员。

    实际上,这已是彩生活在三个月内第二次进行人事调整,早在今年九月下旬,彩生活曾出现过一次大规模的人事变动,彼时讨论的核心仍旧是唐黄二人。

    9月19日,彩生活公告宣布,唐学斌已辞任行政总裁,获委任为首席执行官,并继续为公司执行董事;黄玮获委任为行政总裁,同时继续为公司执行董事。

    在第一次的人事变动中,唐学斌从行政总裁调任首席执行官,而加入公司仅四年多时间的黄玮升任行政总裁。消息一出,坊间传来两种声音,一个观点认为,彩生活将结束过往的单核打法,转向“唐黄联手”的双核打法。

    针对这一说法,彼时,唐学斌在回应观点地产新媒体的采访时也表示,黄总(黄玮)未来主要负责线下管理,他本人则继续主管线上平台业务。

    另一种声音则认为,唐学斌从行政总裁转任CEO,行政总裁、首席执行官并存的情况,与其说是企业架构设置的变化,不如说是透露出人事更新的气象。

    如今,彩生活的一纸公告,唐学斌正式辞任CEO职位,退居二线,证实了第二个判断。对此,观点地产新媒体再次致电唐学斌,对方表示不方便接受采访。

    熟悉彩生活的相关人士则表示,此次人事变动是彩生活和唐学斌个人意愿综合考虑做出的调整,目前唐学斌与黄玮都还是正常参与公司的经营。

    彩生活内部人士表示,此次人事调整后,唐学斌仍旧参与公司的各项运营活动。对此,国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为,彩生活的CEO是由大股东来决定的。

    模式天平:低端物管冬天

    对彩生活来说,过去的十七年,是唐学斌的时代。

    在这个时代,彩生活作为“港股物业第一股”,一直以来在在管面积上遥遥领先于同行业的其他企业。

    数据显示,截至2018年全年,彩生活通过收并购等模式实现在管面积5.54亿平米,合作面积5.69亿平米,平台的服务面积总计11.22亿平米;到2019年上半年,其平台服务面积增加至12.06亿平方米。

    同期,碧桂园服务在管面积为第二,2018年这一数字录得5.05亿平方米,2019年中期为5.84亿平方米,其余物业管理公司的在管建筑面积均不到3亿平方米。

    其次,在彩生活管理的总建筑面积中,来自母公司花样年提供的物业比例少之又少。2018年全年,由花样年提供的在管建筑面积仅为1135.3万平方米,占总面积的2.09%,而2019年中期,这一数据仅录得2.05%。

    在2018年的业绩会上,潘军更是直接表示,2019年彩生活预期从市场新增四至五千万的管理面积,花样年能为彩生活提供的管理面积大约仅10%。

    由母公司提供的在管面积不足10%,这无疑与同行业当中高达80%甚至90%的母公司依赖模式形成鲜明反差。这种不依赖母公司的模式,能够让物业企业在面对房地产的大小周期过程中更具底气。

    在资本市场眼中,这些都是唐学斌为彩生活打下的江山。不过,由于彩生活大部分在管物业都是中低端物业,其模式弊端也逐渐显现出来。

    数据来源:企业财报、观点指数整理

    一方面,尽管彩生活在管面积遥遥领先,但管理面积却与营业收入不成正比。2018年全年,彩生活录得营业收入36.14亿元,而在管面积不足彩生活一半的绿城服务、碧桂园服务、中海物业营收均超过彩生活,分别录得67.10亿元、46.75亿元与41.55亿元。

    除了营收,彩生活的市盈率、估值同样低于同行业其他企业。同期,彩生活市盈率为12.4倍,但绿城服务、碧桂园服务、中海物业等企业的市盈率则超过了30倍,甚至达到40倍。与彩生活营收相近的雅生活服务,市盈率亦高于彩生活,录得27.89倍。

    实际上,在彩生活成立的这些年,收并购拓展的第三方物业大多都是中低端物业,甚至还有一些延伸到了保障房小区,这类物业的管理费用普遍比较低,这也造成了彩生活拥有大量的管理面积,但营业收入、利润等始终无法大幅提高。

    另一方面,虽然近年新建成的物业容积率更高,管理难度较低,但随着国内物业行业的兴起,不少房地产企业都成立自己的物业平台,这也意味着彩生活能够从第三方手中获得的新落成物业面积不断减少。

    此前,黄立冲也表示,整个物业管理行业的通病就是依赖母公司提供物业,当下很多房地产公司都有自己的物业管理公司,依靠自己来管理,因此物业公司很难从第三方手里获取物业。

    很难获得新建物业的管理权、老旧小区的模式又无法让彩生活获得可观收益,在这种情况下,彩生活不得不寻求改变。

    加之,随着近些年物管新风口的到来,越来越多房地产企业分拆物管公司上市,这类企业既能得到母公司的项目支持,又拥有母公司的资金扶持,无疑成为彩生活强有力的竞争对手。

    调整迫在眉睫,而彩生活也选择了最便捷的模式。此次的公告表示,黄玮将代替唐学斌出任首席执行官一职。

    黄玮自2002年起便历任深圳开元国际物业管理有限公司董事、副总经理及总经理,在2015年,彩生活收购开元国际后,首次加盟彩生活。

    对黄玮来说,他所主导的开元国际模式恰恰与唐学斌所操刀的彩生活不同——黄玮的模式定位为高端小区物业管理服务,这种模式不仅管理难度相对较低、单位面积所能获取的管理费用亦比老旧小区要高得多,这无疑是彩生活盈利提升的关键。

    对此,黄立冲就认为:“物业管理公司并不是说想转型高端物业就可以转型的,最主要是看所购买下来的物业管理权是否高端物业,而之前彩生活购买的大多数都是老旧小区。”

    或许,对彩生活而言,唐学斌时代即将结束,黄玮时代即将到来,但能否如愿向高端模式转型,并非一纸公告就能说明的。

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    撰文:龚丽欣    

    审校:徐耀辉



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