佳源国际与建业 美元债利率上升里的资本预期演变

观点地产网

2020-02-05 23:53

  • 在形势变化下,资本市场对房地产债券的信心会受到多大冲击?

    观点地产网 受新型冠状病毒扩散影响的,不止是前些天备受关注的西贝等餐饮业及养殖业。在其它经济领域,病毒正演化成具体问题并显露症状。

    房地产市场面临2020年农历春节以来首个重大考验:全国多地线下售楼处关闭,销售工作承压,企业不得不寻求应对流动性压力的方法。现金流的两大渠道,销售回款及融资发债,当其中一种渠道受阻,另一种扮演的角色便愈发重要。

    2月4日市场消息,佳源国际控股有限公司发行的一笔美元债在一级市场获得定价。

    2月5日,建业地产股份有限公司拟发一笔短期美元高级票据。这几乎是节后最先发行境外债的两家房企,它们的发行情况将为外界提供一个观察窗口:

    在形势变化下,资本市场对房地产债券的信心会受到多大冲击?

    钱贵了

    消息显示,2月4日,佳源国际增发Reg S、固定利率的高级美元票据,最终指导价为票面价格的100%,最终定价15.21%,规模6000万美元。此次发行全球协调人为中达证券,中达证券以及交银国际担任联席账簿管理人和联系牵头经办人。

    上述债券是在JIAYUA133/402/18/23基础上进行的第三次增发,后者初始发行规模2亿美元,起息日2019年10月18日,到期日2023年2月18日,利率13.75%。佳源国际曾于去年11月、今年1月下旬分别增发3750万美元、3000万美元,利率也均为13.75%。

    与前两次相比,佳源国际最新的增发利率达到15.21%,前后相差了1.46个百分点。与它主体评级相同的房企中,大发地产、德信中国近期发行的境外债,利率分别为12.75%、13%。

    即便如此,佳源国际也坚持将增发总额定在6000万美元,接近前两次的总和。

    截止目前,佳源国际并未在港交所披露最新增发情况,但香港资本市场若干名投资者均向观点地产新媒体表示,增发消息属实。

    建业地产则计划发行短期美元优先无担保债券,指导利率7.5%,发行期限364天,发行所得资金将用作现有债务再融资。建业地产同样未披露发行规模及最终定价,但在高度发达的香港资本市场,来自各方的交叉信息能迅速填平信息真空。

    一位投资者向观点地产新媒体透露,2月4日建业地产还在与机构沟通时间表以及发债规模,至2月5日晚间最终定价为7.0%,较指导价低0.5个百分点。另一位投资者则透露,建业的债券大概获得了9倍认购。

    即便认购火爆,也不能掩盖利率走高的事实:1月上旬,建业地产曾发行一笔4.5年期2亿美元票据,指导利率8%,最终定价7.25%;与之相比,最新发行不足一年的新债,指导利率高达7.5%,最终7.0%。

    据奥陆资本总裁及投资总监蔡金强测算,建业的新债贵了约1个点。

    预期升了

    风险越大,风险补偿就越多,风险补偿又主要以利息形式提供。

    在不同期限的债种里,短期债券会比长期债券利息低,但建业地产新发行的短债利息接近了长债;在同一债种里,佳源国际增发的债券比半个月前高出1.46个点。发债主体通过提高利息,为投资者提供了更高的利息补偿。

    一位投资者对观点地产新媒体表示,价格叠加了多种因素,投资人不是说没信心,但短期内对回报的预期一定会上升。

    蔡金强的看法则相对缓和:“(利率)上升不多。”

    房地产企业债是美元债里占比较大的部分,在过去半年,得益于房地产调控有所松绑等原因,境内外债出现了融资窗口期。仅2020年至今一个月,已有碧桂园、恒大、融创、龙湖、正荣、龙光、合景泰富、禹洲等数十家房企均有发境外债动作,包括龙湖发行2.5亿美元7.25年期债券,以及4亿美元12年期债券,利率最低3.375%。

    从买方市场的角度看,房企美元债到期收益也较为良好,因而新债吸引力不小。某2000亿级别房企一位高层甚至表示,房企通过销售保证现金流,有空间选择以不同形式偿债,而且房地产债利息高,是不错的投资标的。

    这种情况在近期出现了转折,新冠肺炎疫情发生后,1月26日中国房地产业协会倡议“房企暂停售楼处销售”,此后多地房协、房管局等跟进采取措施,不少房企宣布关闭线下售楼处。同时,房地产行业的拿地、开竣工也受到不同程度的影响。

    房企受影响最大的环节在于销售,不仅春节假期返乡置业受抑制,节后正常开盘也受到影响,且受到疫情影响,销售价格也承压。

    市场的预期开始改变,多家研究机构认为,一季度房企销售额将出现大幅下滑,这进而削弱了企业的偿债能力。

    其中,彭博发表研报认为,房地产销售和现金回收可能受到打击,这给中国开发商的流动性带来了更大压力,并可能影响到负债率高、近期有大量债务到期的开发商。

    以节后发行境外债的两家房企为例,建业地产土地储备集中分布在河南省内18个城市,而河南毗邻目前疫情最严重的湖北;佳源国际土储分布城市中,包括扬州、泰州、宿州、常州、南京乃至安徽也受到疫情影响。

    销售疲弱,短期内房企难以透过销售维持现金流,会导致以更高成本发债偿还债务。而信贷状况的不同,会进一步分化出不同程度的成本升幅。

    截止2019年上半年,佳源国际银行及其它借款约人民币121.11亿元,其中约48.13亿元须于一年内偿还;期末公司净负债率107.6%,已质押/受限制银行存款、银行结余及现金总额约57.28亿元,其中含16.79亿元受限制/已质押银行存款,剔除该限制部分后短期债务的现金覆盖率较为疲弱。

    建业地产去年6月底在手现金存量则为238亿元,并比短期负债高出3.4倍,期末净负债率约60.5%,偿债能力较佳源国际强。

    为此,蔡金强对观点地产新媒体指,佳源国际的高利率显示出资本市场不信任态度,因而是特殊案例。相比之下,建业地产指导价才7.5%,“信任与不信任是有天壤之别的”。

    撰文:钟凯    

    审校:徐耀辉



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