楼市调查 | 恒大金碧花园时隔17年最后加推 “首富”回到创业起点

观点地产网

2020-03-02 23:15

  • 正是这个项目,开启了许家印的掘金之旅。“金碧”这个名字,后来也成为恒大的产品系列之一,包括创办了金碧物业。

    观点地产网 随着2月中下旬疫情控制稳定后,一度成交低迷、零供应、土地流拍的羊城楼市开始有了转暖迹象。

    广州中原最新报告指出,目前广州新批供应量已恢复至1月中春节前水平,尤其是2月最后一周供应猛增超800套,预计3月市场将进一步复苏。其中,一项数据尤为引人关注——在2月推新楼盘中,位于海珠的金碧花园推出424套单位,占2月全广州市总供应量的52%。

    “这个楼盘不是开发很久了吗,还没卖完?”“这是最后一期推新了。”一购房群的对话,似乎看出这个项目隐藏着些许故事性。特殊的是,这是恒大在广州乃至全国落地的第一个项目。

    更为准确来说,这是“首富”许家印个人创业的第一个项目。

    时间线往前拉,1996年,“打工仔“许家印真正开始创业,在广州成立了成大实业集团公司;隔年1997年,许家印买下原广州农药厂地块打造了金碧花园项目,开盘时购房者连续两昼夜排队买房。

    正是这个项目,开启了许家印的掘金之旅。“金碧”这个名字,后来也成为恒大的产品系列之一,包括创办了金碧物业。

    而风光的背后,也有着“未解之谜”。在2007年四期交楼后,项目虽时不时传来动工、推售甚至停工的消息,但此后十余年间并无新货推出。直至鼠年到来,项目最后一次推新。

    恒大的第一桶金

    金碧花园,是恒大的起点,也是真正属于许家印的地产第一桶金。

    事实上,许家印与房地产最早的渊源可以回溯到1994年。彼时36岁的他,在辞掉国企车间主任职位后南下深圳,在一家贸易公司中达从业务员做到了办公室主任,极为赏识他的老板也将其派到了广州涉足房地产业。

    带着另外四名员工,许家印踌躇满志来到广州,成立了广州鹏达实业有限公司,并出任总经理。当时,利用鹏达这一平台,许家印团队在两年多时间里打造了珠岛花园项目,为母公司净赚了2亿多元。

    能力越大,野心越大。由于觉得薪资匹配不上自己的贡献与承担的风险,许家印无奈之下离开了中达,正式开启了自己的创业之路。在1997年3月,许家印注册了恒大地产有限公司,刚成立时公司只有8名员工。

    若横向对比的话,那一年,冯仑带领的万通、杨国强带领的碧桂园以及王石带领的万科,已在房地产行业摸爬滚打了至少五年以上。

    而对于当时的许家印而言,眼下最重要的是拿到第一块地。为此,许家印跑了广州许多地方,最终,广州市海珠区工业大道原广州农药厂地块被其选中,原因也很简单,这块地的地价十分便宜。

    当然,这对于刚创业的许家印而言仍是一笔巨款,即便是找银行拿到了600万元贷款。最终,许家印决定采用分期买地、分期付款的方式解决资金问题,多方谈判之下卖家也同意了分期付款的要求,首期支付了500万元。

    拿到地之后,项目迅速破土动工。许家印将此前珠岛花园的开发经验复制到了金碧花园上,比如采取了小户型的开发模式,便于销售和回笼资金。

    2个月后,于1997年8月,金碧花园正式入市开售。凭借着小面积、低价格的优势,仅用半天就将项目价值8000万元的期房销售一空,还因为市民昼夜排队买房的情形引起轰动。

    若干年后,在恒大20周年庆时,许家印在进行致辞时还回忆了这段辉煌的过往:“我们以每平米2800元的亏本价开盘,两个小时抢购一空,实现销售额8000万,获得了公司起步发展极其宝贵的第一桶金。”

    正是通过这种低成本拿地、快速开发、销售低开高走的方式,许家印快速回笼资金,并快速拿下项目的第二块地,且金碧花园二期售价已比一期上涨25%。

    不仅是项目成为恒大的开山之作,这种开发模式也顺延了下来——低价拿地之后快速盖楼,把房子便宜卖出回流资金,接着继续拿地盖楼。就是这样,恒大从一家名不见经传的小开发商成为了龙头房企。

    直至现在,还是可以看到这种模式在恒大身上留下的烙印,如每平方米1600元的低成本土储,实况不好时大力度降价促销等等。

    许家印曾回忆道,金碧花园的实践让他明白,无论何时都是现金为王,企业运营中最重要的问题都是现金流。

    时隔17年收官

    金碧花园为许家印的创业史开了一个好头,但完美“收官”尚待十七年后。

    据悉,在2007年第三金碧花园四期交楼后,项目便再无新货推出,只留下一块空地。此后于2011年、2014年均时不时传来动工和推售消息,但始终没有官方口径。

    直到近日,时隔13年之后这一项目再次出现在公众面前。有消息指出,恒大金碧花园将于三月中下旬入市,此次主推建面约90平方米-133平方米三房,位于 68、69、70三栋楼,总货量共424套,这也是项目的收官之作。

    令人不禁好奇的是,为何项目再次加推相隔了近17年?这一本来应该以“短、平、快”策略迅速开发完毕的楼盘,为何前后开发周期长达二十余年?

    针对这一问题,多位业内人士均对观点地产新媒体表示“不了解实情”。广州中原地产项目部总经理黄韬就称,这种情形相对比较少,背后存在多种因素使然,比如开发商预判到楼价上涨推迟入市时间,比如规划方案不批等等,并不能一概而论。

    而有业内透露称,于2015年左右金碧花园曾因配建地下变电站的问题,引起业主较大反响,一度拖慢了项目进展;有报道也指出,2017年,项目因配建地下变电站问题而停工。

    观点地产新媒体查阅相关资料获悉,于2015年左右,恒大曾申请调整第三金碧花园修建性详细规划,其中,小区配套110kv变电站拟由原出入口东侧调整至最后一期住宅西侧与裙楼结建,原变电站位置调整为绿地;最后一期住宅由原来的6栋28层,调整为3栋高层;增加中心花园地下停车库,与最后一期住宅地下停车库结建。

    其中,正是调整变电站的问题引起了业主反对,海珠区规划分局还为此召开了一个关于金碧花园小区业主关于建变电站的听证会。

    双方立场不同,恒大方认为整个小区经过十几年的发展,供电量的需求比较高,通过变电站的调整,及将可售面积腾挪出来,进行小区的整体优化调整,且会处理变电站技术问题;而业主则要求变电站远离密集居民区及幼儿园最好500米,建“全地下式“而非现在”室内型”等等。

    最终协调结果不得而知,不过从网上可查看到的“第三金碧花园68-70栋及五期地下室(含变电站)项目勘察工程”的招标、中标书看,调整方案最终应是通过的。

    而近期有一现场踩盘的买房者也在购房群中表示,此次推出认筹的住宅房源便是第三金碧最后一期,靠近变电站,其中有一栋楼和变电站紧挨着,大概距离在15米左右。同时,其称,项目将于2022年2月左右交楼。

    此外,项目户型相对较老、实用率较低,也是项目推出存在的潜在挑战。

    不过,优越的地段、便捷的交通、实惠的价格也吸引了不少购房者。据悉,项目位于市区海珠工业大道,与滨水生态与科技创新集聚区海珠创新湾相邻;交通方面广佛线石溪站、2号线东晓南站以及在建的10号线三条地铁在此交汇。

    价格上,此次新推房源产品均价在4.8-5.5万元/平方米之间,少量单位可低至4.5万元/平方米。与之对比的是,目前海珠新盘售价在5.5-8万元/平方米之间,且供应量小。值得一提的是,该项目并不享有目前恒大推广的“75折”。

    二手方面,据广州市房地产中介协会数据,2019年金碧花园二手一共网签284套,位列六大主城区项目之首。

    另悉,在金碧花园售楼部正式开放之后,便吸引了不少购房者到访参观,且据称认筹人数已超200户。

    对于金碧花园近日受捧,黄韬则持中性态度,其认为项目周边二手价呈下降趋势,相比较而言两年前的市场更好;加上疫情影响,此次推售并不是那么好的节点。

    “疫情下没那么乐观,成交量只是恢复性增长,但是爆炸性、绝对值增长今年没有,经济还在恢复当中。”

    再次回到创业起点,恒大能不能在金碧花园最后一期中抢收成功呢?

    撰文:林心林    

    审校:刘满桃



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