年度演讲 | 刘爱明:产业地产未来机遇

观点地产网

2020-03-16 15:59

  • 我们谈危也有机,机遇在哪里?

    刘爱明(中城新产业控股集团有限公司董事长):各位朋友好!今天非常高兴参加观点论坛,也非常感谢观点的邀请,今天我就疫情跟大家做一些分享,实际上是我个人的一些思考,有很多也没有结论,只是跟大家做一个分享。

    我的题目是“生态优化、产业升级”。分为几个部分:

    一是说说企业例外状态的常态化,这是什么意思呢?大家通过这次疫情可以看得出来,世界是平的,在中国武汉是1月份封城,现在美国、意大利、韩国、日本、伊朗都成为旅游最高警告级别,跟中国一样了,这是非常严重的状态,非常迅速,就一个月的时间,并且现在韩国、意大利的病例都上千例了,韩国有3000多例。我们原来说地球是平的,现在是越来越平。另外大家还可以看到一个现象,现在科技越来越发达,基因技术、生物技术等等越来越发达,但是这似乎没有完全解决问题,道高一尺、魔高一丈,新的更厉害的病毒总归要出现。所以我们从时间频率上也可以看得出来,现在我们在探讨这个疫情,不是探讨十年一遇或者几十年一遇,从2003年到现在十几年的时间,基本上三五年就一个,无非是这个病毒厉不厉害,最后是多大程度流行的问题。如果三五年一次,这对企业来说不是一个很长的时间,实际上是一个常态化,我们认为这个事好像是一个例外的状态,它不常发生,但是如果三五年来一次,这对企业来说是一个常态化的问题,我们不能不考虑这个问题,不能把它作为一个几十年一遇的事,我们现在就考虑要经常会碰到这个事,那么企业怎么办,怎么来应对?这样的思考才会更深入、更有实效。

    对经济的影响就不用说了,这个影响非常大,现在大家谈很多国外的应对模式,可能跟它的文化等等各方面都有关系,但我觉得有很重要的一条,就是中国采用的基本停摆的方式是国外很难学到的,因为对经济的影响太大,中国的体量很大,所以好像瘦死的骆驼比马大,就算我们停摆一个月、两个月,似乎还能接受,但是对国外停摆一个月、两个月,他根本接受不了。

    这是我想跟大家分享的第一部分,这是一个常态化的问题,不能把这个事情当成一阵风就过去了,实际上企业需要构筑一套体系,进行一些思考,我们经常会碰到这些问题。

    第二,作为一般的企业,我们怎么来应对这样的情况,怎么来思考?当然这对我来说不一定分析的很全面,我是想到哪儿说到哪儿,跟大家做一些分享。

    首先大家想到的是现金流的问题,这个问题大家可能简单说我们现金流充足,够两个月发工资就可以了,这样思考浅了一点。现金流有几个方面:

    一是现金重要还是利润重要,这是需要思考的。因为有融资性的现金流,都是债务,你总要还。还有是利润型的现金流,就是现金利润,这是最好的。所以我们这时候要谈的是利润,如果你这个企业的利润很薄,你说现金流很充足,碰到这个事一弄,因为利润是你的积累,你没有这个积累,就像人一样,你自身的抵抗力不够,这事你就过不去。所以这一块是需要有一个思考的,我们说利润重要、现金重要,是什么样的现金,作为企业来说,未来更多的要关注现金利润,就是我们企业必须要有现金利润,否则碰到这种事情不一定能过得去。

    二是轻重资产的问题,有人说是不是我们未来资产都做轻?我觉得不一定,这一块也要思考。这一轮我看到的现象,例如房地产公司,对它来说发工资根本不是问题,因为它的现金几亿、几十亿计,它的工资完全是不同的数量级。比较轻的企业就不一样,比如说现在的园区经营企业,你租房过来再租出去,你有多少利润,你的人工占你的利润的比例是多少,这是需要思考的,所以我们不能简单地说只做轻资产,我觉得未来是要轻重并举,往往这时候你有一些好的资产在手上,可能是度过难关的一个方法。所以未来完全资产做轻,这个议论是不对的。

    三是从资本市场来看。前几年比较风靡的大众创业的模式,靠着一个PPT搞一点天使融资,三年都不盈利,这样的模式成立不成立?从资本市场来看,我觉得这是值得检讨的,未来绝对不是这样的模式,如果我是投资人,这样的企业我根本不投。最好你上来就能自己挣钱养活自己,这是底线,自己挣的钱要够发工资,你不能说三年都不盈利,这样的企业我宁愿不投。当然这是资本市场的维度,我们怎么从资本市场来思考这个问题,那就意味着未来我们的创业模式或者投资模式都会有一些改变,这是从现金流方面的几点思考。

    第二方面一个比较大的趋势就是线上化,这一块是完全不可逆,并且会加速发展的。首先我们要从战略上主动拥抱这种变化,这一次你说它是一个催化剂也好,我觉得现在的趋势很明显,会加速它的发展,原来我们对线上的东西有些抗拒,最近一个月我也试了,我们也在线上办公、开会,我觉得效果不错,这在未来可能是一个趋势。这当中可能有几个问题,首先它是可以降低成本的,我现在理解我们有非常多的岗位是不需要非要到公司来办公的,那就意味着未来可能会形成一个新的雇佣关系,这个新的模式是什么模式?于己有利,我的时间灵活,于企业也有利,因为资金成本降低了。再到办公室的需求,比如说我们的总部就可以不需要这么多人,因为有一部分人可以在家办公,或者是每周来公司一两天,公司大量设置流动办公位。从这个角度来说,如果你让我这个公司再租办公室,我租的肯定比现在小,因为我不需要那么多固定办公位,它是用流动办公的方法来解决这个问题。所以我觉得这个趋势是好的,它可以降低成本。

    同时它也可以提高效率,这方面我就不多谈了,大家都能体会到。所以我觉得业务现在能线上化的,包括你的业务线上化、服务线上化、客户数据线上化等等,这一块我觉得是一个趋势性的东西,企业要从战略层面把它重视起来,去拥抱变化,迅速地用这种办法解决问题。

    另外在线上管理这一块,还有一个问题值得大家思考,就是我们的组织模式的问题,这一块我的观点是,未来这一块会产生变化。原来那种模式,几代同堂,一个公司做得越来越大,像一个大的帝国,前10年大家已经不断地在思考、探讨,有了一些变化,我觉得这一次可能又会加速这种变化,它又是个催化剂。我们的组织形式未来可能是大公司、小团队,我们要形成小团队的协同作战模式,我不需要一个部门弄几十个人、几百个人,我可能宁愿用三五个人一个团队,用这样的模式去作战,非常灵活。如果我们这个团队变小你会发现在这种突发的情况下,它应对就会比较自如,举个例子,我根本就不需要开大会了,我开小会就可以解决问题,我们的沟通会更顺畅、更灵活,在组织上我们强调小团队,强调团队之间的协同和配合,这也是一些思考,这样就对我们公司未来的组织形式都会引起一些变化。

    还有一个是应急体系。我们经常会碰到哪个明星企业或者哪个明星出了一些大新闻,要去危机公关。大家原来会提这个词,实际上对每个企业都有这个词,最好是不要有危机公关,因为危机公关即使打赢了你也是输。大家有一个说法,好的企业是波澜不惊的,它看起来永远没事,只有不好的企业才出来一个大事,需要去应对,大家众志成城把这个事拿下,这不是好事。包括我们这次的应对,全民总动员,这么大的动作,当然对防控疫情是好的,但是长远思考来讲,应该尽量避免这种状态。这次做得成功的是新加坡,它就是那种波澜不惊的,他连口罩都不建议大家戴,但是它控制得很好,到今天还只是100例,这是一个很好的案例,如果是一个公司,你做到这样,无疑是非常成功的。为什么这个公司总要出来很多大事,我们要应对、要号召、要搞运动,其实这不是一个好事。

    从这一点就会谈到一个话题,就是我们作为一个企业,一定要建立自己的应急管理体系。具体怎么做我也不详细说了,我这里有一个表,这是东方证券做的一个研究,这里面的分析还是挺有意思的,我们拿2003年的非典、2009年美国流感和这次的疫情相比,中国哪一点做得不好呢?实际上就是我们在一开始的反应太慢,从第一例开始到通知世卫组织以后,我们的时间和美国比差不多,但是我们的差距就是在前面,前面人家就几天,我们搞了几十天,当然非典我们搞了有三个月,这次我们已经进步了,这次我们只有20几天的时间,但是还是不够。你在前面反应慢了,后面的事就越搞越严重,那就是指数级的增长。

    这是作为企业,现在要探讨应急的体系,从我的体会来说,原来我在万科的时候,也经常会有一些客户的群诉,马上企业内部的应急体系要启动。我印象比较深的有两条,第一是经常在半夜就要跟郁亮开会,这个事就是直接捅到老大那里,它让我们能在第一时间把这个事直接捅到老大那里,这是需要有一个分级管控的机制,你不能什么事都要去找老大,什么事去找要非常清晰,否则就是延误战机,你拖一天马上形式就不一样,他两天就因更严重。所以我们的应急体系,我觉得首先是分级要非常清晰,然后要有预先的应对措施,我原来在万科,我的体会非常深,任何一个群诉,这个事在法律层面上的底线是怎么样的,我们和客户有分歧,法律怎么看这个事,这是要说清楚的,需要有应对的措施。第二个是对外,就是我们对媒体、对公众怎么发言,怎么来表述这个事,怎么说,因为这时候往往说错一个字都是出问题的,其实这一次在我们的应对当中也会有这个问题,例如我们说“可防可控”等等类似的说法,如果应急体系比较好,这时候对外发言是要非常慎重的,不能随便说的,说了以后会引起非常大的问题。

    如果说新加坡这次是一个成功案例,我们能不能学新加坡呢?我们能不能做呢?反过来我们谈这个问题的时候,你会发现跟我们企业管理一样,这当中有一个问题就是全员的意识问题,我们大家是不是每个人都有这个意识,这一点很重要,我们必须要每个人都有这样的意识。我们每个人都有这个意识的时候就好防,如果说你感觉自己可能会感染了,你自觉戴口罩,别人是不需要戴口罩的。就是得病的人戴口罩就行了,别人不需要戴口罩,但是现在没办法,我们每个人都要戴口罩,这实际上是全员意识的问题,每个公司都要北方这样的全员意识。

    巴菲特有一句话,我们今天回过头来看的时候,是非常意味深长的,他作为全球最成功的投资人,他说的话是值得我们思考的,他说“要把公司做小,把产品做好,把员工做精,把服务做好,把市场做大”。作为一般的企业,未来可能要往这个方向发展,这跟我前面说的那些东西也是不矛盾的。

    第三方面是对园区经营类的企业,或者产业地产商,这一次我们也有一些思考。这个话题我经常说,今天看来这实际上怎么强调都不过分的,我们第一刻反应口罩不够了,到今天为止全球的口罩还是不够,但是口罩平常大家压根儿不重视,平常基本上没多少产值,也没多少利润。但是这时候你要出问题就会出问题,并且现在也不是想生产口罩就能生产的,现在碰到的问题是熔喷布不够,口罩生产的产能够了,但是口罩中间那层布又不够了。产业跟房地产公司不一样,产业链的分工非常细,产业链非常长,几乎没有一个企业能从头做到尾,所以产业生态非常重要,我经常举例子,它就像一个森林,你不能说我只要大树,例如说政府今年依然还在谈规上企业,当然那是从GDP、税收来说的,但是你不能只看到它。非常多的地方复工的时候说规上企业先复工,产业链的小企业都没动,你如何能复工?所以现在复工本身有一个问号在里面,你复了多少工?所以我说拿一个森林来举例子,你不能只要大树,下面的灌木、花草、水土同样重要。所以从产业链来说,我觉得没有重要不重要之分,只有分工协作之说。重要不重要是我们人为的用产值、税收等等来分的。产业生态这个事在未来会越来越强化,对全球来说,中国的竞争力就在于中国的产业非常全,我们是全球唯一一个联合国工业门类分类在一个国家全有的,这恰恰是中国的优势,我们不要谈腾笼换鸟,把低端的都赶走,就好像你这里只有研发、营销,其实这都不太容易做到。有的网友问我说,例如说这次对深圳这样的城市产业链外移是什么样的情况,我说不是外移,它会把原来认为没用的产业链找回来。这可能是另外一个状态。

    还有就是从企业面对的情况,我们的园区客户都面对的情况,大家如何共度难关,这时候我们要的也是这样,我们要给我们的客户提供一些痛点的需求,他现在的痛点是他最在乎的需求,你不要提一些不痛不痒的,需要提一些痛点的需求。当然我们一路都在做,我们中城的天集社在这次疫情中也发挥了非常大的作用,把非常多的企业诉求马上在平台上发布,马上通过产业链整合,满足企业的复工、生产、销售等等方面的需要。这是产业生态优化方面,我们现在做园区实际上是要做某个细分产业的生态系统。

    我们谈危也有机,机遇在哪里?这一次是非常清晰的,对产业地产来说,未来有几大机遇:

    一是健康产业。中国这次的损失还是比较大的,我觉得这是切肤之痛,未来这一课肯定要补,我们的缺口非常大,我们的医疗卫生支出占GDP的比例全球排在145名,非常落后,我们的医疗人员严重不足,健康产业方面的缺口非常大,估计这个市场有5000亿到1万亿。这里面有大量的软硬件的服务,例如说我们的医院就远远不够,这次上海那个张主任谈发热门诊,新加坡有800家发热门诊,上海还不到100家,这方面硬件是严重不足的。然后是软件方面,一整套的防控体系,未来这里面有大量的软硬件的服务是有缺口的,这对我们来说是好的,当然我们需要做得更专业,去弥补这样一个市场缺口,也更好地为人民的健康服务。

    二是智能制造。这次有些表现比较抢眼的,比如说远程医疗,原来大家还在说远程医疗、5G到底怎么样,这次已经用上了,并且用得很好,专家在北京、上海、广州,用5G的方式对武汉的患者进行诊疗。还有无人机等等,我们经营制造的肯定会想到最好我的工厂人要少一点,如果说一个工厂有2000人,复工就很难,如果只有200人,复工就容易得多。我们也提智能制造2025,中间有一段似乎不怎么提了,这次这个事出现之后,我觉得肯定会加速往这个方向去发展,所以我们整个智能制造的大领域需求量会非常大,所以我们要调整方向,要往这边深化。

    最后一点体会,这次这个事以后,大家在反思,是不是大城市不好了,像武汉这种城市,染病率很高,我们待在一个偏的地方似乎很安全。这对我们来说还是一个投资区域的问题,还有我们的产品应该怎么做。这一块我的观点正好是相反。其实你会发现,只有这种大城市,甚至它周边的一些小城市联合起来的城市群,我们才能做到更完善的防控体系,更完善的卫生服务体系,更强的医疗资源。所以未来还是这样的模式,就是城市群的发展模式,对我们来说可能意义是非常大的。当然从这次应对和复工也可以看得出来,这次浙江的表现很抢眼,珠三角和长三角城市群,无论它是人才方面、资源要素的整合方面,还是软硬件的服务方面,它都有绝对优势,所以这一块依然是我们未来的一个投资领域,不能说出了这个事,我们思考问题往反方向去思考。

    当然还有产品的问题,这一块我就不细谈了,现在我们公司是在产业园里面办公,它原来是厂房,这一刻它体现了很大的优势,因为它所有的窗户都可以打开通风,员工坐在里面会觉得很安心,因为我是在一个通风的环境里面,而不是密闭的环境。传统的5A写字楼,今天即使你在里面待着也会有点心虚,这在未来肯定会催生一种变化,至少大家用这种空间来做办公,可能接受的人会越来越多。当然原来我们要的是面子,要的是形象,所以会造成更多的密闭的空间。包括我们的工厂、空调、电梯,作为产业地产商,我们今后的园区产品应该怎么设置?这里面有很多的细节问题,我就不在这里讲了,如果有需要的话,大家可以做一些更深的探讨。我们的团队现在也在往这个方面在做更深的研究,我们新一代的产品,我们的园区产品应该是什么样的,才能应对这种常态化的例外状态。

    我主要就分享这些,谢谢大家!

    审校:劳蓉蓉



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