解局 | 绿地香港200亿云南大盘袖里乾坤

观点地产网

2020-03-18 21:53

  • 圈下的一个个云南大盘,能否成为绿地香港新故事的主角?

    观点地产网 “海南调控给了云南机会。”这是绿地香港布局云南后的阶段性总结。

    行业的大背景,是海南2016年提出“两个暂停”政策后,房地产企业文旅地产投资纷纷转向广西、云南地区,绿地香港也成为这波大军里的一员。

    自2017年6月5日,绿地香港签下了云南第一康养特色小镇项目——绿地春城·滇池,获得一个占地4000亩的大项目。随后,首席运营官侯光军在2018年中期业绩会上指出,文旅康养是下一步转型方向。

    占地4000亩的云南滇池国际健康示范城,曾创下10分钟销售5.3亿元的纪录。此前公开信息披露,绿地香港在这个项目上的投资额将达到306亿元。

    或许是尝到了甜头,绿地香港近两年来,加大了在云南的布局。

    3月17日,绿地香港与昆明市晋宁区人民政府签订《投资开发合作协议》,对晋宁区晋城镇地块开发达成合作共识,签约项目占地为4050亩,投资规模200亿元,拟在晋宁片区打造集康养、科创、文旅为一体的大健康项目。

    绿地香港云南公司表示,2020年将有20万平方米的健康和教育产业落位昆明。据观点地产新媒体了解,本次昆明之行,绿地香港不仅推进“梦云南”项目、滇池国际健康城新地块以及晋宁项目,还就打造“东南亚全球贸易港”项目进行磋商。

    圈下的一个个云南大盘,能否成为绿地香港新故事的主角?

    重注云南

    进入2020年,绿地香港加快了布局云南昆明的脚步。

    据观点地产新媒体不完全统计,绿地香港前三月就通过土地拍卖市场、收并购、政府签约等形式,落地多个项目。

    2月18日,云南昆明春节后首次进行网上土地拍卖,出让地块为呈贡斗南地块。最终,昆明绿辉置业有限公司(绿地香港)竞得地块,成交总价3.85亿元,溢价率39.49%。

    据悉,此次土拍吸引了绿地香港、新希望、长麟投资、卓越、海伦堡5家房企参拍,经过40轮激烈竞价后,绿地香港关联公司昆明绿辉置业有限公司顺利拿下。

    据观点地产新媒体了解,地块编号为KCC2019-14、15,位于呈贡斗南片区石龙路和古滇路交汇处,东侧临近今年即将开通的地铁4号线,西侧为环湖东路。地块面积约152亩,为住宅用地,地块容积率1.6-3.2,最大可建面积约22万平方米,起价约2.76亿元。

    一个礼拜后,绿地香港与雅居乐成立合营企业,共同开发位于云南昆明的项目,合营企业注册股本总额为8亿元,将由绿地香港和雅居乐分别拥有50%股权。

    资料显示,合营企业主要从事发展昆明市西山区前卫街道办事处的地块(地块编号为KCXS2017-4及KCXS2017-8)。

    据观点地产新媒体了解,上述两宗地块由雅居乐于2019年9月竞得,总代价人民币15.7亿元,预计总建筑面积约26.1万平方米,平均楼面地价约每平方米6010元。

    进入三月,绿地香港官微发布消息称,3月17日与昆明市晋宁区人民政府签订《投资开发合作协议》,对晋宁区晋城镇地块的开发达成合作共识,项目占地为4050亩,投资规模200亿元。

    随着不断加码云南布局,在2019年半年报中显示,绿地香港上半年录得销售的21个项目中,有4个来自昆明,分别为绿地海珀澜庭、绿地云都会广场、盛高大城、绿地香树花城。

    大盘圈地计划

    如果时光转回2017年,对绿地香港来说,这也是开始大盘圈地计划的重要时间点。

    2017年8月,绿地香港以11.4亿元收购佛山高明千亩文旅小镇项目,首入珠三角。5个月后,绿地香港再斥18.6亿元,收购了肇庆千亩文旅大盘——宋隆小镇。

    在西南区域,2017年6月5日,绿地香港签下了云南第一康养特色小镇项目绿地春城·滇池。

    “绿地春城·滇池国际健康示范城”是绿地香港康养产业目前落地的重点项目之一,也是昆明重点招商引资落地项目之一,整盘占地4600亩,是目前滇池边第一个也是最大一个以 “大健康”为核心主题的4000亩大盘。

    随后在2017年12月8日,昆明绿地滇池置业有限公司以底价208458万元(约合20.8亿元)竞得昆明大渔片区共计11宗481663.24平方米(约合722.5亩)土地。

    据昆明国土资源局公布信息显示,11宗地均位于滇池旅游度假区大渔片区关坡山,出让面积共481664平方米(约合722亩),楼面地价在1335-4118元/平方米之间。

    此次拿地便是绿地春城·滇池项目的一期用地。

    2019年5月24日,昆明绿地滇海置业有限公司以底价15.3亿元拿下绿地滇池国际健康城二期13宗32.3万平方米土地,交易楼面价1500元/平方米-4473元/平方米 。

    出让公告显示,按照“统一规划、统一供地”的原则,上述地块必须整体性规划和实施开发建设,而报名参与第二期土地竞买者,必须同时承诺报名参与第三期土地竞买,意味着绿地香港会在未来拿下第三期项目用地。

    至此,绿地滇池国际健康城已经在拿地上投资36.15亿元,以极低的价格拿下连片土地,这便是大盘的诱惑力。

    可以预见,随着200亿晋宁项目签约落地,绿地香港将会复制滇池国际健康城的模式,未来为公司贡献十分庞大的土地储备。

    然而,绿地香港也不得不面对的是,无论文旅地产还是特色小镇,从几十万平方米甚至到几平方公里的开发,一般需在3-5年以上才能形成规模效应,而且大部分项目前期基础设施落后,配套不完善,不能像市区住宅楼盘一样进行预售。

    但在业内人士看来:“当前需要加以警惕的是,若继续用盲目照搬、定位不清、无差异化、无特色亮点等方式推进,云南大量特色小镇项目或许也只能迎来被淘汰的命运。”

    难以达到的千亿

    自借壳盛高实现香港上市后,不断地寻求转型却未能成气候的绿地香港,最终还是重新回到地产主业轨道。

    自2014年将互联网金融纳入公司业务板块后,绿地香港房地产互联网金融业务迅速扩张,地产主业则呈现增长缓慢的态势。

    据观点地产新媒体了解,2016年,绿地香港全年实现合约销售为182.19亿元,按年增加约人民币8.31亿元,增幅仅为4.8%。

    土地储备方面,2015年,绿地香港只在下半年收获4宗地块,2016年全年也仅收购和竞买获得5宗地块。

    及至2017年,当金融业务步入正轨后,绿地香港开始加大对房地产的投入。据观点地产新媒体不完全统计,通过收购和其他渠道,绿地香港全年进账7个项目,截至2017年6月30日,绿地香港拥有土地储备约1460万平方米。

    在房地产“寒冬”,绿地香港冲刺千亿规模的口号有点冷。“三年实现千亿销售目标”是陈军在2017年业绩发布会上披露的。

    千亿销售目标也成为绿地香港近几年发展的主要任务,2013年至2018年,绿地香港销售规模年复合增长率约为61.18%。

    从2018年379.25亿元到2021年实现1000亿元,绿地香港年复合增长率维持在38.15%即可。

    对于一家房地产企业来说,想要保持38.15%的销售额年复合增长率并不难,但是“巧妇难为无米之炊”,土地储备才是房企真正的筹码。

    截止到2019年中期,绿地香港拥有土地储备约2010万平方米,与2018年同期2000万平方米土储基本持平。

    实际上,2019年绿地香港全年销售为484.58亿元,距离理想值还有很长一段距离。

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    撰文:杨晓敏    

    审校:徐耀辉



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