分拆物业上市 弘阳服务赴港IPO考验

观点地产网

2020-03-24 20:17

  • 此次上市的主体弘阳服务集团于2019年12月12日注册成立,成立至今的时长仅为102天。

    观点地产网 去年数十家物业公司登陆资本市场,如今正是物管的“黄金时代”。延续这一风潮,弘阳集团旗下的物业公司弘阳服务集团也递交了招股书。

    今年一季度,排队上市的物管企业还包括正荣服务、金融街物业、宋都物业、建业物业,此外正商集团旗下的兴业物联、鸿坤集团物业平台烨星集团已于港交所完成上市。

    3月23日晚间,弘阳集团旗下物业公司弘阳服务集团有限公司发布了赴港IPO招股书,弘阳服务的物业发展轮廓也逐渐清晰并被市场所知。

    在今年3月初就已有市场消息称,弘阳集团旗下弘生活物业集团近期正与投行密切接触,计划赴港上市,彼时观点地产新媒体向弘生活方面求证,对方亦未予以否认,只是表示这两年是物业上市的风口期,很多公司都在筹备上市。

    稍有不同的是,此次披露上市的企业主体为弘阳服务集团,而赴港上市的算盘在去年12月份就开始敲定了,当时注册成立了弘阳服务集团。

    虽然官方暂未披露募集资金的数额及发行股份的情况,但从弘阳服务集团目前的体量及行业情况来看,与今年同在上市途中的正荣服务和已经完成上市的银城生活服务应不相上下。

    业务偏居江苏

    据观点地产新媒体了解,截至2019年12月31日,弘阳服务集团的总合同建筑面积为2760万平方米,在全国41个城市布局167个项目,在管总建筑面积为1580万平方米,涉及21个城市的94个项目。

    弘阳服务集团在管物业组合包括住宅物业、商业物业及其他物业,其中商业物业主要指购物商场、家居装饰及家俱商场、酒店及主题公园,其他物业则包括写字楼及学校。

    从布局来看,弘阳服务集团的业务重心在长三角地区,尤以江苏为重。数据显示,2017至2019年,弘阳服务集团在江苏省(包括南京)在管物业总建筑面积分别占在管物业总建筑面积的100%、100%及87.9%。

    此外,在江苏的物业收益也占到了弘阳服务集团几乎总收益的全部比重。2017至2019年,来自江苏省(包括南京)的在管物业所得的物业管理服务收益分别占总物业管理服务收益约100%、100%及98.5%。

    目前,弘阳服务集团的业务已扩展至安徽省、上海市、山东省及浙江省,但弘阳服务集团坦言称,预期江苏省在不久将来仍将继续占集团营运的一大部分。

    若弘阳服务集团的业务仅局限于一个地区,不利于风险分散和未来长远的发展,或许此次上市募资也是为之后的全国化布局做资金考量,其也提到公司战略为做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈。

    收益方面,弘阳服务集团2017至2019年的收益分别为2.57亿、3.49亿及5.03亿元,复合年增长率为39.9%,毛利分别为5805万元、6977万元及1.27亿元,年度溢利分别为2870万元、3300万元及5710万元,复合年增长率为41%。

    数据来源:企业招股书,观点指数整理

    财务表现上,截至2019年底,弘阳服务集团的流动资产5.03亿元,非流动资产0.37亿元,流动负债总额为3.2亿元,非流动负债总额1.83亿元。 

    此外,弘阳服务集团的资产负债比率逐年下降,由2017年底的87.4%下降至2018年的81%,截至2019年12月31日的资产负债比率为59.7%。

    弘阳服务集团表示,资产负债比率的下降主要由于现金及现金等价物以及应收关联公司款项增加,导致总资产增加以及其他应付款项、已收按金及应计费用增加以及合同负债增加导致总负债减少所致。

    现金流方面,弘阳服务集团经营活动现金流净额1.11亿元,投资活动现金流净额-0.28亿元,融资活动现金流净额0.58亿元,2019年末现金及现金等价物1.79亿元。

    赴港上市进行时

    弘阳服务集团的历史可以追溯至2003年南京弘阳物业管理成立之时,随后便一直在江苏发展。7年后从南京扩展至长三角其他城市,并自2016年起弘阳服务集团的布局范围拓展至中国其他地区。

    值得一提的是,此次上市的主体弘阳服务集团于2019年12月12日注册成立,成立至今的时长仅为102天。

    招股书显示,弘阳服务集团于今年2月已完成资产包的装入,通过收购弘阳企业管理的全部股权获得旗下6家物管子公司的资产。

    目前,弘阳服务集团的附属公司包括弘阳企业管理、南京弘阳物业管理、南京弘诚物业管理、弘生活物业服务管理、南京弘生活信息科技、南京弘生活投资管理以及南京亚东物业管理公司等等。

    此外,管理层构成方面,弘阳服务集团的执行董事兼执行总裁由杨光担任,曾子熙为执行董事兼副总裁,后者为弘阳集团董事长曾焕沙之女,公司秘书为黄儒杰。

    同时,弘阳地产执董兼行政总裁何捷担任弘阳服务集团非执董兼董事会主席,弘阳地产非执董兼弘阳集团总裁蒋达强担任弘阳服务集团非执董,一同担任弘阳服务集团非执董的还有罗艳兵。

    据观点地产新媒体了解,弘阳服务集团于2015年才开始为第三方房地产开发商开发的物业提供服务。此前,弘阳服务集团大部分业务均来自于弘阳地产或弘阳集团旗下物业,而独立第三方业务所占比重较小。

    过去这一年,弘阳服务集团也有意提高第三方业务占比。2019年8月5日,弘阳服务集团透过南京弘生活投资管理以178.5万元收购上海安邸51%股权,该年8月7日还收购了南京亚东物业管理51%股权。

    但从横向对比可以发现,2018年,弘阳服务集团的规模和收益毛利与金融街物业、正荣服务、银城生活服务相当。弘阳服务集团的毛利率处于四家物业公司的中等偏上水平,但在管建筑面积规模仍然相对较小。

    弘阳服务集团也表示,此次上市后募集资金将用于寻求选择性策略投资及收购机会以及进一步扩大物业管理业务的规模,此外,还将用于加强智能系统研发及升级,提供高端服务,并进一步拓展多元化收益来源等等。

    弘阳服务集团与银城生活服务有很多相似之处,大本营均为江苏南京,在管建筑面积的规模和项目数量相近。从去年11月登陆港交所上市的情况看来,银城生活服务的股价走势并没有很理想。

    在港交所挂牌前一日,银城生活服务在香港市场上获得382.88倍的认购,去年11月6日上市首日股价开盘报2.48港元,上涨13.8%,较定价升0.3元。

    但近期受疫情及全球经济波动的影响,目前银城生活服务的股价已低于彼时IPO的定价,3月24日其收盘报1.67港元/股。

    在2020观点年度论坛上,经济学家巴曙松也预计,物业管理是一个非常快速发展的行业,从未来拓展的趋势看,物业管理整个行业的规模有望达到2万亿平方米,因此空间巨大。

    不论是此前已经上市的“超购王”烨星集团还是兴业物联,都收获市场超几千倍的认购额度,对于这家年收益5亿元、在管建面不足2000万平方米的弘阳服务集团能否再次收获投资者青睐,还有待观察。

    撰文:郑培茵    

    审校:武瑾莹



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