观点直击 | 自律换自由 吴亚军谈疫情与龙湖“强者姿态”(实录)

观点地产网

2020-03-24 22:17

  • 她所说的强者姿态,无关要强、好强,而是过去的沉淀在危难之中能够产生的爆发力。

    观点地产网 受到疫情影响,龙湖集团的年度业绩会第一次采用了在线直播的形式。

    还是熟悉的三人组与媒体会面,他们是龙湖集团董事长吴亚军、CEO邵明晓以及CFO赵轶。

    2019年,龙湖交出了一份“稳健”的成绩单。期内,龙湖营业收入1510.3亿,同比增长30.4%;减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心溢利为155.5亿元,同比增长21.0%;毛利为508.0亿元,同比增长28.5%,毛利率为33.6%;核心税后利润率达到15.5%,核心权益后利润率为10.3%。

    值得关注的是,在地产业务之外,龙湖的投资性物业收入达到57.9亿,同比增长41.5%;租赁住房业务“冠寓”截止到2019年底开业达到7.5万间。

    “乱世之秋”时,平淡就是最大的幸福。观点地产新媒体了解到,近期万科、恒大等企业相继发布年度业绩及业绩预告,多让市场感到些许悲观情绪。

    这种悲观情绪也源于新冠疫情给市场带来的冲击。疫情期间停工停售,给房地产投资、开发、销售、供货、现金流等各方面带来影响,前两月骤降的销售额是最直观的体现。

    但吴亚军却更愿意将此当作“一次好的压力测试”,并认为是对龙湖过去所做准备的一场测试。

    “疫情到来的时候我们做压力测试,预计疫情比较严重的情况下,龙湖仍然可以保证正常活着。所以龙湖今年的指标稳中有增,利润仍然考虑要有所增长,这就是强者的姿态。”

    她所说的强者姿态,无关要强、好强,而是过去的沉淀在危难之中能够产生的爆发力。

    2600亿目标

    龙湖今年稳中有增的其中一个指标,是销售目标。

    2020年,龙湖将全年销售目标定为2600亿,同比增长7%,增幅较为保守。财报显示,龙湖2019年实现合约销售金额2425亿,同比增长21%,超额完成了10%的全年增长目标。

    截至2019年底,龙湖集团已售出但未结算的合同销售额为2535亿元,这也为将来利润增长奠定了基础。

    不过,今年的疫情带来了不小的挑战,绝大多数房企前两月销售有较大的折损,龙湖前两月也仅完成销售额171.1亿元。

    邵明晓称,疫情虽然带来了一定冲击,但处于可控的状态,3月中旬武汉以外的售楼处已全部复工,整体的供货按照去年预算,95%以上能够顺利供出来,有信心完成全年目标。

    “龙湖不需要做供货节奏、销售节奏、结利节奏的调整,基本上能够按照预定的目标,顺利、平稳地往前进行。”

    按照龙湖的计划,今年全年可售货值为4100亿,较去年增长12%,95%的可售资源集中在一二线和环都市圈卫星城,去化率达到63%即可达成年度目标。全年主力推售楼盘超过210个,其中全新项目65个,去年新进入的海口、徐州、扬州等7个城市陆续会有新项目面市,在售城市数将达到55个。

    这些离不开龙湖近年来囤下的粮草。2019年,龙湖集团首入11个城市,新增90幅土地,主要位于一二线和环都市圈卫星城,新增收购总建面为1731万平米,权益建面1273万平米,权益地价790亿元,平均权益收购成本每平方米6186元,预估总货值达到2450亿元。

    在新收购的90宗新地中,66块来自于招拍挂,24块来自于收并购,招拍挂仍旧是龙湖获取土地的主要方式。“我们不会为了收并购而收并购,而是看机会。”邵明晓称,龙湖的收并购比例保持在25%到30%,且更倾向于项目级的收购。

    截至2019年底,龙湖集团累计进入55个城市,土储合计6814万平米,权益面积4742万平米,权益占比为70%,预估总货值达到9300亿元,平均权益收购成本每平方米5737元,占2019年平均售价1.7万元的33%。

    进入2020年,龙湖也没停下纳储的步伐。前两月,龙湖集团已经拿下了17个项目,新增土地建面232万平米,权益面积为178万平米。

    自律换自由

    “前两个月是拿地好时机,最近一些热点城市的地价已经上来了,而且上升得特别迅速,所以这段时间我们就用频率换概率,有机会就去,能达到指标的就拿,达不到的就算了。”

    对龙湖而言,拿地需要恪守财务纪律,即维持一定的净负债率及在手资金。“龙湖一直按照全年净负债率的控制来倒算拿地金额,全年保持在50%-60%的净负债率。”邵明晓透露,今年拿地金额大概率在去年的基础上稳中有增。

    根据财报中披露的数据,截至2019年末,龙湖有息负债总额为1460亿元,平均借贷成本为年利率4.54%,平均贷款年限6.04年,净负债率为51%,在手现金为609.5亿元,同比增长35%,现金占短期债务的倍数达到4.38倍。

    若用赵轶的话说,这是在用“自律换自由”。在不确定性中,稳健的盘面和自律的融资给龙湖带来了从容的底气。“相对来说,龙湖的资金能够耐得住,选择一些好的时点拿地,地拿对了,基本上项目就成了。”

    “现金流不是阴天才着急,天晴的时候就要着急。龙湖在去年下半年就开始注重现金流,今年1月份就完成了基本的融资。”吴亚军称,龙湖今年融不融资已经无所谓了。

    赵轶称,龙湖在去年9月和今年1月,成功发行15亿美元债,期限为10-12年的长年期,成本非常低。今年1月,龙湖集中发力,已经基本将全年融资任务完成,为应对危机做好了准备。

    “现在反而是国内的流动性相对比较宽松时期,龙湖作为一个优质企业,去公开市场发一些债券的渠道还是畅通的,我们已经做好了准备。”赵轶透露,龙湖正在国内申请公司债,开发贷的额度也很充裕,按揭额度也在做一些应对。

    整场业绩会中,吴亚军在回答一个问题时,谈到了“强者的姿态”。面对疫情带来的巨大不确定性,龙湖仍要求利润等指标稳中有增,这就是强者的姿态。

    未来的准备

    为未来做的准备中,龙湖的商业和租赁住房绝对有重要位置。

    在2018年,龙湖地产更名为龙湖集团后,地产开发、商业运营、租赁租房和智慧服务成为龙湖四大主航道业务。

    2019年,龙湖投资物业不含税租金收入57.9亿元,同比增长41.5%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为79.0%、20.3%和0.7%。

    “2019年是龙湖商业地产开始收获的一年。”期内,龙湖新开业10座商场,全国累计开业商场已达39座,覆盖北京、上海、杭州等10座领先的一二线城市,总建面接近377万平米,整体出租率98.5%。期内商业租金收入达到47.5亿,同比增长32%。

    商业地产是穿越周期的选择,不仅能够带来租金收入,还有商业地产升值带来的隐性收入。不过,商业地产也会带来一定的资金沉淀。对于龙湖来说,将每年销售回款的10%以内用于投资自持物业,也意味着将大部分利润沉淀到了商业地产板块。

    近期,受到疫情影响,实体商业几乎停摆,龙湖的商业地产亦受到较大影响。对此,龙湖对旗下商场所有商户实行超60天租金减半,与广大租户共度时艰。

    “龙湖有信心实现全年60亿的租金收入。”管理层坦承,的确疫情短期内带来的影响比较大,减免租金也带来了几个亿的影响,但未来会逐步通过运营消化。

    按照规划,2020年预计有9个商场开业,2021年有10个商场开业,届时龙湖累计开业数量将接近60座。

    至于同样在疫情期间受到打击的长租公寓,龙湖也定下了今年开业房间数量达到10万间,收入达到20亿的目标。

    “刚出生两岁多就遇到这么大的挑战,也不是坏事。”邵明晓表示,虽然一季度收入受到25%的影响,但目前正通过线上数字化等方式持续降本增效,集团未来依旧看好租赁住房业务。

    根据财报中披露的数据,截至2019年底,冠寓累计开业房间数量达7.5万间,目前冠寓的业务已经布局全国34个城市,开业超6个月房源出租率为87.3%,租金相比去年大幅提升到11.7亿,同比涨幅150%。

    以下为龙湖集团2019全年业绩发布会现场问答整理实录:

    现场提问:疫情发展至今,龙湖在销售回款和现金流上受到多大影响,将如何调整开发及供货节奏对冲疫情影响?目前复工复产的情况如何?

    邵明晓:这次疫情确实是来得比较突然,我们从1月末,在集团层面做了安排。2月初,龙湖集团各地总经理已经到了各自城市进行部署,营销团队也是在2月初都已经集结在所在城市待命。从2月中旬开始,我们陆续向当地政府申请总共153个售楼处的复工。全集团所有售楼处,除武汉外全部复工,这是一个举措。

    第二个举措,我们从2月初,在各地政府的统一安排下,申请各项目工地的复工。从2月下旬开始到3月中旬,全集团216个工地,已经96%复工,这个比例是非常高的。另一方面,我们还紧抓乙方的劳动力供应,集团有一些数字化的工具,可以触达到乙方的劳务层面。全集团216个工地所需要的10万个左右劳务岗位,在3月中旬已有96%全部到位。

    现在,我们每十天做一次压力测试。总体来看,应该是可以保证今年整体销售供货,包括我们的交付,除武汉之外应该不会受太大影响。而我们在武汉布局占比较低,供货占全集团大概3%-4%。总体看,上半年个别项目可能会有一些压力,但是在未来几年,无论是供货还是交付,都没有特别大的影响。

    从市场端来看,我们也敏锐地看到,3月份开始,整个市场在慢慢复苏。我们监测到,长三角已经恢复到接近八成,我们前天在苏州的一个楼盘,311套房子很快售罄;华南的广州、深圳,西部像成都和西安,这些城市的复苏也非常快;沈阳、青岛等城市,无论是从市场的信心、来访和销售的情况,都是恢复比较快。我们大的判断,到4月份整个销售市场应该会回到一个正常的水平。

    应该说,面对疫情,从市场的反应和龙湖的执行力来讲,虽然有些冲击,但整体可控。不需要做大的供货结构、销售结构的调整,基本上能够按照预定目标,顺利、平稳往前运行,全年2600亿的销售目标有信心完成。

    当然对于未来的判断,我们始终保持审慎、警觉的态度:一方面加大售场端对用户的服务;另一方面,工程体系、大运营体系,在抓工程进展的同时,还要注意疫情的防控。

    现场提问:当前大环境下,强化主业、保有现金流是很多房企的第一要义,龙湖的多元化策略是否会做出一些妥协?

    吴亚军:首先,C1到C4航道都是我们的主业,所以都值得强化。第二,我不认为我们是多元化,因为对龙湖来讲,客户是差不多的,能力是差不多的,如果跨了一个领域,是我们能力之外或者是现有客户之外的客户,我觉得那叫跨专业、跨行业,这一点难度根本不称其为难题。

    第二个问题,现金流不是今天才注重的,我们去年下半年就在注重现金流,所以今年年初1月份就完成了全年的基本融资。我们做压力测试的时候,就预计疫情比较严重的情况下,仍然可以保证公司能够比较正常的活着。

    今年的指标里,哪怕微弱的情况下,仍然要考虑有所增长,我觉得这就是强者的姿态。强,其实不是说要强、好强,实际上是过去的沉淀,在危难之中能够产生一定的爆发力。我觉得龙湖的团队,在这次疫情当中表现得非常好,我也并没有为此向全体员工写过任何一个字,发出任何一个号召。但是不管是我们的员工去捐赠、救助,或者是打通渠道去运送,还是员工的防护(包括养老院),全部能够保证员工、业主、商户的最大安全。

    这种时候就表现出了龙湖最真实的底子,这一点是让我非常骄傲的。我认为遇到今天这样的事情,是一个非常好的压力测试,我们过去做的任何准备,今天都有意义。

    一个公司怎么确定自己的主业,其实是能力圈决定的,是时代机遇决定的。龙湖怎么转危为机,这一次疫情对龙湖是很有借鉴意义和值得总结的。

    现场提问:今年龙湖的销售目标是多少?相比去年20%以上的增幅,今年是如何考虑确定这样的目标的?

    邵明晓:我们去年的销售是2425亿,2020年设定的目标是2600亿,应该是稳健增长的目标。从1月下旬到现在,疫情对供货、复工、销售,都产生了一定影响,但是总体上处在可控的层面。

    按照去年的预期,现在看整体供货95%以上是能够顺利地供出来,上半年完成全年的四成应该问题不大。总体来讲,今年我们还是按照既往的节奏,保持稳健、持续增长。

    现场提问:集团今年的拿地计划是怎样的?对全年各个阶段的拿地时机是如何判断的?龙湖过去30%的项目来自并购,未来的投资纳储策略,是不是逐渐会向收并购靠拢?

    邵明晓:拿地我们是按照全年净负债率的控制来倒算,保持50%-60%的净负债率水平,今年的拿地金额应该会在去年的基础上稳中有增。

    龙湖总体上财务比较稳健,现金相对充裕,所以可以在土地市场相对冷的时候多拿一些项目,如果土地市场非常热,我们就会缓一缓。从节奏来看,我们今年1-2月已经拿到了17个项目,行业内相对来讲还是不错的。我们判断,过去两个月肯定是拿地时机,最近一些城市的地价已经上来了,尤其是一些热点城市。所以这段时间反而我们是平和的心态,用频率换概率,有机会就去,能达到我们的指标就拿,达不到就算了。

    未来我们也在观察,且走且看。前提还是守住财务纪律,守住净负债率,不拿地王,不拿高价地,达到我们的指标要求,把节奏踩好。这几年下来我们都是这么做的,整个集团包括财务系统、投资系统、运营系统、营销系统都在联动,应该说已经成为一种行活了。

    收并购,我们保持着差不多四分之一到30%的比例,比较倾向于项目级的收购,相对比较简单,也不是为了收并购而收并购,而是看机会。

    现场提问:公司如何看近期境外美元债暴跌?今年在融资方面和财务盘面方面的计划是怎样的?

    赵轶:现在大家也关注到海外的状况,债券跌得很厉害,包括疫情的影响、油价的下滑、地缘政治的因素等等,企业对这些因素没办法去预测,只能够去预防。我们基本上在去年9月份和今年1月份,把我们15亿额度的美元债全部用完,而且基本是十年到十二年的长年期,成本是非常低的。

    另外,在今年1月份,我们集中发力,基本上把全年的融资全部完成,应该说为应对危机做好了准备。

    现在反而是国内的流动性比较宽松,虽然说不会让这些资金流入房地产市场,但是我们作为一个优质的企业,在公开市场发一些债券,这些渠道目前还是畅通的。

    从大环境上,企业没有办法预测、去猜,只能去应对;从小环境上,我认为龙湖今年做好了应对准备。

    下一步融资来看,我们会在国内申请一些公司债,现在正在过程当中,我们国内开发债的额度是非常充裕的。另外按揭额度也在做一些应对,我们也与银行建立了总对总的关系,专项保龙湖和优质业主的按揭额度。

    现场提问:管理层称,未来龙湖的毛利率将稳定在25%-30%,依据是什么?怎么看行业未来的利润空间?

    赵轶:限价目前看还是一个长期策略,非常坚定,而现在土地成本有一些下降,我们预测行业未来会回归一个稳定的25%-30%的毛利率水平。只要地不拿错,保持战略主动、资金主动和供货主动,基本上这个项目、这个产品就成了。

    邵明晓:另外我们的土地储备主要聚焦在一二线城市,占了八成。从需求端来看,这些市场是非常有支撑的,只要地不拿错,加上运营能力、费用管控等在行业内相对做得不错,龙湖保持一个相对靠前的毛利率水平是非常有机会的。

    现场提问:商业受疫情的冲击不小,龙湖对旗下商场做出了超60天的减租,这将会对2020年整体租金收入有多大的影响?

    邵明晓:过去这两个月的疫情对于商业冲击还是比较大的,2月份关店的数量达到了接近八成。3月份,39个商场已经全部恢复营业,复工的面积约有五六成,其中杭州的反应是最快的,但是客户的信心还是在恢复中。

    我们可以观察几个关键的指标,第一个就是大学和中小学生开学的时点,这会是商业开始的恢复的时点。从业态上来看,现在政府对教育培训、影院等还是不允许开的,其他的像零售和一些常规服务业态都恢复正常了。我们很感动的是,在疫情期间,我们后台的同事都在忙着,随时在做准备,包括做一些线上直播,而且是用我们自己的数字化工具在做,跟用户之间增加黏性。

    我们也在行业内率先给出了对商户67天租金减半的政策,在行业内这样的力度是排在前列的。同时,也与一些金融机构做对接,给商户提供贷款支持。可以看到,商户和龙湖天街的黏性正在强化,这得益于我们的共赢心态。

    我们也发现有一些城市又出现拿天街的机会了,我们也会去参与。整体上龙湖的天街聚焦在中国最有量级的十几个、二十个左右的城市,在每个城市都是做网格化的布局,所以在地理位置上来讲都是有优势的,也是有相应的对策的。

    我们也看到了线下天街的魅力,用户对线下天街的依赖和喜爱,因为大家都憋坏了,线上直播只是一方面,他们愿意到现场去。有些城市恢复得也比较快,像南京等。

    从全年来看,我们今年要开业的九个天街,招商进展情况都还比较顺利,除了一些国际品牌,合作时间可能要靠后一些。减免租金带来的几个亿的影响,我们会在未来一步一步通过运营去消化。总体上我们有信心达成承诺,全年力保60亿的商业租金收入的达成。

    现场提问:长租公寓行业在疫情之下经历了更大的打击,作为四大主航道之一的冠寓,目前经营面临怎样的压力,发展计划有无调整?

    邵明晓:冠寓是我们一个新的主航道业务,刚刚出生两岁多就遇到这么大一个挑战,但也不是坏事。到去年年底冠寓已经开业了7.5万间,今年我们会开到10万间,速度比之前要调得更稳健一些。去年的收入不到12个亿,今年可能会有接近20个亿的收入,但今年我们更追求质量。

    现在的压力是,因为疫情,一季度收入大概会受到25%的影响。但是我们相信,慢慢地这个影响就会消除。中长期来看,我们还是非常坚定,今年开业10万间的目标也有信心达成。

    我们现在看有几个举措,将会对这个业务产生帮助。第一个就是我们这个业务从一开始就在做线上化、数字化,我们的用户、员工、业务场景,数据全部在线。我们实现了冠寓的在线智能定价,通过数据抓取,通过客流和客户的情况来确定价格。这令我们一线的效率提高了14%,人房比(一个人管理的房间数量)大概提高了一倍多,降本增效的效果明显,这是未来实现业务盈利非常关键的一点。此外,我们跟用户之间的触达非常好,下一步如果能够跟我们的天街、社区以及其他的航道的流量打通,对这个业务还会有更多的帮助。

    冠寓面对的客层主要是22岁到32岁这样一批年轻人,目前,我们对于他们的需求、特征、分布,以及我们的产品、场景方面,已经打磨得很清晰了,再加上持续降本增效,这个业务未来我们还是会继续看好。

    现场提问:本次疫情中,我们看到,物业发挥了巨大的作用,其社会形象显著提升。公司如何看待物业板块的发展空间?智慧服务中,哪一块会是盈利度高的业务?疫情期间龙湖智慧服务表现突出,此前龙湖集团又收购了绿城服务,是否有意分拆物业上市

    邵明晓:在这次疫情中,龙湖智慧服务有26000名员工一直加班加点,奋斗在一线,不断地为用户解决他们的当务之急,包括送菜上门、杀菌杀毒、安防保护、出入管理等,在基本行活方面,团队在整个疫情期间的反应是非常好的。我们在很多城市都被当地住建部门评为优秀物业团队,我们C4的核心团队都非常拼。

    非常可喜的是,在疫情期间,我们打通了线上社区配送的到家服务,跟永辉等几家生鲜供应链达成合作,两个月下来做了124000单,客单价达到59元,而且损耗率在不断下降。在这样一个特殊的时间内,我们发现这可能是用户的高频刚需,在社区场景里,一方面能解决用户的需求,另一方面未来可能可以找到一个新的模式。

    C4去年的毛利能够达到26%,是比较高的;除基本物业费收入之外的创新收入占比已经接近50%。下一步我们想,能不能做到1:2,也就是创新收入达到物业费收入的一倍。包括社区内租售服务等其他相关业务组成的增值业务包,增长以及毛利都是比较可观的。

    当然,首先我们还是要做好基本的用户服务,提升用户的满意度和忠诚度;第二,通过这个过程,发现用户的一些真实的需求,通过龙湖的产品和服务让他们更加满意,形成一个飞轮,这个业务走起来,未来还是非常有魅力的一个业务。

    智慧服务现在还是在龙湖集团的四个主航道业务池里的,短期内也没有分拆的计划。

    现场提问:2019年公司年报里体现科技收入四个亿,未来是否有意扶植数字科技业务,未来龙湖集团在数字化方面做了哪些布局?

    邵明晓:4个亿的收入有很大的一块是pos机的收入,另外是数字化的赋能,大概有1.6个亿左右的样子。

    我们2018年初提出了数字化转型的要求,主要是因为用户的数字化,包括我们四个主航道业务,它的一些实现工具以及场景的不断数字化,这个也是刚刚起步,但要持续地做。我们不急于把它升级成为第五大主航道,目前数字科技在业务当中的作用是降本增效,这是我们的第一要务。

    第二个就是在用户端,在C端不断提高我们的用户黏性,也包括C1到C4之间流量的打通。我们在基础设施的搭建上面也一直在强调“OneID、OneData”,只要跟龙湖的产品和服务有交互的,我们就会在体系内做一些洞察,以便于提供更好的产品和服务。

    撰文:陈玲    

    审校:武瑾莹



    相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    资本

    龙湖