观点直击 | ESR上市元年 澳洲市场成最大亮点

观点地产网

2020-03-25 00:52

  • 在这些市场中,澳大利亚成了最令人惊喜的增长点,ESR在区域内的收益贡献超过3成。

    观点地产网 2019年11月1日,港交所人声鼎沸,主席Jeffrey Perlman、首席执行官沈晋初共同敲响金色大锣,ESR正式在港交所挂牌。

    仅4个月后,ESR发布了首份年度业绩,但受到疫情的影响,和大部分房企一样只能在线上进行业绩会,集团主席Jeffrey Perlman,联席首席执行官沈晋初,联席首席执行官 Stuart Gibson,首席财务官邹伟平出席了会议。

    作为港交所2019年度集资第二大的IPO项目,ESR在资本市场的影响力不小,超过1小时的业绩会聚焦在了公司的地区发展策略、资产管理计划,以及大家最关注的疫情影响,“传达信心,抓住市场机遇”是管理层此次业绩会的核心。

    据ESR 2019年度业绩公告披露,期内实现收益3.57亿美元,同比增加40.6%;EBITDA为5.49亿美元,同比增加42.9%;PATMI为2.45亿美元,同比增加20.8%;年度利润为2.78亿美元,同比增加30.8%;公司拥有人应占净利润2.45亿美元,同比增长20.8%。

    ESR在2019年交出了一份不错的成绩单,资本市场的反应却不甚乐观。截止3月23日收盘,报12.96港元,下跌了4.57%。在2月份以后,公司股价便直接腰斩,从2月初的最高21.45港元跌倒了前日的底点10.3港元,跌破发行价。

    股价大幅下跌让管理层感受到必须采取行动,并在3月20日的公告中表示,董事会可购回最多已发行股份总数的10%。

    业绩稳定增长 澳洲成主战场

    ESR业务主要分为投资、基金管理及物流发展三个业务分部。目前,投资与基金管理是ESR最主要的收益来源,两者合计占比接近80%。

    其中,投资部分带来的租金收益为1.18亿美元,同比增长59%;基金管理部分带来的管理费收益1.66亿美元,同比增长23%;物流发展带来的建设收益6985万美元,同比增长72%,以及太阳能业务贡献了一小部分收益约为275万美元。

    来源:企业公告

    ESR称自己为亚太区最大物流地产平台,公司收益都来自于亚太地区所持有的相关物业。

    其中,中国的收益贡献与去年几乎持平,约为8955万美元,由于整体发展较快,从去年接近1/3的收益占比,滑落到了1/4。在ESR的传统三个核心市场中国、日本及韩国中,日本业绩增长最快,同比增长27.8%,贡献8221万美元。

    ESR主要受到中日韩三个强势市场的带动,公司管理建筑面积由去年的1210万平方米按年增长42.8%至1720万平方米,就并表的资产而言,ESR维持了较高的占用率,为93%。

    来源:企业公告

    在这些市场中,澳大利亚成了最令人惊喜的增长点,ESR在区域内的收益贡献超过3成,从2018年的4125万美元到2019年的1.17亿美元,同增长183%;管理资产则从2018年4100万美元,暴增至2019年的29.83亿美元,增长了超过71倍。

    澳大利亚区域的资产管理规模与收益大幅增长,源于ESR在区域内的大幅收并购行动,让公司从澳洲市场成功突围,一跃成为澳大利亚物流地产市场的领先者之一。

    其中,包括2018年收购的Commercial & Industrial Property Pty Ltd(CIP),以及在今年4月份以约5.25亿美元私有化收购的Propertylink Group将其12亿美元资产划入囊中,资产的大规模注入是公司在去年的收益提升的主要原因,澳大利亚则是主战场。

    在收益上的提升,除了收并购的资产外,ESR的管理费收入随着新基金设立而增加,去年成功设立韩国核心基金、印度基金、日本核心基金及RJLFIII等新基金。

    值得一提的是,在2020年1月13日,ESR与新加坡的主权财富基金GIC成立合资经营企业,投资股本5亿美元,将专注于发展中国业务。

    虽然疫情给市场带来了不确定性,但ESR今年仍会在澳大利亚、印度、韩国继续尝试寻求建立新基金,从合作伙伴中筹集10亿美元至20亿美元的新资金。

    ESR一贯奉行的是轻资产策略,资产管理规模的87%乃透过第三方基金/房地产信托持有,将继续借助第三方资本为动工兴建发展项目提供资金。截止2019年12月31日,ESR持有的资产组合中包括逾1400万平方米的储备发展项目。

    公司管理层表示,会持续关注越南、泰国、印尼等东南亚国家市场,但就目前而言,仍然会聚焦于现有的6大区域。

    债务接近翻倍 疫情下持有现金

    虽然在收并购上不断取得新的成就,但就ESR的债务状况而言,也是在同样的高速增长中。同时,公司也宣布不派息。

    据观点地产新媒体了解,ESR去年末的债务净额为16.87亿美元,而2018年仅为8.79亿美元,同比增加了91.5%。债务净额增加主要由于为新投资及在建项目的持续发展开支提供资金而作出额外贷款及发行债券所致。

    此外,ESR融资成本上涨至2019财政年度的1.8亿美元,同比增加71.9%。期内,公司在2019年2月发行3.5亿新加坡元年利率6.75%的固定利率票据;以及于2019年4月发行4.25亿美元年利率7.875%的固定利率票据。

    在2019年上半年所发行的两笔票据融资成本都在7%左右,值得注意的是同样是在去年2月份,普洛斯中国成功发行了5亿美元的五年期中期票据,票面利率仅为4.974%。两者相比,资本市场“新人”ESR融资成本并不便宜。

    不过,ESR在今年2月份完成发行了一笔2.25亿新加坡元的五年期票据,票面利率为5.10%,虽然距离普洛斯仍有差距,但ESR的财务状况有条件控制住融资成本,ESR认为在2020年其借款成本大幅降低逾150个基点。

    此外,ESR在去年大幅调整了债务结构,增加了长期债务的比率,减少了短期债务压力。在2018年度中,公司短期债务占比接近30%;在2019年度,短期债务占比不到10%,仅为2.32亿美元,而公司在手现金为8.84亿美元,资产负债比率为26.6%。

    虽然受到疫情和整体市场的影响,ESR预料全球经济于短期内将趋向疲弱,但管理层在业绩会上的表达更多的是一种“信心”,持有较多的现金在手寻求更多的投资机会。

    据公告披露,在ESR的43个建造项目中,仅有2个正在等候政府批准复工,其余项目按照计划进行。在157个营运项目中,仅有2个暂时关闭,其余则不受影响。

    除了对具体业务经营影响不大,公司管理层在疫情危机中的反馈是对于电商行业的机会,从而带动物流地产需求的发展,接获更多的订单,预测消费者的消费模式会出现结构性转变(由于网上购物量增加),未来供应链的运作中,市场参与者需要提高存货量,因此需要更大仓库空间来贮存添加的存货。

    ESR管理层表示,无论是亚马逊的扩招还是京东此前的业务增长表明,电子商务的需求仍然强劲,认为亚太区的物流业预期将继续受到城市化发展、人口增长、网上零售趋势加速及现时鲜有投资级别仓储企业的股票等因素所支持。

    根据Forrester Analytics的报告,ESR预期亚太区跨境电子商务总销售额将由2018年的1814亿美元增加至2023年的3895亿美元,复合年增长率达到16.5%。在2019年度业绩公告中,ESR用“具备有利条件把握当前市场错配的机遇”表达了对当前市场跃跃欲试的心情。

    正如主席Jeffrey Perlman在业绩会末尾所说,在当前的财务背景下,ESR处于一个很好的位置。“虽然现在的市场情况颇为有趣(微妙),但我仍然对存在的投资机会非常兴奋。”

    撰文:李标    

    审校:武瑾莹



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