解局 | 净利腰斩的光明地产并购寻路

观点地产网

2020-05-09 00:04

  • 上海本土国企一直给市场留下“不思进取”的印象,重组近5年的光明地产就是其中之一。

    观点地产网 背靠母公司、手握优质本地资源,上海本土国企一直给市场留下“不思进取”的印象,重组近5年的光明地产就是其中之一。

    2019年,光明地产完成签约金额为266.38亿元,同比增长8.91%,实现营收136.1亿元,同比下降33.59%,其中房地产业务贡献124.92亿元,同比减少36.18%。

    这是该公司连续两年出现业绩下滑,2018年,光明地产实现营业总收入204.94亿元,同比小幅下降1.53%。

    不过,虽然业绩连续走低,但在拿地扩储上,光明地产似乎不遗余力。

    5月7日,光明地产全资子公司农工商房地产以2.04亿元收购武汉怡置明鸿房地产开发有限公司34%股权且承担相应债务(即3.98亿元),总金额6.02亿元。标的公司持有武汉经开区一宗宅地,总建面约22.6万平方米。

    数据显示,过去一年光明地产就通过增资收购股权合作的方式,获得位于成都、常州、南昌、武汉、徐州、无锡等城市的13个房地产项目。

    对此,光明地产表示,通过发挥传统兼并收购优势,获得新的综合型资源,有利于公司进一步加大对全国重点准入城市的土地储备力度。

    积极扩储是否意味着对规模更加看重?此前曾有外界传言公司要在2020年完成500亿目标,但光明地产对此予以否认。

    另一方面,随着疫情对房地产行业的影响,光明地产更表示“不单一追求规模”。

    华东业绩腰斩

    作为上海本土房企,光明地产的前身为海博股份。

    2015年,除绿地借壳金丰成功登陆资本市场外,上海还迎来了一家本土房企上市。

    彼时,海博股份进行重大资产重组,将原来发展空间不大的业务置出,注入光明食品(集团)有限公司旗下农工商地产(集团)有限公司100%股权和上海农房25%股权,并更名为“光明地产”。

    置入资产方面,农工商地产100%股权评估价值为79.14亿元,而上海农房25%股权评估值为0.79亿元。

    资料显示,农工商房地产成立于1988年,主要布局江浙沪地区,2014年农工商房地产总裁沈宏泽曾对外宣称目前全国有4600亩土地未开发。

    重组时,农工商曾作出业绩承诺2015年-2017年的三年扣非后归母净利润累计36.87亿元。截至2017年末,公司承诺目标完成率为104.95%。

    不过,业绩承诺完成后,2018年光明地产没能延续增长趋势。

    2018年,光明地产归属于母公司股东的净利润为14.18亿元,同比下降27.17%,2019年,公司归母净利润为5.70亿元,同比减少59.77%。而2016年、2017年该公司的归母净利润还分别大幅增长98.15%、92.55%。

    销售方面,2017年、2018年和2019年,光明地产签约金额分别为236.62亿元、244.59亿元、266.38亿元,增幅由此前的20%以上,回落至个位数。

    事实上,上交所就曾在去年年报后对光明地产业绩下滑等问题发出问询函。

    对此,光明地产回复表示,近年土地市场价格一路上扬,导致公司在2015年、2016年的新增土地储备仅分别为85.44平方米、52.75万平方米,最终造成2018年业绩不佳。

    其中,华东对光明地产业绩贡献日渐式微。

    年报显示,2019年,华东地区共实现营收84.10亿元,同比减少52.30%,占总营收比例约61.83%;2018年则同比减少6.77%,录得176.33亿元,占总营收的86.44%。

    与此同时,华南地区和华中地区的比重正在逐步加大。

    2018年-2019年,光明地产华中地区分布实现营收15.49亿元、25.45亿元,同比分别增长24.90%、64.34%;华南地区则贡献12.74亿元、25.09亿元,同比分别增长110.2%和96.88%。

    截至2019年末,光明地产的土储分布就已形成上海占50%、长三角占25%、全国其他省会中心城市占25%的三分格局。

    值得一提的是,在地产主业停滞时期,光明地产还试图进行多元化转型。

    据其阐述,公司已构建“1+5+X”的总体商业模式。其中,“1”是房产开发主业;“5”分别是“商业平台、物流平台、服务平台、建设平台、供应链平台”,“X”是指新的经济增长点的培育,新的经营模式的打造,新的盈利模式的创设。

    不过截至2019年底,光明地产房地产主业仍占总营收90%以上。

    并购加速

    尽管业绩低迷,但近两年光明地产在拿地上则更为积极。

    数据显示,光明地产2017年新增房地产储备面积为94.25万平方米,同比增长78.67%,2018年-2019年,其新增面积达144.52万平方米、192.09万平方米,同比增长53.34%、32.91%。

    其中,由于土地市场火热,光明地产更是热衷股权收购、增资等形式纳储。

    年报显示,2018年,光明地产就通过增资或者收并购新增23个地产项目,而通过公开土地市场则有14宗土地进账,2019年,光明地产非招拍挂的新增项目也多达13个,另有11个新增的招拍挂项目。

    土地布局上,长三角仍然是这家上海房企的主要纳储方向,此外,武汉、成都、广西也是光明地产倾向的地区。

    值得注意的是,无论是股权收购,还是公开市场拿地,光明地产在许多项目中的权益都并不高。

    以2019年新增的13个股权投资项目为例,光明地产持有股权在50%及以下的项目就有8个。

    例如,2019年,光明地产通过增资股权合作取得了拥有常州市天宁区项目公司34%股权;全资子公司农房集团通过增资股权合作)取得了拥有武汉市东西湖区项目公司36%股权。

    虽然收并购是快速扩大规模的渠道,但权益占比减少不利于光明地产后期的利润增长。

    大量新增土储的同时,光明地产的负债和存货也水涨船高。

    数据显示,2015年至2019年前三季度,光明地产存货分别为398.81亿元、368.39亿元、395.61亿元、468.23亿元和607.41亿元,2017年之后增长尤其显著。

    2016年至2018年,公司存货周转天数分别为842.21天、831.11天和1104.44天。到2019年前三季度末,这一数字升至2282.67天。

    有业内人士指出,早期农工商去化慢的原因主要由于项目多集中在三四线所致,因此近两年,公司的拿地也更多回归一二线城市。

    此外,农工商时期的“高负债”问题也一直延续至今。

    截至2019年末,光明地产的有息负债接近500亿元,其中,短期借款和一年内到期负债总额合计约167.64亿元,而期内的货币资金仅有90.28亿元,经营性现金流也为-47.89亿元。

    一手扩储,一手融资,房地产行业高杠杆的模式仍在光明地产上演;另一方面,多元化的探索刚刚开启,行业形势却日渐复杂,这家上海国企能否再现“光明”?

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    撰文:黎倩    

    审校:钟凯



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