原报道 | 旧改网红升龙 掠地羊城的筹码和考题

观点地产网

2020-05-26 00:09

  • 政府合作融洽,手握资源、多家银行贷款渠道、本土旧改经验的人才团队等筹码,以上,便不难理解,升龙何以能迅速打开广州旧改市场。

    观点地产网 5月23日,升龙集团在广州增城斩获224.84万平方米旧改,改造成本125亿元。面积之大、投资金额之高,一时引起市场瞩目。

    该项目为广州增城区永宁街长岗村旧村改造,改造范围内总建筑面积109.55万平方米,拟规划打造成“粤港澳大湾区国际科创城”中重要的“现代化国际SOHO社区”,规划配套体现国际化都市特色的LOFT办公区、开放性邻里中心与国际智慧社区等主要功能,囊括特色酒吧街、时尚百货、超市、时髦商务酒店、小公寓、LOFT办公区等商业形态。

    这是本月升龙拿下黄埔穗东街南湾社区后,再次拿下的又一个旧村改造项目,也是升龙在广州拿下的第7个旧改项目。

    斩获频频、势头颇为强劲的升龙,俨然成为了广州旧改市场新晋的“网红”。

    而事实上,于福建起步的升龙集团,最早是在郑州发迹,随后又扩展至南京,甚至征战海外,再到现在掠地羊城。回溯升龙的“成名史”,或许我们能窥得其成为旧改网红的路径。

    “网红”成名史

    升龙1999年在福建起家,由创始人林亿控股达97%。但升龙的发家地不在福建,而在河南郑州。

    2005年,升龙来到郑州,参与投标燕庄城改项目,这是他“成名”的开始。

    据悉,当时投标的企业除了升龙,还有建业和金城两家。不过建业因项目战略不考虑城中村改造,金城因算不过来帐,均无法匹配到燕庄项目。而在郑州没有土地储备的升龙,硬下头皮放手一搏,接下了燕庄这个改造项目。

    尚无旧改经验和先例可循,摆在升龙面前最大的一个问题就是——180亩如何能有80万㎡建筑面积,有限的土地上要怎样做出更多的商业。

    被外界称为“工作狂”的林亿,事无巨细,对项目尽心尽责。据传,林亿为此特地去了韩国、日本、新加坡等国家考察,另外又带领着郑州的团队看了不少项目。最终,林亿被新加坡吉宝的方案吸引,尤其看中其住宅与商业的结合。

    以吉宝为蓝本进行开发,最终项目落成为曼哈顿广场,在郑州实现热销。就此,前后花费40亿元下的这场赌注,让林亿成功撬动了“旧改”这块硬骨头,升龙也“一战成名”得以接下一个个城中村改造项目,在郑州深耕下来。

    有数据显示,升龙在郑州改造了14个城中村项目,旧改面积达2200万平方米。期间迅速壮大,集团销售额在2013年突破百亿。

    而升龙开创的“高容积率、高赔付、配建大体量商业”的城改模式,也成为了其后续在郑州多个城改项目的样板,包括升龙国际中心、升龙城、升龙又一城等。

    只不过,这样的城改模式后续为其他开发商效仿,但在往后的时间里,伴随城市的发展,也令其阵痛不断,出现见效慢、收益低、杂事多等问题。这或许,也成为升龙后来在郑州失速的原因。

    郑州发迹后,林亿又带领着升龙走向南京。当时,升龙斥资75亿元拿下南京三块地,建设升龙汇金中心、公园道、升龙天汇三个项目。后又以8.9亿元拿下江心洲G82地块,相继开发了城市综合体、住宅、别墅等物业。

    此期间,升龙在2013年进军海外,目前已布局澳洲、悉尼、洛杉矶、纽约、伦敦等城市,甚至一度成为澳大利亚储备土地最多的开发商。

    但在辉煌的2014-2016年以后,升龙在河南和南京两地先后沉寂。2017年9月,升龙少有的出现在公众视线,则是要把手中最后一个城中村项目——郑州升龙御景上院项目45%股权出售给泰禾。但因对项目后续开发意见不一,泰禾最后放弃收购。

    2015年后,升龙逐渐在土拍市场上销声匿迹,旧改方面也未有获取新项目的动态。集团整体的规模也逐渐后退,根据观点指数公布的中国房地产企业销售金额TOP100榜单,2017年-2018年,升龙的销售分别以390亿元、510亿元的销售额排名51和58,2019年则跌落百强榜单。

    掠地羊城

    公开市场上式微后,升龙集团近两年在广州旧改市场却是动作频频,屡有斩获,并重新吸引了外界的目光。

    2018年7月6日,南沙旧改的第一条村——金洲、冲尾村,官宣由升龙竞得,该项目改造范围总用地面积约15.15万平方米,规划建筑面积36.44万平方米。

    升龙正式进入了广州市场。可以发现,从成立区域公司到拿下第一个项目,升龙花了一年半的时间。

    于2017年1月1月,升龙便注册成立广州升龙投资有限公司。3个多月后,升龙将广州总部乔迁至珠江新城,开始了他的旧改征程。

    市场消息称,升龙一位内部人士曾透露,在广州市场,升龙集团在相当一段时间内并不考虑通过公开市场拿地,在进入一个新城市的时候升龙更愿意先发挥自己的旧改优势。

    另据升龙集团公布,广州区域团队经从2017年的一百多人增加到2018年的近三百人,2019年的任务是“专注于城市更新事业”。

    2019年,升龙旧改布局大大提速。共夺得番禺东环街蔡边一村、增城新塘群星村、黄埔巨无霸汤村、及番禺2018年最大旧改项目洛浦街沙溪村共4条村的改造,合计投资额超过446亿元,获取旧改的势头胜于其他房企。

    而今年5月,升龙前后拿下黄埔穗东街南湾社区、增城永宁街长岗村。截至目前,升龙在广州获得旧村项目共7个,旧改项目面积超1691万平方米,总投资约637亿元。

    但值得注意的是,升龙在广州还有10余个旧改项目未浮出水面。此前便有市场传言,除了已公开通过投标的上述村外,升龙在广州还有包括番禺厦滘村、明经村、潭山村;白云马沥村;黄埔迳头村、镇龙村、夏园村;南沙沙螺村等村在谈中。

    据了解,目前升龙在广州进展速度最快的是南沙区金洲、冲尾自然村更新改造项目。该项目的安置补偿协议签约率已在今年1月初达到100%,目前已拆迁完毕。

    此外,黄埔汤村更新改造项目,今年拆迁工作也处于快速推进中。一年内,九龙大道片区500多栋房屋已全部拆除完毕,首期安置房也正在建设中。

    毫无疑问的是,广州已经成为了林亿新的主战场。

    至于为何选择广州,此前有广州升龙内部人士表示,相比其他一线城市而言,广州的价格仍然处在一个较低水平。同时,广州的旧改项目众多,政策上也有利好。

    也有业内人士分析,规模失速的中小房企,难以在招拍挂市场参与竞争,低成本、高利润的旧改便成了扩储最好的路径。

    筹码与考题

    种种迹象表明,升龙进入广州早有计划,且颇有大干一番的决心。但其何以迅速打开广州旧改市场,这不免让外界好奇。

    据了解,早在2017年1月13日,升龙广州公司刚刚成立不到5天,林亿就带队到访了黄埔临港经济区,与开发区相关领导就相关的合作机会进行了探讨和交流。

    2017年11月7日,广州市城市更新局举行广州市城市更新协会成立揭牌仪式。升龙集团与珠实、富力、时代、广州万科、广州城建、广州地铁等15家企业,共同作为协会发起单位成立广州市城市更新协会,而升龙是其中唯一一家非本地房企。值得注意的是,此时,升龙尚未在广州获取旧改项目。

    再追溯到更远一些,升龙集团发起成立的广东华兴银行于2011年正式揭牌开业,而升龙是其十大股东之一(持股11.02%)。此外,升龙的金融投资平台亦与诺亚、黑石、平安等大型基金公司、投资银行、信托公司建立合作。

    2018年开始,董事局主席林亿又带领团队频频拜访广州的银行等相关部门高层,并相继与建行广东省分行、广州农商银行、广州银行三家银行签约,展开三旧改造方面的合作,以获取资金支持。

    其中值得一提的是,在南沙金洲、冲尾村更新改造项目正式挂出前的三天前(5月18日),林亿会晤了建设银行广东省分行的相关领导。本次双方共同签署100亿元的战略合作协议,并宣布将在三旧改造、资本运作等方面,展开全方位深层次合作。

    此外,在团队与人才的搭建上,据接近升龙集团的人士透露,升龙从富力、珠光等广州本土房企挖走了很多专业人才。而林亿则亲自带队攻关个别项目,这很大程度上提升了旧改谈判的效率。

    政府合作融洽,手握资源、多家银行贷款渠道、本土旧改经验的人才团队等筹码,以上,便不难理解,升龙何以能迅速打开广州旧改市场。

    但发家郑州、销售规模式微的升龙,同样免不了外界的质疑。开发商与城市能否“适配”显得尤为重要。

    无论是在郑州、福建、南京还是广州,都可以发现,升龙的布局打法为“单区域、单城市、多项目”的深耕策略。这对于扎根区域、因地制宜打造项目有很大的好处,但也存在对上一座城市草草收尾的弊端。

    外来者升龙,能否啃下广州这么大面积的旧改,是外界最为关注的一个问题。而旧改这一难啃的骨头,撇除企业自身资金条件等以外,需要面临的挑战还有不少,其中不乏拆迁补偿、政府关系、利益博弈等。

    目前在规模上有所失速的升龙,是否能借助广州旧改重回赛道,也还需要时间验证。

    原报道 | 用事实说话,用客观、深入的态度记录和报道。

    撰文:林海研    

    审校:刘满桃



    相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    楼市

    旧改

    升龙