前5月拿地分化:土拍狂欢、销售回升背后冷静的万科融创

观点地产网

2020-06-19 23:10

  • 至于拿地,孙宏斌只总结了八个字:拿对地方、拿对时间。

    观点地产网 夏至将至。升温的不仅是气温,还有全国土拍市场。

    自新冠肺炎疫情爆发以来,国内土地市场先是大范围停拍延期,再到出现小阳春,然后持续升温、一夜入夏。百亿土拍已经越来越常见,杭州、南京、厦门、福州、东莞、成都等二线城市频出地王,北上广深则加速上新,连两百亿的土拍门槛亦偶有探及。

    大大小小的房企出现在各地的土拍现场。有人单枪匹马,更多人求合作共赢;或轮番举牌,或静观其变——疫情导致多地土拍堆积了更多优质地块,有了选择的房企们开始货比三家、择优而从。

    在“面粉”涨价的背后,碧万恒等头部企业有意无意避开了地王,如一向作风进取的融创甚至将拿地销售比减少了七成,反而是低调已久的行业蛰伏者们纷纷亮出了“王炸”。

    单就第二季度,前有“蒙娜丽莎”般朦胧的上海泰鸣贸易有限公司以103.6亿元拍出厦门新地王,再有龙光集团116亿力压央国企联合体、从深圳人才安居集团手中捡漏前海宅地,最后是年销售约200亿的合生创展在十天内以180亿豪掷北京四环不限价宅地。再往前,算上香港置地联合体310.5亿元拿下的“地王”上海徐汇滨江西岸金融港地块,今年的百亿地王已有四宗。

    来源:公开资料,观点指数整理

    “报复性拿地”不仅仅只是调侃。1998年至今已有二十二年,房地产成为了国民经济的支柱之一,数百万从业人员与上下游动辄几千家产业链在疫情期间同样嗷嗷待哺。

    员工要吃饭,企业要发展,行业要转型——没土储、不拿地,哪来的销售和回款?

    五月关键词:销售回升

    受疫情影响,2020年第一季度房地产行业销售金额同比下降了近20%-30%。进入第二季度以来,房企销售同比降幅正在不断缩小。

    据观点指数统计,2020年5月,TOP100房企共录得总销售额10927.2亿元,同比增长16.9%,较4月增速扩大22.7个百分点,实现了单月销售同比增速回正。

    在TOP20房企中,已有17家房企5月全口径销售同比回正。其中,世茂房地产同比增幅55.3%最高,5月销售250亿元。

    放大至前5月累计全口径销售规模,包揽前三的碧恒万均在2000亿元以上,反超恒大的碧桂园更是已近3000亿元。多年老对手融创与保利同样状态胶着,一个1405亿元、一个1525亿元,甩开第六名200亿元。

    销售的回升与疫情管控工作息息相关,并深受政府政策、资金到位等因素的影响。

    就政府政策方面,“房住不炒”仍是工作基调,但受疫情影响,企业税收减少、补贴支出增加使得政府面临财政压力,多地政府增加了土地供应量;同时,允许延期缴纳土地出让金、项目开竣工期限顺延等土地出让条件放宽,为房企周转争取了时间。

    资金方面,房企们通过整合资产包、积极融资、销售回款等回笼了资金,已经从全面停产停工中缓过来了。据国家统计局披露,1-5月房地产开发企业到位资金62654亿元,同比下降6.1%,降幅比1-4月收窄了4.3个百分点。

    其中,国内贷款10703亿元,下降0.5%;利用外资34亿元,增长15.3%;自筹资金20106亿元,下降0.8%;定金及预收款19479亿元,下降13.0%;个人按揭贷款10154亿元,下降0.9%。

    对此,贝壳研究院高级分析潘浩指出了两方面原因:一方面是前期房企以价换量促回款的效果逐渐显现;另一方面房企到位资金分项中利用外资同比增长15.3%。他认为,随着海外发债市场回暖,预计未来外资将持续成为房企资金补充的来源。

    另值得注意的是,在疫情等因素带来的利率下行周期中,房企低估值、业绩稳定等特色对于保险等长期资金的吸引力提升,地产股长线投资价值凸显,险资与房企合作、注入资金的事例增多。

    其中,社保基金、养老基金分别对荣盛发展增持了0.84%、0.43%,中国人寿对万科A增持了1.13%,而合生创展大手笔拿地的背后也有着珠江人寿的身影。

    头部企业态度分化:碧恒圈地 万融冷静

    土储是一切销售的来源。无论是优质土地供应较多,亦或是战略性补储,还是为规模而规模,总的看来,这些原因和动机随着对市场企稳的判断,对经营预期逐渐向好的判断,使得房企大多加强了拿地意愿。

    在火热的土拍潮中,地王无疑是最引人注意的交易,处于头部位置的碧万恒融等代表当然也备受关注。

    据观点指数统计,碧桂园、恒大除了轮流占据行业销售TOP3之外,其前五月新增土储分别为1238.4万平方米、1014.3万平方米,以三四线城市为主,拿地销售比在16%-21%之间。

    仅5月单月,恒大纳储477万平方米,位居行业之首。在新获取的30宗地块项目中,竞得地价最高的地块为广州增城区中新镇坑贝村两宗“回炉”宅地,成交总价47亿元。

    同为TOP5常驻企业,万科和融创则表现得略为谨慎,拿地金额、新增土储面积等远远低于同行。

    以万科为例,其前五月销售金额2471亿元、推盘量约2000亿元,却只增加了656.2万平方米土储。其中新增开发项目30个,六成来自招拍挂获取,四成来自股权收购,累计拿地金额342亿元,权益金额212.51亿元。

    按此计算,万科前五月拿地金额占销售金额比重为13.8%,而在去年全年这一比例为30.88%。市场猜测,万科下半年拿地或将超过上半年。

    而以大胆进取和热衷于收并购而被市场关注的融创,前五月只增加了388.4万平方米土储,在房企同行中排名第16;其新增货值528.3亿元,不及老对手保利的一半,比之碧桂园、恒大低了不止400万平方米。

    知情人士向观点地产新媒体透露,融创于2019年活跃于一二级土地市场,攒下了不少“家底”。他指出,充足的土地货值是融创能在热潮中保持冷静的重要原因之一。

    截至2020年3月27日,其在手土储面积为2.39亿平方米,对应货值3.07万亿元,其中超过82%的土储位于一二线城市;年内可售货值达8200亿元。

    按照融创2020年的6000亿元销售目标计算,其土储货值可支持销售周期为4.2年。据第三方分析数据,融创总土储货值略低于碧桂园,略高于恒大,后两者的可支持销售周期分别为3.1年和3.7年。

    对此,基于融创土储的现有规模及优质程度,摩根士丹利、中金、华创证券、中泰证券、东方证券、光大证券等多家研究机构给出了“强推”“买入”评级。

    据观点指数不完全统计,融创今年以来在公开招拍挂市场上获取的地块为18个,以天津、杭州、武汉、南京等核心二线城市为主,鲜有高溢价地块。按前五月拿地金额245亿元计算,较去年同期减少了七成。

    至于其5月频繁霸占媒体头条的关键词,既不是拿地,也不是文旅康养,更非收并购,而是连续减持金科回笼104亿元、0元转让乐视股权两件大事。

    此外,对利润率的要求或是万科与融创等企业放缓拿地的重要原因。万科自不必多说,其管理层已经对第二增长线做出了多元化的尝试,如加入养猪事业等。

    融创方面,创始人孙宏斌曾在2019年报会议上公开表示,要保证利润率、实现稳健增长。“我们的管理重心一定是以利润为核心的,当然销售排名要往后跑也不愿意,保持在前五名就挺好。”

    至于拿地,孙宏斌只总结了八个字:拿对地方、拿对时间。

    撰文:何凯玲    

    审校:武瑾莹



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