世说 | 奥园却步集

观点地产网

2020-07-07 00:07

  • 因此值此机会,我们或可以回顾一下奥园过去有代表性的两次入股尝试,权当温故知新。

    观点地产网 7月3日,在完成股权过户后第三天,备受瞩目的奥园集团与京汉股份的收购案被传一些消息。

    有报道以京汉股份债务危机、交易收购款支付、项目交割等方面为切入点,对交易进展是否顺利提出质疑。

    据此,奥园、京汉双方联合发布澄清声明,表示收购后续的相关工作正在按照协议约定推进中。“收购款项均按时足额支付,履约情况正常……双方期待通过本次交易合作,共同推进京汉股份未来实现高质量、可持续发展。”声明称。

    尽管上述消息所描述情况真伪存疑,但市场对此事的关注,也多少透露出对奥园进行公司股权层面的收并购或入股,是抱有一些怀疑态度的。从中体产业和百年人寿,该公司近年来对大型并购入股的成功经验不多。

    因此值此机会,我们或可以回顾一下奥园过去有代表性的两次入股尝试,权当温故知新。当然,在讨论这两宗交易的时候,亦要结合奥园的发展进程进行观察。

    收并购策略

    总结奥园集团的发展历程,这家近几年快速崛起的房企系以收并购立身。

    据观点地产新媒体了解,奥园于2013年第一次提出三年规划,对外公布确立“商住双线发展”策略,并宣布进入快速发展周期。当时,当时奥园管理层已开始强调收并购的重要性。

    2017年,奥园提出第二个三年计划,规划年内要北上进入多个省市,初步建立环渤海区域、华东区域、中西部核心区域和华南区域四大片区。

    2018年则围绕重点区域的城市群,在新进入城市及周边扩大投资规模,加大对一二线城市周边卫星城的投入。2019年,奥园将主要关注已进入市场的产能和份额提升。

    三年内,收并购策略发挥重要作用。与世茂集团类似,奥园收并购也基本从项目层面入手。大多数情况下,一次只收购少量项目,奥园占大股(约70-80%)并操盘,让土地方跟着赚钱。

    资料显示,奥园2017年新增土地储备1286万平方米,其中股权收购约66%,资产转让大概有15%。换句话说80%以上的项目都是通过并购而来。

    翌年奥园新增可供开发的建筑面积1568万平米,收并购项目占89%;而2019年的数字是79%。这年奥园开始热衷于产业拿地,年内新增可开发建筑面积约1609万平方米。

    三年激进土地策略为奥园提供合共4463万平方米价格低廉的可销售土储,平均土地成本仅约2688元/平方米。期内,奥园合约销售额亦突飞猛进,2017年-2019年销售平均复合增长率达到61%。

    不过另一方面,随着销售快速增长奥园的土地储备显现疲弱。截至2019年末,该公司拥有土地储备总建筑面积约4503万平方米。其土地存续比继续维持在2018年的水平,即3.85年。

    土地问题是制约奥园未来发展的重点。所以尽管今年奥园定下的销售增长目标只有12%,为近年来的最低水平,但它仍坚持不削减土地预算,继续按照“合同销售的30%-40%作为预算用于增加土储”的准则扩张,为2021年预期到来的销售复苏做准备。

    若用这个角度去观察中体产业、百年人寿、京汉股份三宗交易。奥园的个中目的,最显而易见的均是获取土地,其余则参杂一些更复杂的任务:如北上、上市平台,业务协同等。

    中体产业

    奥园在2017年起开始全国扩张,从南方基地北上拓展成为企业发展重要一步。该公司希望在一些重点一二线城市站稳脚跟打造城市群效应,并伺机进入一些三四线城市。

    而当年,正值体育小镇概念走红。住房城乡建设部、国家发展改革委及财政部在2016年7月发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》,提出2020年前要培育1000个各具特色、富有活力的特色小镇。

    奥园于2015年在文旅板块旗下设立广州奥园特色小镇建设开发有限公司,随后以“产业链+文旅”小镇模式,建设了奥园(英德)心花小镇、奥园(韶关)文旅城、恩平泉林黄金小镇等多个特色小镇项目。特色小镇属于除收并购之外,奥园在拿地方式上的一种补充。

    在这一背景下,因为业务协同性强又有历史渊源,中体产业这一标的进入到奥园法眼。

    标榜以地产+体育起家的奥园,其前身金业集团就曾于1998年起,与中体产业合作开发了北京、上海、广州、天津多个奥林匹克花园项目。但不久后,双方则因争夺“奥林匹克花园”品牌决裂,奥园也从北方市场撤离。

    2016年11月,国家体育总局体育基金管理中心向中体产业发函,宣布拟转让其持有的全部中体产业约22.07%的股权,前后经历两次招标。

    第一次招标吸引了北京翔明体育文化有限公司、新理益集团有限公司(刘益谦旗下)、天津乐体安鸿体育文化发展有限公司(乐视体育)和深圳市鹏星船务有限公司(佳兆业郭英成旗下)四家企业参与。

    但四家公司均因“意向受让方未能达到基金中心的公开征集条件”而投标失败。据了解,中体产业股权受让方资格条件为:受让方或其实际控制人设立三年以上,最近两年连续盈利;具有明晰的经营发展战略;具有促进上市公司持续发展和改善上市公司法人治理结构的能力;受让方需承诺在一定期限内注入中体产业。

    第二次招标,则只有奥园集团参与。方案敲定为奥园将按照每股价格不低于17.53元,收购中体产业22.0733%股权成为第一大股东,交易代价约32.65亿元。

    当时市场对这宗交易十分看好,认为奥园并购入股中体产业将重提当年体育地产的故事。奥园有望利用中体产业在体育方面的资源,以体育小镇的概念增强拿地能力。有市场人士分析:“中体产业拿地建设场馆并运营,场馆周边的配套土地则能供奥园开发住宅及商业等。”

    同时,入住中体产业也将令奥园新增一个A股上市平台,往后文旅资产注入、融资、借壳上市等都方便操作。

    但最终,“由于我们和中体在招标的条件上存在一些分歧,我们最后放弃了投标。”奥园与中体产业的交易也因不符合征集条件而搁浅。

    此后,奥园独自与青岛即墨通济新经济区签约,宣布打造一个占地面积6000亩的体育小镇项目。“北上”也找到替代方案,奥园选择与天同宏基合作,收购了后者多个位于青岛北京及环京区域的住宅商业和旧改项目。

    百年人寿

    去年,奥园在拿地层面逐渐将天平向产业协同方面倾斜。随着旗下物管公司奥园健康生活集团的成功上市,奥园希望通过多元化业务在资源储备上反哺主业的意愿更加强烈。

    2019年7月19日,奥园公告称拟斥资32.6亿元,收购中型险资企业百年人寿约13.86%股权,成为其控股股东。

    “保险和公司其他板块有一定的协同效应。百年人寿是广州农商行的第二大股东,公司跟广州农商行是有合作的。”奥园管理层在去年解释,“百年人寿本身跟奥园健康的医美、康养这个板块,还有奥买家的客源板块是有关联的,所以我们认为公司在健康康养产业与保险业是有密切关系。”

    同时,“现在广州、深圳都希望希望我们的百年人寿去开总部,均给出土地优惠……这是通过产业联动主业。”奥园管理层提出,百年人寿旗下资产管理公司是有投资地产相关的项目的,“公司可以通过他们来合作。”

    另一方面,亦有市场人士分析,百年人寿将为奥园套现旗下商业地产资产提供便利。

    只是在仅仅半年后,这宗收购最后以失败告吹。奥园并未公开披露具体原因。但可以参考的是,绿城集团在奥园之前意欲收购百年人寿,最终系因银保监会未批准交易从而失败。

    第一次挑了一个条件苛刻的标的,第二次则挑战监管层面极难通过的“保险+地产”。奥园两次大型股权收购都像是锦上添花之作,成功了固然好,失败也无碍发展前路。

    今年4月,奥园终于选择了相对容易执行的收购标的,一间经营出现危机又持有优质土储的同行公司——京汉股份。

    在以11.6亿元代价收购京汉股份29.99%的股份后,奥园入主这家前雄安新区概念房企,并将位于北京、天津、重庆、成都、南京、太原、广东省及河北省等地,共计18个项目收入囊中,新增可售建筑面积约124万平方米。而更值得注意的是,奥园自此成功控制2个港股及1个A股上市平台。

    世说 | 钩沉里的商业笔记:你能看到多远的过去,就能看到多远的未来。

    撰文:刘子栋    

    审校:钟凯



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