观点与陈思铭面对面:景业名邦“创二代” | 博鳌20年

观点地产网

2020-08-05 00:53

  • 沿着陈思铭的想法探寻,窥视到的是年轻一代地产人对于房地产的思考。

    编者按:二十年时光,无论是对人的一生还是一个行业的历史,都是厚重而且无法割裂的。

    对于中国房地产而言,过去二十年是高速发展的黄金年代;对于博鳌房地产论坛而言,二十年就是过去的全部——她从创立以来就伴随着房地产一路向前,记录着这二十年恢弘的历史。

    历史给我们的最好的东西,就是它所激起的热情。值此“博鳌20年”之际,观点地产新媒体遍寻二十年来中国地产商业领袖们的传奇故事与独特视野,并推出“博鳌20年”系列采访特稿。

    未来,我们还将继续见证。

    观点地产网 2019年12月,景业名邦的上市钟声在港交所大厅响起,这家成立仅六年、年销售规模超30亿的房地产开发企业,在资本洪流中顺利上市。

    舞台中央执着敲锣棒的,是这家年轻房企的创始人陈思铭。

    白衬衫,黑西装套装,红黑格子相间的领带,一副黑框眼镜,装束打扮精致简洁。许多人对于这张正值而立之年的面孔是陌生的,反倒对其身旁站着的一排前来捧场的父辈甚是眼熟。

    当天,陈思铭父亲陈卓贤、伯父陈卓林等雅居乐陈氏家族五兄弟,悉数到场。

    “你想过淡出家族的标签吗,会因此觉得困扰吗?”

    “完全不会。”眼前的这位地产创二代坦言。

    因为疫情的缘故,与陈思铭这场对话不得已一拖再拖,且因香港疫情不间断爆发、防疫规例延长,最终搬到了线上会面。

    这是陈思铭第一次面对媒体公开发声,相比粤语、英语,他的普通话并不算非常流利。

    一个多小时交谈中,这位年轻主席言简意赅地向我们剖析了光环与标签下真实的陈思铭,与他的景业名邦。

    我叫陈思铭

    1988年出生的陈思铭,今年刚满31岁,属于当下最年轻的一批上市公司执掌人。

    若回过头观察其成长轨迹,可以发现,走上房地产行业更多是一个水到渠成的过程。在陈氏家族里成长,使得陈思铭对行业耳濡目染比较早,潜移默化中也推动他作出了人生道路的选择。

    在景业名邦的招股书里,有一句话写到:“陈思铭在一个拥有中国房地产业务背景的家庭中长大,因此对同一行业产生兴趣”。

    兴趣是最好的老师,高中在国外求学时,陈思铭选择了以建筑、科技设计这一类的学科项目,从了解建造这一基础环节开始,慢慢步入房地产。

    大学时,陈思铭转了个航道,在澳大利亚格里菲斯大学修读金融。

    “当时是考虑到未来想深入了解金融系统,所以又选择了风险管理以及投融资方面,进行学习。”陈思铭回忆道。

    2011年,从象牙塔走出来的陈思铭,先是在一家行业内备受尊重的房企和其他行业历练了两年。陈思铭称:“因为比较熟悉家族企业的运作,便选择去一家在行业内领先的房企学习,然后在投资银行摩根士丹利从业,把金融所学予以应用。”

    直到2013年底,陈思铭才开始创业,创立了景业名邦集团。在这个时候,陈思铭选择了与大多数地产二代不同的方向。

    放眼如今的地产圈,随着第一代地产创业者年华逝去,二代正被一步步推向台前,如杨惠妍、孙喆一、许世坛等,正逐步接过父辈的权力与财富。

    为何选择别辟门户?陈思铭第一次向外界袒露了内心的想法。

    “我们家族中的父辈创办的房企已经取得成功和品牌影响力,他们是我做企业和做人的榜样,对我创业有很多启发,因为我的家族团结、敬业、诚信,我创建景业名邦也是对家族从事行业的认同,并希望通过自己对这个行业的思考和创新,能开辟新的市场领域。”陈思铭在谈话中,多次表达自己对于家族的认同。

    “但我更希望有自己的空间可以做自己想做的事情。”他强调,在新的时代和经济背景下,用创新的力量去开辟新的市场,并构想如何可以弯道超车。

    何为景业名邦?

    对于景业名邦,陈思铭有着自己清晰的想法与理念。

    他给这家年轻企业规划的道路,是以“生态人文地产”为发展核心,注重生态、生活、生长。

    看起来,这是一条区别于大房企规模化复制的路线。

    陈思铭回忆起生态人文地产这一理念的灵感来源:“刚开始做第一个项目的时候去广州从化考察,看到环境非常好,特别是离市中心也不算远,车程40分钟左右,可以实现交通覆盖,我们觉得这个地段日后潜力非常巨大。”

    其提及的项目是景业荔都,于2014年开发,是位于广州从化温泉镇的一个大型生态社区,周围山景水色环绕,总地盘面积约为70385 平方米。

    “这个项目当时就启发了我思考企业产品的定位——不论是在国外的留学经历,还是回国后看到新一轮改善型市场的崛起,我感受到商品房市场发展近20年时,更多人开始对人居有更客观的认识——讲究生态环境和生活方式、追求人文内涵、具有可持续发展性。”陈思铭阐述道。于是,他为景业名邦制定了“生态人文地产”的产品战略定位。

    沿着这些想法探寻,窥视到的是年轻一代地产人对于房地产的思考。

    “近几年时常说消费升级,提倡从消费端倒逼供给侧改革。其实,人们已经意识到需要有处居所,既能满足改善需求,又能创造一种健康的生活方式。”

    对于房地产而言,就是推动供需结构的变化和产品“换代”。

    “现在我卖的房子不只是卖一个建筑体,或者卖一个满足居住的空间,我们已经更深入地涉及到卖一种生活模式,卖服务品质,卖可以享受到的人文意义和精神,卖这个时代我们应该去追求的美学生活。”

    打造提升生活品质的产品,让居住者在忙碌同时感知生态自然的美好和人文的精神价值,这是陈思铭非常想做到的一件事,也是他选择创立景业名邦的原因。

    这次疫情,也让陈思铭看到这种打法与策略的正确性。据其透露,同样位于从化的温泉合院项目景业珑泉湾,5月以来在别墅市场的成交数据占据领先位置。

    但让人不解的是,如此差异化的独特定位,会不会一定程度上也拦阻了景业名邦对规模的追赶?抑或陈思铭对规模至上的论调稍显淡薄?

    据悉,截至2019年12月31日,景业名邦在广东、海南、云南及湖南4个省份拥有30个项目,其中包含11个已竣工项目、5个在建项目、14个持作未来发展的项目。从竣工项目看,均是挑选了城市周边一些风景胜地落地。

    如与景业荔都同年拓展的,位于海南的景业清水湾3号项目,以及2018年发展的位于云南腾冲的景业高黎贡小镇等,这些项目都依托于当地自然资源、独有的景观风貌及深厚在地文化,设计建造了独具特色的住宅产品。这样的“特色”,也令景业名邦逐渐在市场中形成自有的品牌ip。

    另一方面,是品质投入。景业名邦将目标市场锁定在消费升级人群,在品控上就需要达到更高的要求。

    面对这个问题,陈思铭显然有过深思熟虑。一方面,作为公司掌舵者,尤其如今是一个上市公司,必须要考虑股东利益最大化,不排除任何发展好机会。

    另一方面,陈思铭仍然希望公司更多专注在生态地产的品牌定位,并且在已发展的如海南、云南这些十分契合公司产品定位的地区,肯定会继续拿地、深耕、做大。

    多方思量后,陈思铭也找到了实现“弯道超车”的方式,即市场广阔的城市更新领域。

    这是景业名邦目前最重点的发展业务:“大湾区是我们的目标市场,核心投资方向就是一二线城市的旧改项目,尤其是旧村。”

    据悉,未来三年,景业名邦计划在广佛地区介入十多个城市更新项目,整体规划体量约400万平方米。

    “我们目前有多个项目正在积极研究和跟进中,大部分都是在广州,总体上,我们期望旧改不超过三年可以实现成果。”谈起这一新方向,陈思铭的语速快了起来,在他看来,这将为景业名邦的土地储备和业绩带来快速增量。

    他再次重申了品牌定位:“当然,旧村改造也可以把当地生态人文文化融入进去,这得看市场的行为以及我们的测算。”

    回到规模之争,“当我们品牌影响力做到一定阶段的时候,还是会朝目标中的规模化进行发展,但还是在品质的前提下做规模,不会单一追求规模上量。”

    当下,陈思铭认为重要的还是必须把公司做稳:“这才是最核心的经营理念,如果不稳,做得再大、再好,也只是一个难以持续性发展的公司,还是会有风险。”

    年轻的我们

    不可否认,景业名邦是一家在营收、销售、土储上不算多大量级的房企。

    但就是这样一家“初生牛犊不怕虎”的成长型企业,仅用了6年时间便敲开资本大门,成为最快赴港上市的房企。

    为什么那么快把景业名邦推向资本市场?

    “因为我的专业是金融和风控,所以在成立之初,就不断在思考什么阶段开始筹划上市更契合时机。”6年来,陈思铭一直朝着这个目标去发展公司,在投资、经营、风险把控等方面规范操作,最终实现快速上市。

    陈思铭还透露,事实上,景业名邦在大约三年前已经具备条件上市。

    “不过我们不希望说出来,在吸引一批资金后就无所事事,这不是我们做事的原则。”陈思铭选择再花了两年时间,把公司做得更好更稳,再去面对整个资本市场的考验。

    同时,这也是出于发展节点的考虑:“我们觉得是时候开始发力,把景业名邦的发展提速,所以才决定进入资本市场。”

    修读金融的陈思铭,给资本展示出的最漂亮一面是高盈利。

    相比其他中规中矩的指标,景业名邦财务数据中最亮眼的是毛利率——2016-2019年,该公司毛利率分别为25.7%、32.2%、38.6%、47.6%,其中2019年刷新最高纪录,甚至比许多上市房企毛利率高出十余个百分点。

    这背后源于较低的土地成本,以及交付物业售价逐年上涨。

    然而,行业毛利率下降是大趋势,这已成为房企的一个普遍认知,景业名邦想坚持打好这张牌,并不容易。

    “这不取决于景业,而是取决于市场。”陈思铭看得很清楚,景业名邦进入赛道正是一个比较好的时间。

    高毛利的表现与当时上扬的房地产行情相关:“2018年,整个房地产行业无论是楼市还是地价,都到了一个比较高的位置。”

    陈思铭称,这是一个很现实的问题,不是“想不想做”,而是“能不能做到”。

    “毛利水平肯定会有调整,但是核心理念还是保持我们在资本市场的经营优势。”

    面对踏入激烈赛场中的景业名邦,31岁的陈思铭丝毫不怯懦。

    “这个时代,企业的孵化成长都比较快速,尤其是互联网和科技类企业,都是短短几年时间可以成为独角兽企业并上市,所以景业名邦集团用6年时间上市也是正常的。企业年轻也恰恰是我们的一个优点。”在陈思铭看来,景业名邦团队没那么臃肿,团队思维创新活跃,执行决策也较快。

    “会给自己定一个目标吗?”

    “允许我卖个关子,我们或许在明年会把这个目标更清晰地告诉大家。”

    以下为观点地产新媒体对景业名邦集团董事局主席陈思铭先生的采访实录:

    观点地产新媒体:其他地产二代大多都选择在自己父辈的企业任职,您为什么选择自立门户?

    陈思铭:我刚回国的时候也出去实习了两年多,专门去过头部房企学习锻炼;后来也去了摩根士丹利,在投资银行里面学习过。

    我个人挺喜欢建筑,在国外读高中是学习建筑、设计这方面为主。后来读大学的时候,考虑到未来可能更想深入金融系统,所以选择了风险管理以及投融资专业。

    为什么会选择自己出来?第一,无可否认,家族非常团结,但毕竟我们家是个大家庭,人比较多,人多的时候更希望有自己的空间可以做自己想做的事情。

    第二,在很多人的理解中,家族养大我,教会我很多事情,跟我个人身份有必然的联系,但对于我来说,从小一直比较多在国外,或者在其他地方读书,所以对家族企业的了解其实没有外界所想的那么深。

    观点地产新媒体:您在这样一个家庭耳儒目染,但是又修学了建筑、金融,客观来说蛮适合房地产这个行业的。

    陈思铭:其实当时有想过,也去摸索过其他行业,毕竟我在投资银行那一年不是做房地产,当时有做科研或者高科技概念股等其他方面的研究。

    只不过我个人还是偏向于做实体经济,毕竟从小到大是看着这个,也更希望对社会的贡献能体现出来,而且实体经济毕竟比较实在。

    观点地产新媒体:您会不会想要说撕下这个标签,或者因为外界这些声音感到烦恼呢?

    陈思铭:我完全不会。

    首先,雅居乐给我了一个对房地产的系统认知以及学习,对我有很大的启发,我的叔父辈合作创立了雅居乐集团,他们是我做企业、做人的榜样,这个是无可否认的。

    景业名邦和雅居乐是两个相互独立经营的上市公司,当时联交所也问,你跟你父亲的关系如何区分?我也是这样说:首先我们在业务层面是独立的,但是私底下会不会因为公司而不聊天?这是不可能的。

    所以,会不会介意外界给我的标签?我其实完全没有这个烦恼,因为你可以说我是陈氏家族的人,但是我没有在雅居乐工作,而是专注做自己的企业。

    我的目标是把自己范围内的事情做好,履行对景业名邦的责任,做该做的事情。

    观点地产新媒体:会不会给自己定一个目标,比如阶段性的销售目标?

    陈思铭:定目标可能要看我们自身的发展阶段和状况,比如说现在的项目到底做得如何?现金流怎么样?

    那么有没有目标?肯定会有,但是允许我卖个关子,或许在明年就会把这个目标更清晰地告诉大家。可以透露的是,我们的旧改业务布局如果进展顺利,会带来一定的预设目标增量。

    观点地产新媒体:众所周知,旧改利润是比较高的,也很契合景业名邦高毛利的特点。

    陈思铭:因为旧改涉及的技术层面会比较高,而且除了技术层面,不是说每个人都能做得到,这得看管理层和团队拿地的眼光。

    我们会综合评估,不是每个旧改项目都会进入,例如现在手头上正在介入的项目,我们是在考察了差不多10倍数量的项目中筛选出来的。

    观点地产新媒体:景业毛利水平比较高,但未来毛利率下降成为行业大趋势,公司能不能继续保持住这个水平?

    陈思铭:这个不取决于景业名邦,而是取决于市场。

    景业名邦发展的时间不长,但是我们进入的时间是较好。2018年,整个房地产行业无论是楼市还是地价,都去到一个比较高的位置。

    未来我们还能不能实现这样的毛利水平?肯定会有调整,但核心理念还是希望通过确保品质并能控好成本,保持企业优势。

    不是我们想不想继续做,而是我们能不能做得到,这是一个很现实的问题,也是一个很大的市场行为。

    但是,我们有信心能保持在相对同行来说比较可观的毛利水平。

    观点地产新媒体:公司今年进行了数次融资,您怎么看待目前公司的融资成本与杠杆水平?

    陈思铭:我们的融资成本和杠杆水平一直保持在一个良好的状态,随着业务结构的优化等,逐步达到更优。

    目前集团的融资能力在市场上也得到一定认可,无论是发债还是上市,市场对我们的支持非常大,现在和一些银行的合作关系也非常友好。

    观点地产新媒体:您个人对于风险的好恶是什么样的?

    陈思铭:景业的负债属于比较安全的水平,日后有更好的机会是否会增加负债比例?不排除这个可能,因为作为公司的决策人,我不可能放弃一个公司发展的好机会,还是要以公司利益最大化为主,对我们的股东负责。

    观点地产新媒体:在团队里,您是什么类型的领导?

    陈思铭:处理工作上的事物,我是认真并挺严肃的,但是有时候也比较能聊。对待同事,希望给他们更大空间表达意见,我会耐心倾听并尊重他们。

    公司以人为主,如果连他们表达的都不去听,或者不去尝试帮助他们,那还有谁能为公司去付出?谁还能为公司投入热情?

    这个跟我成长的环境有关,包括家父对我从小到大灌输的理念。我不比人家更优异,大家都是一样的,只不过我是运气好,有一个这么好的家庭条件。这个条件给予其他人,也许都能做得很好。

    所以,一直以来无论是对身边的人,或者是对公司的人,我都是秉持着尊重和探讨的形式。我在公司也跟他们说,不需要叫什么领导。

    观点地产新媒体:他们都叫您什么?

    陈思铭:他们叫我Michael,我更加希望公司文化能做到——我们是一个平台,十年后我们的员工哪怕出去了,离开景业了,都能有一番作为,景业也可以因为我们的员工而骄傲。

    这才是景业名邦最成功的事,这是我个人的理念。

    观点地产新媒体:除了工作,您私下有什么兴趣爱好吗?

    陈思铭:了解我的人其实都知道,我是个宅男,不怎么出去。我自己也没有条件出去,毕竟如果自身都不能百分百投入公司的话,更别说其他人了。

    我的兴趣就只有健身,还有打篮球。

    观点地产新媒体:看到新闻说,您赞助了一个赛车比赛,平时喜欢赛车这种竞技类活动吗?

    陈思铭:个人肯定是有一些想法的,但是毕竟现在自己不能玩车了,就支持相关比赛。

    我更看重的还是电动赛车,而不是普通赛车,电动赛车环保,我觉得这个理念是非常好的。

    撰文:林心林    

    审校:武瑾莹



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