博鳌特写 | 金融的力量,地产的选择题

观点地产网

2020-08-13 20:39

  • 极致完美的状态就是有规模也有质量,只是要达到这样的状态非常有挑战性。

    2020博鳌房地产论坛·特写 “一只南美洲亚马逊河流域热带雨林中的蝴蝶,偶尔扇动几下翅膀,可以在两周以后引起美国德克萨斯州的一场龙卷风。”

    这是著名的蝴蝶效应,给到人们的启示是,一个微小的初始事件,很可能引起系统性的整体灾难。

    或许可以说,最初只是一个寻常的选择,在不远的未来可能带来翻天覆地的变化。

    像最近的新冠疫情,一开始只是个别病例,国内选择暂停一切经济活动,全力抗疫,国外却没有给予足够重视。不同的选择,短短数月发展成不一样的局势。

    半年多过去,中国成为了目前全球唯一GDP正增长的大型经济体。

    事实上,小到个人,大到国家,每时每刻都在面对着各种各样的选择。其中有不少更是每一个人都要经历的,比如:今晚吃什么?妈妈和女朋友掉水里了应该先救谁?

    视线转移到房地产行业,这个选择题也是每年博鳌房地产论坛都在讨论的问题:是规模重要,还是质量、收益更重要?优先选择追求规模还是精益求精?

    8月13日,2020博鳌房地产论坛关于资本金融的全体大会上,阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人吴建斌分享了他对财务平衡与规模扩张的看法,他称这是“挑战一下自己”。

    因为对于房地产企业而言,负债、规模、利润仿佛是一个“不可能的三角”。

    “我过去一直在财务、金融、战略这个领域从事管理业务,有20多年的经验,我也一直在寻找这中间有没有一个平衡关系。”吴建斌表示。

    他画了一个天平,左边是负债,右边是规模,中间是利润。当负债重时,规模就往上走,也就是加杠杠的过程,规模可以做大。减负债、降杠杆,规模就要下降,支撑点就是利润。

    吴建斌进一步指出,中间有没有可以计算的公式?或者计算的模型?他试图通过演讲倒逼自己,把这个问题回答清楚。

    不过,之所以是“不可能的三角”,就是人们始终无法在其中寻找到一个平衡点,而且这个过程需要市场上经验最丰富的从业者才能把控,犹如刀尖上跳舞。

    “这三者之间没有公式可以计算,只能靠自身的经验,靠这些经验得出之间的逻辑关系。”吴建斌续指,三者之间的平衡关系是动态变化的,动态平衡的过程不单只是自身的状况,还关乎行业。

    在吴建斌看来,相当长一段时间里,房地产行业高财务杠杆是根本降不下来的。没有条件,也没有理由,杠杆能推动公司快速发展,只要把经营现金流作为第一要务来抓。

    “企业管理的核心是财务管理,财务管理的核心实际上是现金流管理,而现金流管理的核心是经营性现金流管理,经营性现金流的管理,实质上是可以动用的现金流管理。”绕口令般的描述,说明现金流非常重要。

    这不是吴建斌第一年提出这个观点,只是今年因为新冠疫情,形势发生了大幅变化——去年各种各样的政策收紧房地产行业银行贷款、信托、发债等各种融资渠道,今年则是放水和宽松。

    这让吴建斌的观点在现在这个时间点听起来,更像是强烈的风险提示。

    规模没有什么不好的,毕竟现在依然是规模红利时代,“房企规模扩张还是第一要务,在这个方面是不存在争议的。”吴建斌表示。

    极致完美的状态就是有规模也有质量,只是要达到这样的状态非常有挑战性。

    方正证券首席经济学家、北京大学经济政策研究所副所长颜色也表达了自己的观点,他表示,房地产行业在金融方面杠杆率已经非常高了,疫情之后宏观杠杆率已经超过300%。但是现在又不能去杠杆,一去杠杆市场就完蛋了。

    “未来必然要大力发展直接融资市场,不管是IPO、房地产基金还是其它各种形式的直接融资市场,必然有特别大的空间。”颜色指出。

    这是金融的力量,引入传统资金之外的低成本资源,能让企业降负债的同时达成规模扩张。

    建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖在主持精英对话时便直言:“如果再加两个字,就是‘相信金融的力量’。”

    有意思的是,与会嘉宾都在讨论金融的好处,至于未来将是一番什么样的景象,没有人敢非常笃定地落下定论。

    就如南美洲亚马逊河流域热带雨林中的蝴蝶,偶尔扇动几下翅膀,不知未来将在房地产行业刮起怎么样的龙卷风。

    撰文:廖尧    

    审校:徐耀辉



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