世说 | 舒氏兄弟迟到的年报 五洲国际退市危机与业绩沉浮

观点地产网

2020-08-19 23:27

  • 这些迟到已久的年报,字里行间都透露出这家“历劫”的企业,或面临着退市的风险,任务繁重,道路漫长。

    观点地产网 七年前,风风光光走上资本道路的五洲国际,如今却“难起波澜”,正等待自赎和重生。

    2019年6月19日,以个人健康为由,大哥舒策城将一手创立的五洲国际大权交给胞弟舒策丸,卸任五洲国际所有职务。一度让公众期待的是,舒策丸会带领五洲国际走向何方?

    然而,仅仅一年零4天后,舒策丸也于今年7月23日辞任五洲国际董事会主席、执董、行政总裁、公司授权代表等职务,掌管公司财务资金端口的执董沈晓伟担任行政总裁及授权代表。

    至今,五洲国际主席之位依旧空缺,舒氏兄弟齐齐退居幕后,意将五洲国际交由职业经理人掌管。股票宣布停牌已经过去717天,五洲国际债务重组、业务萎缩、股票暴雷等难题仍未得到解决。

    目前,五洲国际董事会由四名执行董事及三名独立非执行董事构成,执董包括行政总裁沈晓伟、总裁助理朱永球、董秘蔡巧玲及周晨,其中前三者于2018年8月7日获委任为公司执董,独立非执董则包括宋敏、舒国滢及刘朝东。

    8月19日午间,五洲国际一连发布四则公告,内容有关2018年至2019年中期及全年业绩公告。

    这些迟到已久的年报,字里行间都透露出这家“历劫”的企业,或面临着退市的风险,任务繁重,道路漫长。

    连续三年录得亏损

    两年前,五洲国际希冀通过住宅挽救濒临危机的商业地产,与此同时被爆出债务违约,出售项目回笼资金是最快解决危机的手段。

    回顾是次发布的年报,2019年,五洲国际录得收入10.46亿元,同比减少66.27%,毛利为3.54亿元,同比减少60.7%,毛利率由上一年同期的29.1%升至33.8%。

    五洲国际表示,收入减少主要由于物业销售收入减少所致,而物业销售收入减少是由于已售总建筑面积减少以及商业物业的需求疲弱导致平均售价下降的综合影响所致。

    截至2019年12月31日止,五洲国际物业合同销售收入减少72.6%至7.61亿元,而2018年同期为27.78亿元,合同销售面积5.68万平方米,同比减少83.9%。

    期内,五洲国际计划日后发展项目或项目分期共有13个,总规划土地储备建筑面积约为195.36万平方米,较2018年总规划土储214.63万平方米略有下降。

    截至去年底,五洲国际的发展项目14个,分别位于江苏、浙江、山东、湖北、黑龙江、吉林、河南、辽宁、重庆及福建,包括12个商贸物流中心,2个多功能商业综合体以及住宅项目。

    除了物业销售收入,2019年,五洲国际录得出租投资物业所得租金收益1.33亿元,商业及物业管理服务收益1.07亿元,物业咨询服务收益0.19亿元,同比分别增长12.7%、下降18.32%及下降44.12%。

    起家于商业地产及物流开发,五洲国际也被自身的发展模式牵累。因商业地产投资周期长、回报慢,五洲国际的发展步伐也逐渐变得缓慢,甚至连年录得亏损,盈利能力也亮起了“红灯”。

    早在2015年,五洲国际拥有人应占年度利润录得约4.82亿元的亏损,尽管次年录得利润转正约为1.01亿元,但好景不长,随后三年业绩表现一直令市场低看。

    据观点地产新媒体了解,五洲国际拥有人应占利润已经连续三年录得亏损,2017至2019年亏损分别为5.18亿元、42.16亿元以及27.66亿元。

    就去年亏损录得减少,五洲国际认为,主要由于分销及销售开支、管理费用、融资成本、各项资产的减值亏损及出售附属公司亏损减少的综合影响所致。

    盈利能力下降是摆在五洲国际面前的一道坎,走过商业地产粗犷式扩张阶段,精细化运营成为主流,五洲国际逐渐掉队,跟不上时代变化的步伐。

    更严重的是,五洲国际还要面对债务重组及资金链告急等难题。

    债务危机与退市

    五洲国际从2004年创立之时起,用9年时间完成赴港上市,然后不到6年时间走到今天“危机”的局面。

    2013年6月13日,赴港上市的五洲国际吸引了投资者的瞩目,时任CEO的舒策丸在接受观点地产新媒体采访时曾表示,做商业地产,除了开发,最重要的还是经营。

    当时,舒氏兄弟对于商业地产的理念和认知可以说是靠前的,运营放在了重要位置。秉承“二三五”理念,即以投入精力和重视度来看,从拿地、规划设计到建设竣工仅占20%,招商占30%,运营投入占到了50%。

    在五洲国际商业地产版图里,主要由商贸物流地产和综合体构成,2013年合计总建筑面积约207.1万平方米,到2017年底总建筑面积增长至1200万平方米,在27个城市开发运营42个项目,布局华东、华北、东北、西南、华中和中原等区域。

    那时普洛斯在国内的名气还未见得有多大,ESR也尚未登陆资本市场,国内物流地产的发展仍具备很大发展空间。

    时任五洲国际主席的舒策城还曾计划,两三年将内地总部搬去上海,因上海拥有人才集中和金融服务便利的优势。只是这项计划还未得以实现,五洲国际便因债务危机和资金链陷入困境。

    上市五周年,五洲国际股价暴跌逾86%,从0.54港元/股跌至0.068港元/股,并于2018年9月停牌至今。

    根据港交所“连续停牌18个月的公司可对其进行摘牌”上市新规,于2020年3月3日五洲国际便面临停牌期限届满,将被迫摘牌。

    10天后,港交所发函称,因五洲国际无法履行复牌指引,联交所上市委员会决定取消其上市地位。

    正如港交所函件所述:“如五洲国际决定不申请将除牌决定提呈至联交所覆核,该公司股份的最后上市日期为今年3月27日,而公司股份的上市地位将自3月30日上午九时正起取消。”

    彼时,五洲国际方面表示,公司正考虑除牌决定,并将就此向其专业顾问寻求合适意见。同时正考虑提交就除牌决定进行覆核的要求,倘进行上述覆核,其结果是不确定的。

    随后在3月24日晚间,五洲国际紧急公告称,根据有关上市规则向上市(复核)委员会提交请求,要求复核除牌决定。至今,五洲国际仍面临退市风险。

    另一方面,由于资产减少,五洲国际于2019年12月31日录得负债净额为36.8亿元,同比增长553.64%,负债比率为129.1%,银行结余及现金(含受限制现金及已抵押存款)为4.23亿元,同比下降20.7%,受限制现金为0.9亿元。

    另于2019年9月24日,五洲国际因财务困难无法偿还2016年第二批公司债券15亿元的本金及利息2.22亿元。去年至今,五洲国际旗下公司还涉及多项未决诉讼、融资信托纠纷。

    走到幕落的阶段,舒氏兄弟尚未能“拯救”的五洲国际,不仅面临业务萎缩、债务重组等难题,外部环境疫情及经济形势的不稳定性。内忧外患,未来仍将处于风雨之中。

    世说 | 钩沉里的商业笔记:你能看到多远的过去,就能看到多远的未来。

    撰文:郑培茵    

    审校:徐耀辉



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