解局 | 华宇40亿元小公募解渴

观点地产网

2020-09-16 22:53

  • 华宇2019年并未完成500亿元的小目标,今年的业绩则比去年更差,800亿元的成绩恐亦无法实现。

    观点地产网 成立37年的华宇集团,近三年开启对规模的追赶,然而“掉队”太久,这一路显得捉襟见肘。

    9月15日,华宇2020年第三期40亿元的小公募公司债券获上交所受理,其表示,募集资金全部用于偿还即将回售或到期的公司债券,改善公司债务结构。

    今年以来,华宇已经发行了20华宇01、20华宇G1、20华宇02、20华宇G2共4笔债券,共计20亿元。

    频繁融资的背后,是华宇快速的跑马圈地,是对“千亿”的渴望。华宇地产集团总裁周德康在2019年3月的发布会上,公开披露华宇销售目标:2019年达到500亿元,2020年达到700-800亿元,2021亿元突破千亿。

    在2020年债券半年度报告中,华宇再次表示,力争2022年实现总产值突破1000亿元,总资产突破1000亿元。

    不过,现实似乎不太理想。

    因为华宇公司债券2020年跟踪评级报告显示,2019年公司签约销售金额为434.01亿元。

    根据2020年债券半年报,2020年半年度华宇实现营业收入44.64亿元,同比下降10.96%;另据观点指数1-8月房企销售额榜单显示,华宇前8月仅实现403.1亿元的销售总额。

    也就是说,华宇2019年并未完成500亿元的小目标,今年的业绩则比去年更差,800亿元的成绩恐亦无法实现。

    土储不足与规模之困

    蒋业华1983年创建重庆华宇房地产开发公司,1995年正式成立重庆华宇集团。截至目前,蒋业华仍为公司实际控制人,持股比例达82.55%。

    重庆一直是华宇的大本营,2006年之前,华宇并未离开重庆。2006年,华宇进入成都,开始成渝两地发展。

    彼时,华宇与金科、龙湖并称“渝派三甲”。不过,相对于华宇的温温吞吞,龙湖和金科在2007年左右就开始冲出重庆,“北伐东进”。2009年,龙湖于香港上市;2011年,金科则于深交所上市。如今,这两家房企都已是两千亿规模。

    2017年,华宇似乎想通了,正式走出西南,大举布局全国。

    资料显示,2017年,华宇一举进入合肥、沈阳、长沙等10个城市,并与旭辉签订500亿元的战略合作协议,就重庆、成都、合肥、宁波、沈阳、长沙和无锡7城11个项目进行合作开发。

    2017年债券年度报告显示,华宇全年实现签约销售额139.07亿元,同比大增104%,进入百亿规模。

    2018年,华宇新进入城市7个,城市布局累计达到21个,与金地、保利、万科联合开发项目,销售金额翻番至278.88亿元。

    2019年,华宇城市布局累计达到23个,继续与金茂、新希望、雅居乐、首创、招商蛇口等房企合作开发,实现434.01亿元的签约销售金额。

    截止2020年6月,华宇累计开发楼盘218个,在售项目65个,遍布重庆、成都、广州、杭州、西安、武汉、合肥、长沙、郑州、沈阳、苏州、无锡、天津等25个城市及北美市场,开发规模2980万平方米,商业运营面积逾200万平方米。

    不过,从土地储备来看,华宇想要实现千亿规模,可谓难上加难。

    根据华宇公司债券2020年跟踪评级报告,截至2019年底,华宇共拥有土地储备计容建筑面积289.91万平方米,权益计容面积139.05万平方米,主要分布在重庆、天津、南京、郑州、宁波、杭州等重点二线城市,其中重庆土地储备权益建筑面积占59.79%。

    截至2019年底,华宇主要在售项目共计63个,剩余可售项目面积为566.83万平方米,其中剩余可售住宅及商业面积354.76万平方米,剩余可售货值662.27亿元。

    华宇在报告中直接表示:“相对于公司近年来的开发规模,公司土地储备规模略显不足,存在补库存需求。”

    2020年,华宇继续努力在一级市场拍地。根据观点地产新媒体不完全统计,截至9月7日,华宇2020年在全国多个城市共拿地11宗,投资金额达79.67亿元。

    盈利下降与资金难题

    像很多规模不大的房企一样,想尽快突破规模之困,与大房企合作开发是一条捷径,这也是华宇选择的路。

    根据华宇官网信息显示,华宇目前已经与万科、保利、招商、华润、旭辉、龙湖、平安、大悦城控股、华侨城、新城、阳光城、雅居乐等45家地产集团进行战略合作。

    但合作开发带来的问题就是,往往增收不增利,数据好看了,但利润空间收缩。

    根据华宇债券报告,华宇2017年、2018年、2019年及2020年上半年的营业收入分别为66.87亿、103.54亿、135.48亿及44.64亿,同比增长26.35%、54.85%、30.84%及-10.96%;净利润分别为为10.23亿元、13.97亿元、16.11亿元及5.84亿元,同比分别增长45.75%、36.33%、15.31%及7.49%。

    据此,期内,华宇销售净利率分别为15.39%、13.61%、11.99%及13.08%。可见,尽管规模在扩张,营收在增长,华宇的净利润增速下降了。甚至于,华宇2019年归属于母公司股东的净利润首次下降22.15%至9.478亿元,2020年上半年继续同比下降22.1%至3.361亿元。

    与此同时,华宇的总资产在逐年增长,但增速却明显下降。2017年、2018年、2019年及2020年上半年,华宇总资产分别为513.33亿元、653.97亿元、788.29亿元及864.36亿元,同比增长37.61%、27.39%、20.54%及9.65%。

    投资活动产生的现金流净额持续为负,期内,数据分别为-18.93亿元、-5.39亿元、-8.01亿元及-6.92亿元。

    相对地,华宇有息负债总额增长较快,2017年至2019年分别为177.17亿元、228.1亿元及244.69亿元。期内,合并报表资产负债率分别为64.64%、68.81%、69.35%及70.72%。

    体现在融资成本上,华宇2018年发行过一笔3000万美元债,票面利率为4%,此前的境内债利率也多为6%,但2019年和2020年,华宇境内发债的票面利率已高达8.5%。

    随着盈利能力和资金造血能力下降,融资成本也在提升。此次大手笔发行40亿元小公募,虽能解渴,但随之带来的成本却可能不小。

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    撰文:侯燕婷    

    审校:刘满桃



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