丁亚明与观点对话:浦赢资产,寻找“特殊机会”的价值投资者

观点地产网

2020-12-06 22:09

  • 在城市更新领域,浦赢资产关注的是对特殊机会资产的投资。

    观点地产网 丁亚明的微博,有好些年没有更新了。

    打开他的微博首页,在身份标签那一栏依旧写着“复地共赢资本董事总经理丁亚明”,他的上一条微博发自2013年3月20日深夜。

    对丁亚明来说,微博已然成为过去式,但房地产金融,依旧是这些年贯穿在他生活之中的东西。

    有人说,他是行业最早的一批从业人员。从2008年供职于复星集团,2011年负责复星集团的房地产基金业务;2014年,正值金融大资管时代,心中有星辰大海的丁亚明离开了熟悉的平台,下海创业。

    那一年,丁亚明联合金融机构股东共同成立了浦赢资产。

    在接下来的时间,他开始进一步探寻进行房地产股权、债券投资,存量物业资产并购,不动产资产管理运营等等。

    机会留给有能力的人

    11月3日, 浦赢资产创始人、CEO丁亚明来到2020观点商业年会现场,上午,他在台上侃侃而谈,与现场来宾探讨存量资产的投资价值。

    下午,丁亚明来到了观点商业年会直播间。

    在此之前,我们和丁亚明面对面交流过几次;再次见面,四十多分钟的采访,他滔滔不绝,妙语不断。

    话题从疫情开始。

    2020年是比较特殊的一年,疫情黑天鹅的来袭,各行各业的节奏都或多或少被打乱。对于投资机构而言,疫情打乱了募资和投资方面的节奏和计划,对标的项目的跟踪、谈判、尽调等工作都可能推迟。

    但疫情为企业的发展带来风险的同时也带来机遇,疫情之后是不是抄底的好机会?房地产市场的波动和下行是否为地产股权投资提供了良好的契机?

    “抄底这个词也不是很贴切,因为每个阶段都有特殊的机会,但在市场底部的时候,也不是谁去投资都能挣到钱的。”丁亚明认为,面对特殊的机会要做到“抄底”,一方面要有能碰到机会的运气、发现合适的项目,很多机会也是偶然中有“必然”;第二自身还要有一定的资金实力、保留充足的现金;第三要有运营和资产管理能力,能够盘活“困境资产”。

    “特殊机会只适合于有能力的人。”他强调。

    事实上,当房地产行业进入了白银时代,叠加金融监管的影响,艰难的情绪早已在行业弥漫开来。不少人认为,相应的股权投资、不动产投资亦不可能再出现十年三倍、五倍的财富神话。

    丁亚明对此持有不同观点,在他看来,中国经济发展还属于上升周期,地产行业受到各种需求的拉动,整体估值继续不断提升,所以当前在中国投资房地产,从大的周期看仍然处于稳定的、有长期收益的状态,还有一些市场红利存在。

    为了印证观点,丁亚明向我们列举了两个原因。

    其一,房地产股权投资的领域实际上非常广阔,不仅包括住宅,还有商业、办公、研发、物流,甚至一些特殊用途的资产,如冷链仓库、IDC数据中心等等。不同的投资目标受经济和宏观调控的影响不同,是他始终保持乐观的因素之一。

    其二,房地产投资项目对资金的要求比较高,一般而言,一线城市一个项目就可能达到几十亿的投资,所以从资产配置的角度来讲,房地产仍然是保险、外资基金等大型投资机构的必然选择。

    无论是疫情黑天鹅的影响,还是金融监管的变换,乃至行业环境的不明朗,丁亚明始终是“朝阳”心态,对房地产股权投资的前景依旧乐观。

    偏爱办公类资产

    房地产股权投资众多类别当中,浦赢资产“更关注城市更新领域的办公类资产”。

    “城市更新方面,我们面临的工作主要是项目功能规划、产业定位、改造建设,以及后期招商运营,这是浦赢比较擅长的。”丁亚明告诉我们,在城市更新领域,浦赢资产比较关注的是对办公类资产的投资。

    至于办公类资产,浦赢资产选择的原因可以归结为:强专业、稳定回报。

    事实上,住宅项目的投资是地产基金进行股权投资的一个最基本类型,不需要太多的专业能力,只要有成本意识,不要在地价最高的点投入,做好波段投资,就能获得比较好的市场回报。但从长期看“低风险、低收益”,今后住宅的回报率将逐步走低、倾向于平均收益。而商业项目的操作难度较大,投资的波动性强。

    丁亚明指出,浦赢资产长期看好的是办公类物业,一方面,办公类项目虽然收益不算太高,但很稳健。办公出租用户的相对稳定,决定了物业收益的平稳性;另一方面,投资办公物业,面对的客户是企业,有更多延伸服务的空间和想像力。

    “我们选择办公作为主要的业态进行投资,除了能够获得稳定的租金收益,取得物业资产增值之外,还能接触到更多的成长型企业,也能够参与到一部分企业的股权投资。”

    但办公物业对选址的要求很高,与此同时,近两年,一二线城市办公楼面临空置率上升、租金下滑的问题。

    丁亚明并没有感到为难,他提到,浦赢团队通过对一线城市过往的大宗物业交易数据的研究,认为一线城市的办公物业投资是最优选择。因为一线城市的资产具有良好流动性、受到主流投资机构的青睐,同时产业及就业需求高,从长期看租金增长潜力大。

    至于空置率问题,丁亚明表示:“目前办公物业租金短期是面临一些挑战,但从另一个角度看,租金下滑了,意味着潜在投资物业的市场价格也会调整,你会有更多的投资机会。”

    “租金下滑,但如果你有优秀的资产管理能力,在收购之后能够把租金稳定在比较理想的水平,或者能做到租金价格上涨,就能获得比市场更高的收益。”

    据观点地产新媒体了解,截止目前,浦赢资产在上海投资的办公类物业规模接近50万平米,管理不动产基金规模超过100亿。除上海以外,浦赢成立7年来,过往投资项目遍布北京、杭州、合肥等一二线城市,累计投资近30个优质房地产项目。

    提及浦赢资产未来的发展目标,丁亚明稍显“佛系”。

    “我们不会在投资规模上定一个目标,没有说一年要投多少亿,也不会从资产规模方面要求收购多少平米的物业。”

    他希望的是,浦赢资产投资的项目都能有稳定的增值,能够实现良好招商运营、不断提高出租率,选择合适的时机退出,获得预期投资回报。

    以下为观点地产新媒体对浦赢资产创始人、CEO丁亚明的采访实录:

    观点地产新媒体:在现阶段,您觉得地产股权投资的机会在哪里?

    丁亚明:从房地产股权投资来讲,首先领域非常广,不仅包括住宅,还有商业、办公、研发、物流,甚至一些特殊用途的资产,如冷链仓库、IDC数据中心等等。

    第二是房地产投资对资金的要求比较高,国内目前不动产价格还是比较贵的,每个项目的金额都会比较大,这也是很多金融机构非常看好房地产投资的原因。

    因为其它项目投资一个也就几千万,而房地产有规模效应,看好一个项目,特别是在一线城市可能就几十亿,所以对于投资团队来讲,比较有成就感,也是大机构资产配置的必然选择。

    另外,中国经济发展还处于上升周期,房地产也受到各种需求的拉动,整体估值还在不断提升。所以当前在中国投资房地产,基本处于稳定的、长期的、有收益的状态,还有一些市场红利存在。

    观点地产新媒体:房地产还包括商业和住宅、物流这块,在选择这些投资标的的时候会不会有一定的占比?

    丁亚明:从偏好来看,大家都觉得住宅投资是比较简单的,不需要太多专业能力,只要有成本意识,不要在最高点投入,都能获得比较好的市场回报。

    从更长远的角度来看,正因为住宅投资难度比较低,所以越来越体现出投资的逻辑:低风险、低收益,今后住宅的回报率都是倾向于平均收益的情况。

    我们从各类房地产投资中做了一些筛选,比较看好办公类物业。因为办公类物业收益比商业物业更平稳;第二,商业难度会更大一点,波动性更强,但办公出租用户是比较稳定的,基本上以办公需求的客户为主。

    另外,办公类物业面对的客户很多都是企业,有很多可以延伸的服务,也会有股权投资的机会。在资本市场,科创板、创业板对于有成长题材的企业都是利好。

    如果选择办公作为主要的业态进行投资,除了能够获得稳定的租金收益,取得物业资产增值之外,还能接触到更多的成长型企业,能够参与到一部分企业的股权投资,我们觉得这是比较有机会的。

    每个机构都有自己熟悉的领域,我们可能更擅长城市更新领域的办公项目,所以也会研究各个区域的产业规划,做一些前瞻性的布局。

    观点地产新媒体:地段方面的要求怎样?

    丁亚明:一线城市是最优的选择,我们通过研究过去几年一线城市大宗交易的成交记录,以上海为例,过去三年每年大宗交易基本上都在1000亿上下,而且其中绝大部分比例都是办公物业。

    一线城市资产具有良好的流动性,肯定是主流机构都希望去投资的地域。二线城市比如西安、郑州、武汉等,是区域核心城市,也有一些投资机会。再往下就比较难了,比如三四线,资产流动性差一点。

    从目前市场环境看,办公物业租金面临一些挑战。但从投资的角度,如果租金下滑,意味着潜在投资机会的市场价格也会调整,这样就能拿到之前可能想不到的价格。

    疫情出现之后,市场上出售的持有性物业办公价格有了很多的优惠,所以对投资机构来说,在任何一个阶段,包括租金上涨阶段和租金下跌阶段,都有可能找到合适的标的,所以这不是根本性问题。

    第二,正是因为租金的潜力还没有完全释放,如果有优秀的资产管理能力,能够在收购之后把物业租金稳定在比较理想的水平,或者做到租金价格上涨,就能获得更高的收益。

    观点地产新媒体:疫情之后,办公类资产是不是一个很好的抄底时机?

    丁亚明:用抄底这个词不是很贴切,因为每个阶段都有特殊机会。即使在底部,也不是谁去买都能挣到钱的,所以特殊机会只适合于有能力的人。

    首先要有一定的资金门槛;第二要有运营的能力;第三,每个项目都是特殊的机会,能否让你碰到这个机会,很多东西也是偶然中有必然。

    疫情的影响可能比预想中要好一点,因为之前大家预期很差,认为可能会对经济、市场环境带来巨大影响。但实际上,因为政府的及时管控,以及社会各界力量的支持,疫情得到了比较好的控制。

    所以在当前环境下,我们要积极地把自己的业务方向聚焦在具体的目标上,目前阶段可能不适合多样化的投资。从市场角度看,所有的企业只要把主业做好,肯定能够在疫情中坚持下去。

    观点地产新媒体:浦赢资产的长期规划和短期规划是什么?

    丁亚明:我们的目标首先要做稳健、专业的投资者,成为一家聚焦城市更新领域,长期关注投资价值的专业投资机构。

    第二,我们会在投资过程中不断培养自己的资产管理能力,希望在这个领域是最专业的运营商。

    投资和资产管理是我们业务不可或缺的两个方面,这是我们对自己公司的定位,以及对未来整体发展的规划。

    撰文:龚丽欣、利晋    

    审校:钟凯



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