观点意见:押注中国城市化及消费增长是胜算之举

来源: [观点地产网]      时间: 2012-09-19 18:03

倘我们对中国整体情况评估正确,那实在毋须赶急;他日土地价格或会变得更加廉宜。

  观点地产网 世界经济处于困境,中国将难以独善其身。其强大的出口体系已受影响,个人消费尤其在奢侈品方面正在减弱。后者是我们自2000年,在上海开设堪称中国最佳购物商场之一的恒隆广场以来首次所见的现象。因此,至少在未来数月,租金增长将稍为迟缓。然而,我们将一如以往凭藉专才提升业务,把市场放缓的影响减至最小。

  在一年前致恒隆地产股东的函件中,本人已表示对中国前景转趋谨慎,而我们的关注点并非只在经济方面。监于忧虑加剧,我们未必会一如所望快速扩展新业务。要在这个行业取胜,不仅需要知道如何进军;有时候,知道何时按兵不动更为重要。某些人对此取态也许不以为然,但长远而言,此乃唯一的明智之举。成功避开困境,方可为未来机遇铺出路径,享有其带来的成果;恒隆集团过去二十年的往绩清楚印证此点。正如本人不时提醒股东,包括身为最大单一股东的本人家族在内,集团乃以长远为本。我们希望获得更大胜利,而成功亦不应以短期来衡量。

  恒隆集团财力非常雄厚,尤以恒隆地产为甚。过去约七年来,恒隆地产基本上是零净负债,这意味着我们完全准备就绪,迎接未来的土地购置机遇。此外,与一年前的情况不同,当时许多内地住宅发展商入侵我们的商业地产领域,如今他们大多现金紧绌,难以增购土地,以致令很多市政府出现财困。因此,我们与官员商讨买地将较为容易。

  然而,我们会坚拒现金满囊所带来的诱惑。倘我们对中国整体情况评估正确,那实在毋须赶急;他日土地价格或会变得更加廉宜。更重要的是,土地价格水平可能重新制定。倘出现这个情况,近年买地者或会为昔日行动后悔。凡此种种告诉我们,保守可能是现时和可见将来的正确取态。

  香港住宅土地市场正处于转折点。上届政府多年来拒绝卖地,直至2011年在社会包括本集团等大部分大型发展商逼使下才行动;如今人人都在猜测新任行政长官梁振英先生会有何举措。

  (稍作题外话,为何上届政府长期拒绝卖地?这确实令人费解。是错误解读市场抑或故意如此?由于政府不卖地,住宅价格过去数年飙升,这是香港社会出现民愤的基本原因。社会各界包括地产业在内均不认同上任行政长官的做法,而他却执意而行,其动机何在确实启人疑窦。)

  从新任行政长官的公开言论清楚可见,他最少会采取两项重大行动。供应足够土地是促进市场稳健之道,这在技术上是可行的。其次是再次推行公共房屋计划,这纵非幸事但也许是舒缓楼价高企在社会引起焦躁不安的必要举措。本人在此仅作提议,这个对应社会即时诉求及非以市场为本的措施,一但需求消失便应予停止。毕竟,在亚洲金融危机后,当时港府于2000年代初确实停止公共房屋计划。这些计划在当时已无需要,直至上任行政长官处理土地供应失当。现时我们可以重新启动有关计划,直至市场出现警示时终止。长远而言,让市场自行运作乃较为妥善的办法。

  监于政府基本上控制新土地供应量,它必须学会观市场而行,以维持楼价稳定。这是办得到的--新加坡已成功多年,为何香港不可以?

  从这个大局着眼,本人对集团能否在香港买地续抱怀疑态度。我们可以一如上月般尝试入标(虽然最终未能成功购地),但是市场情绪必须甚为悲观,我们方会有机可乘。由它吧!我们只爱在没有或甚少竞争对手时才进行购置,然而在可见将来出现这个机会的可能性却不高。倘出现这个情况,很少人会感到高兴,皆因它意味着市场会出现大幅调整。历史显示,我们擅于在这些时间作出购置,例如1999年至2000年在香港及2009年和再次于2011年在内地。

  在该等机会来临前,我们将继续专注于内地商业物业市场。一如以往,我们会一边耐心等候最佳买地时机,一边努力打造手上六个大型项目。我们相信,在最少未来十年或二十年,押注在中国城市化及消费增长应是最有胜算之举。

  短期而言,中国内地租金增长应不会强劲。在今年余下日子,其与香港的租赁表现可能会与过去六个月相若。幸好我们在黄金地段坐拥最佳物业,这意味着长远而言,我们具备最佳的防御能力。

  尽管我们难以确定今年会否再有一扇良机出售香港落成住宅,但我们颇有可能继续成功出售成熟和较高楼龄的非核心物业。基于上述种种原因,有关溢利应可令人满意。

  注:本文为陈启宗先生2012恒隆集团致股东函节录

发稿:陈启宗审校:武瑾莹

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