观点意见:地点、规模和设计是商场的“基因”

来源: [观点地产网]      时间: 2013-09-12 01:08

地点、规模和设计是商场的“基因”,商场一旦落成便不能改变。漠视这些元素的发展商于其商场尚未开业已注定失败。

  业绩及股息

  截至2013年6月30日止6个月内,我们出售的住宅单位远少于去年同期,因此营业额减少22%,至港币33.05亿元;股东应占纯利减少23%,至港币28.28元;每股盈利减少23%,至港币6角3仙。倘扣除重估收益影响,股东应占基本纯利及每股基本盈利均减少23%,分别降至港币19.33亿元及港币4角3仙。

  董事局宣布派发中期股息每股港币1角7仙,金额与2012年中期股息相同,并将于2013年9月26日派发予于2013年9月12日名列股东名册之股东。

  业务回顾

  寒冬已经降临香港楼市及中国内地物业租赁市场。现时尚无迹象显示春天何时方至,但我们知道它早晚会重临。在此过渡时期,我们有大量应做的工作,好为下一轮美好时光作准备。我们定当悉力以赴,容本人稍后阐释。

  如股东所知,我们自2001年起集中资源于中国内地,在香港几乎没有购置土地。由于当时香港政府的政策使然,土地供应付之阙如,导致楼价拾级而上。因此,我们亦趁机出售已落成的住宅物业,着眼于利润而非销量。

  从2008年中起的每6个月期计算,我们仅两趟大量出售住宅物业,分别于2009年下半年及2012年初。边际利润持续攀升并非意料之外;尽管如此,本人一年前已明言,楼价升至如斯水平,我们乐意全数出售手头上的住宅单位。可惜环球经济情况欠佳,加上香港政府行政班子新旧交替,令物业销售更为困难。然而,以旗下物业之质素来看,我们对此并不过于忧心。几乎所有余下住宅单位均享有海景,这在任何一地都需求甚殷,尤其在人口稠密,又拥有美丽海港的香港。这些资产的价格应远较市场一众住宅物业来得稳固。

  在过去六个月,我们出售的住宅单位甚少,此乃整体营业额和溢利下降的主因;另一原因是我们在2012年一次过出售了好几项持有多年的香港投资物业。

  来自香港和内地的租金收入和溢利皆有增长,整体租金与溢利均上升9%。内地业务现占集团营业额之五成三及溢利之五成一,香港则分别占四成七及四成九。

  倘扣除一年前出售香港投资物业的影响,香港租金收入同比增长逾11%,增幅足以抵销已售出物业的租金损失,整体租金收入上升2%。当中,商铺租金收入上升14%,办公楼租金收入上升11%,住宅及其他物业的租金收入保持平稳。商铺租出率上升三个基点至98%,办公楼租出率上升一个基点至96%。

  十八个月前,当部分市场人士仍对市场抱乐观态度时,本人已指出内地零售额正在放缓。如今众人皆表悲观,本人依然持审慎态度,但亦欣然汇报,除一个特殊情况外,集团所有内地物业的租金收入均录得增长。

  上海方面,恒隆广场和港汇恒隆广场的租金收入均上升7%。恒隆广场的购物商场租金收入增长8%,办公楼增长7%,整体租出率约为96%。至于本公司仅持有购物商场的港汇恒隆广场,其租出率达100%,租金收入增长7%。所有楼面的租金边际利润均保持稳定。

  与一年前相比,上海的恒隆广场的零售额上升3%,港汇恒隆广场则上升5%。租户入驻成本并无显着改变,但营业租金则下降,这在高级购物商场尤甚。幸好,我们与许多购物商场的业主做法不同,在租约条款内对基本租金都有稳当安排。我们向来坚持这个做法,这亦有赖我们相对较强的议价能力。

  济南的恒隆广场持续带来佳音。其租金收入上升6%,营业溢利上升15%,租金边际利润上升四个基点至57%。尽管租出率降至92%,零售额仍增长6%。租出率下降的原因,是由于经过两年营运后,无论自愿与否亦无可避免会有租户更易。

  至于渖阳两个购物商场,较高档次的市府恒隆广场开业仅略逾九个月,其表现尚可;回顾期内,其零售额已超越四星级的皇城恒隆广场,并已全部租出,租金边际利润达61%,比较早开业的济南恒隆广场更高,原因为市府恒隆广场的租户大多是顶级时尚品牌,所支付的单位租金自然较高。然而,一如任何新商场,其亦面对重重挑战,尤其当市场进入零售额增长放缓期,此对高档产品的影响特别严重。加上毗邻的首座办公楼项目正在施工,令商场附近一带变成工地,这个不理想的情况还会持续一段时间。

  皇城恒隆广场方面,本人相信最恶劣的情况快将过去。其周遭的道路工程仍在进行,但随着第十二届全运会将于8月31日在渖阳开幕,这些工程料将近完成。

  如以往所述,我们已大规模重整该商场的租户组合及为其重新定位。此举无可避免地导致其租出率下降至百分之87%,而租金收入亦暂降;但到年底时,租出率应可回升至92%或以上。由于租金收入减少,其边际利润下降至23%,但本人预计边际利润行将回升。令人鼓舞的是,尽管困难重重,该项目的零售总额实际上仍有所增长。

  集团整体租赁表现令市场颇为意外,回顾期内之溢利高于大部分甚或全部的市场预测。让本人提供一些合理的解释,这对我的忠实读者而言当非新论。

  首先,正如本人以往所述,商场并非可替代的资产。从地点、规模、设计以至客户服务一体着眼,仅极少数商场能称得上成功,余下的为陪跑者或死气沉沉之流。坦白说,大多数内地物业均属于后者,这跟本人提过的“胜者为王”现象接近。引申而言,在类似今天的艰困市况里,强者拥有较佳的抗逆能力。

  其次,优质的购物商场拥有远远较高的议价能力来吸引其属意的租户。对店主来说,其所支付的租金水平,无论是基本租金或与销售相关的租金,均非其首要关注之事,关键在于购物商场可带来的营业额。此乃为何顶级品牌纵然可获劣质物业提供现金装修津贴及其他优惠,彼等仍多会选择在优质购物商场落户,皆因前者大多表现欠佳,而后者往往表现出色。事实上,对重视品牌资产的奢侈品牌而言,彼等大部分均不接受“开店有钱收”这些噱头,即使同意进驻者亦只会视这些“免租”店为市场推广手段而已。

  那么该等物业业主该如何自处?!彼等不能怪责任何人,只能怪自己在地段差的地方兴建劣质物业。正如本人曾经解释,地点、规模和设计是商场的“基因”,商场一旦落成便不能改变。漠视这些元素的发展商于其商场尚未开业已注定失败。

  第三,优质的设计和施工加上适当的物业管理,可带来高于一般的租金边际利润。新物业的租金边际利润无可避免会较低,但长远而言,富经验的发展商兼物业管理者之表现应胜人一筹。大部分分析员也许没有料到,我们的内地物业组合纵包括许多新开业商场,仍录得79%的租金边际利润,而市场的平均数也许只是66%至67%。因此,从每一块钱的租金收入,我们多赚的溢利达12至13仙,这个差别确实非同小可。

  总括而言,连同香港物业租金边际利润上升两个基点至86%在内,集团整体物业的租金边际利润达百分之82%。

  于熊市时,实在有许多可做和应做的事,本人在此略举一例:当卖家需要现金,便是购置土地之时,而这正是我们于2月作出的举措。多年来,我们一直在武汉物色土地,这是个从事零售的上佳城市。我们在武汉购入的地块位于市内最佳购物区,并已基本上完成工地清理工作。

  该地块的面积及可建面积均稍大于我们已购入的昆明地块,但土地成本却较便宜。地块面积为8.26公顷,扣除停车场的可建面积达490万平方尺,计入停车场的总楼面面积约达700万平方尺,购入价为人民币33亿元。与之相比,昆明地块面积为5.6公顷,扣除及计入停车场的可建面积分别为460万平方尺及650万平方尺,购入价为人民币35亿元。两个项目同样包括一座购物商场、一座办公楼,以及可供出售的服务式寓所。总括而言,我们对此项购置颇为满意。

  展望

  在整个2000年代,作为当时香港最大土地拥有者的香港政府,几乎没有出售任何土地。这在2002年前还可理解,原因是1997年7月2日亚洲金融危机席卷香港,当天为香港回归祖国的翌日;而待经济逐渐复苏后,香港于2003年受到沙士蹂躏。但到了2004年甚至2005年,香港政府断无藉口不卖地,这比无能更甚。

  这对我们影响深远。由于住宅价格持续攀升,因此我们并不急于出售于1999年和2000年买地建成的住宅单位,而以递进方式销售,其亦带来拾级而上的边际利润。

  我们的投资物业亦面对类似情况。随着内地旅客数目与日俱增,香港整体零售额持续攀升。内地经济活动扩张,连带香港的办公楼需求增加,其中不少来自金融服务业。然而,供发展商业项目的新土地绝无仅有,种种因素导致租金不断上升。

  任何以香港经济(而非仅某一行业)最佳利益为念的人士,均不愿意看见这个情况持续,因这会带来随时爆破的价格泡沫,招致严重的经济后果。但要改正这个情况,真是知易行难。监于上届行政班子没有建立土地储备,政府现时以至不久的将来均只有少量土地可供出售。如今政府正在建立土地储备,但这需要时间成事。

  因此,就现时而言,政府在别无他法下唯有控制需求。随着双倍印花税等严厉措施推出,楼市变得一片死寂。除非政府放宽管制措施(但这不太可能),否则楼价需待土地供应赶上后,方会回复生气。这对地产业的长远稳健发展有利,而地产业对整体经济又甚为重要。

  是以,我们在短期内应难以出售可观数量的落成单位。回顾过去两至三年,除非我们愿意割价,否则要出售更多单位是有难度的;加上我们在推售楼盘时最少有两趟交上恶运:一趟是股市大跌,另一趟是政府推出严厉措施遏抑楼市。

  上文所述的市况在可见将来均不会影响商业物业租金,然而市场气氛已令该等资产之买卖交易近乎停顿。因此,我们庆幸先前已把很多非核心物业出售并获利甚丰,如今已再无法获得如此理想价格。

  内地方面,零售市道已经显着放缓,个中原因颇为复杂。与香港相比,内地的内销市场不仅远远较大及繁杂,内部政治及国际经济亦扮演较重要的角色。本人可就此详加分析,但关乎本集团长远稳健发展的因素其实不太复杂。最基本的问题是:长远而言,中国的本土消费会上升吗?答案是明确肯定的。如此方能逐步降低对公共投资(例如基建项目)和出口的倚赖;此乃要务所在,舍此别无他途。

  事实上,尽管近期经济放缓,个人消费仍然持续上升,只是由于公共投资近年增长甚速,故个人消费占经济的百分比似乎没有增长甚或有所缩减;但北京内外一致认为,本土消费必会上升。个人消费现占中国国内生产总值约三成四至三成五,而在美国则占七成;即使这个落后距离只拉近一半,个人消费在中国所占的份额仍会较今天上升50%。在这个过程中,整体经济会继续以每年6%至8%的速度增长,我们的市场潜力可见一斑。

  此乃为何本公司的管理层对今天的熊市并不过于忧心。反之,我们会在最少四大方面着力,抓紧今趟时机。

  首先,我们会加倍努力确保余下内地项目顺利施工。现时我们正兴建超过3000万平方尺世界级商业物业,总成本接近港币900亿元。这些工作着实最少需要10至12年完成。然而,我们万事俱备,并会因应市场情况而全速前进。此外,较复杂及最有增值效益的购物商场会先行落成,余下的一些办公楼可随需求上升时兴建。我们亦会加快兴建住宅单位,彼等大部分均可供销售。这意味着,未来数年将非常关键。

  其次,我们会继续加强管理团队的规模和质素。股东均知悉在过去六、七年来,我们增聘了很多员工,但新项目数量亦持续上升。我们决心打造一支精干的团队以实现集团的鸿图大计,持有并管理世界上最卓越及利润丰厚的商业综合物业。

  第三,我们会强化企业文化,这要务在本人过往致股东函内已阐明。单单拥有最好的人才并不足够,我们必须建立一个明公正气的文化,个中精萃已包含在我们去年采纳的企业文化主题内——“只选好的只做对的”。

  今天所见的不仅是地产业之放缓,我们的股价亦受到拖累。本公司的股价于2000年代大部分时间跑赢同侪后,现正和其他地产公司一样,股价停滞不前。公众投资者均清楚知道,我们的母公司最近持续买入本公司的股份。我们相信,无论短期和长期而言,此举对本公司的股东有利。

  过去六至七年来,我们基本上并无负债;销售香港落成住宅及成熟投资物业令我们没有出现净负债的情况。这在上月结算期时稍有改变,但今天的负债率仍仅约0.3%。纵使再无售出香港物业(这个假设也许不切实际),我们手头上的资金仍足以支付未来数年所有预期开支,包括资本开支(大部分为施工费)。

  监于以上所述,我们在未来一、两年可安心购置一至两幅面积合理的地块。然而,除非有非常吸引的机会,否则我们不会急于行事。纵使机会付之阙如,我们的团队仍有大量工作忙过不了。

  在2013年余下时间里,我们能否出售大量住宅单位实属未知数。至于香港和内地租赁业务,两者均应与回顾期之表现相若。

  然而,纯利数字并不能反映一切。监于内地零售业尤其奢侈品行业的销售额持续放缓,在情况开始好转前,我们某些表现指标可能会稍微失色。管理层皆准备就绪迎接未来的挑战。

  我们欢迎陈家岳先生最近加盟本公司出任董事—租务及销售,跟其已退休的前任人一样,掌管所有租务及销售业务。陈氏在物业管理方面经验甚丰,并在内地工作多年。

  以上内容摘自恒隆地产2013年中报陈启宗先生亲自撰写的《董事长致股东函》

发稿:陈启宗审校:武瑾莹

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