楼市不能单靠细楼推动

来源: [观点地产网]      时间: 2014-08-20 02:27

这个新方向,取决于三大因素:一是每年新楼的实际落成量,二是经济能否继续有增长,三是政治局面能否保持稳定。

这个新方向,取决于三大因素:一是每年新楼的实际落成量,二是经济能否继续有增长,三是政治局面能否保持稳定。

  近期,各类楼价指数都屡创新高,尤其是中小型楼宇,更是一枝独秀。在传媒的积极报道下,市场的情绪的确十分高涨,连加入地产代理行业的人数也见底回升。不过,我个人对前景仍不敢过度乐观。

  原因是辣招的作用依然存在,即使近期市道转旺,市场的交投量仍无法恢复至正常水平。通常,要楼市进入新一轮的牛市,必须市场上三股力量同时发挥作用。这包括用家的需求,长线投资者的意欲,以及短线投机者的冲动。但现时,额外印花费已令短线炒家却步;而买家印花费则令到内地买家与本地的机构投资者大幅减少;即使用家,如果是换楼的话,亦一样要冒缴交双倍印花费的风险。三股力量中,现在只剩下半股(首次置业的用家)未受影响,怎够动力把楼市大力推高?

  中小型住宅的价格之所以有这么好的表现,是因为辣招把其他入市的资金都拦住,独留下这个缺口,才令它的表现尤为突出。即使如是,中小型住宅市场的好景是否可以长期持续亦有待观察。

  自从去年初政府推出双倍印花税以来,楼市就交投疏落,只及正常的三、四成。这般淡静的时间一直维持了一年有多。不少有实际需要的用家,亦在这种形势下犹豫不决,所以积累了不少购买力。至最近,政府放宽了买楼花换楼的退税时限之后,这股积累的购买力才被释放出来。问题是这是一年的积累,不等如经常性地都可以保持,得经过一段较长时间的考验,我才敢确定它可以有足够的持续力量。

  现实是踏入八月中以来,交投又开始疏落。一方面是因为盘口不足,另一方面亦因为买家对新出现的高价开始有抗拒,楼市将会在高位争持一个阶段,才可以找到新的方向。

  这个新方向,取决于三大因素:一是每年新楼的实际落成量,二是经济能否继续有增长,三是政治局面能否保持稳定。

  从落成量的角度去看,前几年是严重偏低,一年不足一万个;未来两年可增至一万五千个左右,我认为依然不足。我认为要增至每年两万个以上,才有平抑楼价的作用。现时,政府虽然没法一次过去做到这个水平,但增加供应的意向是十分清晰的。香港的土地都在政府手里,假以时日,政府是有能力克服阻力,增加供应的,这始终符合港人的根本利益。梁振英政府为了争取民心,将不惜放弃高地价政策。近期发展商在投地时已相对保守,显示他们相信,未来的供应将会增加。

  至于政治与经济因素,那就更加复杂,非三言两语可以说清楚,但两者都存在着不确定因素;此之所以,在现阶段,我不敢对楼市过度乐观。

发稿:施永青审校:杨晓敏

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